本報記者 王麗新

    站在房地產(chǎn)行業(yè)新舊發(fā)展動能轉(zhuǎn)換的分水嶺上，“去年很難，今年亦不輕松”是多數(shù)房企掌舵人的共識，未來5年至10年間，“穩(wěn)”是行業(yè)發(fā)展的主脈搏。

    關(guān)鍵是，戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)如何規(guī)劃才能“把穩(wěn)”方向盤？隨著紅利褪去，注重財務(wù)風(fēng)控和培養(yǎng)利潤第二增長曲線，或許是目前行業(yè)發(fā)展的新邏輯，這從部分房企的2021年財報數(shù)據(jù)中就可窺見一二。

    以多年培育非房開業(yè)務(wù)的雅居樂為例，2021年營業(yè)額為730.28億元，其中，物業(yè)發(fā)展確認銷售收入及多元業(yè)務(wù)收入分別為584.02億元及146.25億元，收入占比分別為80%及20%。

    展望未來，“堅守‘以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展’的運營模式，整體業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展。”雅居樂管理層在年報中再次定調(diào)。

    多元業(yè)務(wù)收入升至146億元    

    從雅居樂交出的這份財報來看，多項核心數(shù)據(jù)穩(wěn)定，與行業(yè)大勢較為一致，可謂“過關(guān)”。

    報告期內(nèi)，雅居樂銷售額逆勢增0.59%至1390.1億元，創(chuàng)下新高；實現(xiàn)營收730.28億元，凈利潤90.98億元，股東應(yīng)占凈利潤為67.12億元；毛利率為26%。

    值得關(guān)注的是，在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)面臨市場巨大挑戰(zhàn)之際，雅居樂多年培育的非房開業(yè)務(wù)步入收獲期，強化了其抗風(fēng)險能力。2021年，雅居樂多元業(yè)務(wù)（即非房開業(yè)務(wù)）收入146.25億元，占總營收比例同比增6.7個百分點至20%。

    細分板塊來看，雅居樂多元業(yè)務(wù)中的物業(yè)管理，收入同比大幅增加44.3%至113.3億元（已剔除關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)營業(yè)額），主要系雅生活持續(xù)擴大規(guī)模，包括于2021年收購新中民物業(yè)以及2020年所收購的中民物業(yè)在2021年錄得全年營收。同時，物業(yè)管理業(yè)務(wù)經(jīng)營利潤也同比增加6.6%至19.64億元。

    環(huán)保業(yè)務(wù)方面，在“一核四驅(qū)N翼”發(fā)展戰(zhàn)略下，雅居樂環(huán)保深耕危廢物處理，擇優(yōu)布局能源發(fā)電、生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、環(huán)保水務(wù)與生態(tài)修復(fù)等業(yè)務(wù)，2021年底錄得收入增加20.9%至27.67億元，并實現(xiàn)經(jīng)營利潤2.77億元，同比上升170.3%。

    此外，雅居樂還將目光瞄準新賽道，2021年進入新能源汽車及調(diào)味品板塊，成為威馬汽車及珠江橋生物科技公司股東。這兩項業(yè)務(wù)將與雅居樂旗下地產(chǎn)及多元業(yè)務(wù)等協(xié)同發(fā)展，或進一步拓寬收入來源。

    “對綜合性房企而言，多元業(yè)務(wù)收入占比提升，意味著非房開業(yè)務(wù)發(fā)展速度更快，對公司收入形成新的有力支持，有利于提升抵御風(fēng)險的能力。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，同時，多元業(yè)務(wù)步入收獲期，也有利于資本市場對其有所青睞。

    “近幾年來，房企布局多元化業(yè)務(wù)拓展‘第二