本報(bào)記者 王麗新

    “沒有規(guī)模和投資的增長(zhǎng)，就談不上未來的營(yíng)收和利潤(rùn)的增長(zhǎng)。從前三年的擴(kuò)量，到未來三年的提質(zhì)是綠城的主要思路。”3月23日下午，在綠城中國(guó)2021年業(yè)績(jī)說明會(huì)上，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、董事會(huì)主席張亞東向《證券日?qǐng)?bào)》表示，對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)，可以用三句話判斷，一是房地產(chǎn)行業(yè)總體穩(wěn)定；二是結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整；三是長(zhǎng)期趨向健康。

    基于這一判斷，在張亞東看來，即便商品房年銷售額從18萬億元的頂端逐步下降，未來5年至10年內(nèi)預(yù)計(jì)還能保持15萬億元的規(guī)模，房地產(chǎn)行業(yè)依然是大有可為的行業(yè)，對(duì)綠城中國(guó)的發(fā)展仍是重大機(jī)會(huì)。

    “今年銷售目標(biāo)定為3300億元，爭(zhēng)取超額完成。”綠城中國(guó)執(zhí)行董事、副總裁李駿向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體和投資者表示，從市場(chǎng)整體基本面來看，目前尚沒有明顯改善，銷售端壓力猶在，預(yù)計(jì)2022年上半年市場(chǎng)將筑底盤整，但下半年將逐步復(fù)蘇趨穩(wěn)。

    凈利潤(rùn)率穩(wěn)定在8%水平

    在行業(yè)經(jīng)歷調(diào)整之際，3月22日晚間，綠城中國(guó)交出了2021年業(yè)績(jī)考卷。財(cái)報(bào)顯示，截至2021年底，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1002.4億元，同比增長(zhǎng)52.4%；股東應(yīng)占利潤(rùn)44.69億元，同比增長(zhǎng)17.7%。

    報(bào)告期內(nèi)，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3509億元，同比增長(zhǎng)21%，完成全年目標(biāo)的113%。其中，自投項(xiàng)目整體銷售結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，一、二線城市銷售額貢獻(xiàn)占比達(dá)80%。

    在收入和銷售額增長(zhǎng)的同時(shí)，受行業(yè)形勢(shì)的變化以及限價(jià)影響，2021年綠城中國(guó)毛利率為18.1%，同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，行政開支、銷售開支和財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)成本均有不同程度的上漲。

    對(duì)于毛利率下降的原因，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示，一方面是去年下半年之前土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地成本上升；二是房?jī)r(jià)受限價(jià)影響，公司品牌價(jià)值沒有充分體現(xiàn)。

    不過，耿忠強(qiáng)也表示，公司近兩年凈利潤(rùn)率逐步提升，目前穩(wěn)定在8%左右。總體來看，與公司所布局的別的城市相比，重倉(cāng)的杭州及寧波等城市毛利率低一些，但這些城市去化快，資金使用效率高。未來，公司將通過優(yōu)化體制機(jī)制，以及實(shí)施精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤(rùn)雙提升。

    “盲目追求規(guī)模增長(zhǎng)必然會(huì)帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而隨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顯露，部分房企資金面承壓，短期內(nèi)流動(dòng)性受限，甚至因債務(wù)違約導(dǎo)致信用評(píng)級(jí)下調(diào)，融資難度加大，逐漸陷入流動(dòng)性危機(jī)。所以，在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由開發(fā)時(shí)代進(jìn)入運(yùn)營(yíng)時(shí)代，運(yùn)營(yíng)力較好的企業(yè)，利潤(rùn)空間相對(duì)較寬，信用結(jié)構(gòu)相對(duì)較佳，也更有融資優(yōu)勢(shì)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，因此，未來房企不再以規(guī)模為導(dǎo)向，而是以運(yùn)營(yíng)力、產(chǎn)品力及服務(wù)力贏得市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)，由規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向利潤(rùn)導(dǎo)向?qū)⒊蔀橐环N趨勢(shì)。

    正如張亞東所示，今年除了聚焦全品質(zhì)、高質(zhì)量的發(fā)展，也會(huì)注重營(yíng)收和利潤(rùn)的增長(zhǎng)。不過，張亞東也坦言，規(guī)模增長(zhǎng)是前提。

    今年可售貨值達(dá)4442億元

    依據(jù)對(duì)2022年供貨量及預(yù)判市場(chǎng)去化率的測(cè)算，綠城中國(guó)定下全年3300億元合同銷售目標(biāo)。此外，截至2021年底，公司累計(jì)已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約3308億元，其中權(quán)益額1777億元。

    綠城中國(guó)預(yù)計(jì)，2022年整體可售貨源約2034萬平方米，可售金額約4442億元；其中，自投項(xiàng)目可售貨源約1354萬平方米，可售金額約3452億元。

    截至2021年底，綠城中國(guó)總貨值9488億元，同比增18%。報(bào)告期內(nèi)，綠城集團(tuán)共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目256個(gè)（包括在建及待建），總建筑面積約5881萬平方米，其中權(quán)益總建筑面積約為3267萬平方米；總可售面積約為3980萬平方米，權(quán)益可售面積約為2199萬平方米；平均樓面地價(jià)每平方米約人民幣7182元。綠城集團(tuán)一、二線城市的土地儲(chǔ)備總可售貨值占比達(dá)74%。

    “今年以來，綠城中國(guó)斬獲的7個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)率可觀，平均超過9%，并且大部分將在今年內(nèi)轉(zhuǎn)化為可售貨值。”綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰表示，預(yù)計(jì)今年新增貨值將在2500億元-3000億元之間。

    明年“三道紅線”邁入綠檔？

    供貨充足、保證銷售規(guī)模釋放之外，當(dāng)下資本市場(chǎng)對(duì)房企的財(cái)務(wù)盤面表現(xiàn)更為關(guān)注。

    對(duì)于三道紅線相關(guān)指標(biāo)，耿忠強(qiáng)指出，上報(bào)監(jiān)管部門三道紅線的計(jì)算口徑和財(cái)務(wù)披露口徑稍微有些不同。截至2021年底，綠城中國(guó)的凈負(fù)債率為53.5%（2020年末為64.6%）；現(xiàn)金短債比為1.7倍（2020年末為1.4倍）；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%（2020年末為71.2%）。

    “‘三道紅線’指標(biāo)向好，預(yù)計(jì)2023年將進(jìn)入綠檔。”耿忠強(qiáng)表示，接下來，公司將提高銷售去化力度，嚴(yán)格控制負(fù)債規(guī)模，不斷提升經(jīng)營(yíng)效率，保持現(xiàn)金流充裕。

    “綠城中國(guó)當(dāng)前財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)異，流動(dòng)性充裕，具有一定的融資優(yōu)勢(shì)。”梁楠向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這將能保證公司完成2022年新增投資目標(biāo)。此外，部分出險(xiǎn)房企為緩解企業(yè)資金壓力將資產(chǎn)搬上貨架，對(duì)綠城中國(guó)來說市場(chǎng)機(jī)會(huì)較多。

    對(duì)于接下來的發(fā)展，張亞東用三句話向《證券日?qǐng)?bào)》記者進(jìn)行了回應(yīng)，一是要保持清晰的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，綠城已經(jīng)從“康復(fù)期”邁入“健身期”，正處在“起跑期”向“穩(wěn)定發(fā)展期”發(fā)展階段；二是保持貫徹執(zhí)行力度，即把三年前的預(yù)期變成今天的現(xiàn)實(shí)，把今天的預(yù)期變成三年后的現(xiàn)實(shí)；三是提升品質(zhì)效益，走“全品質(zhì)、高質(zhì)量”的可持續(xù)發(fā)展路線，更加注重防控風(fēng)險(xiǎn)，力求穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)向好，補(bǔ)齊短板、實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展。

（編輯 李波 孫倩）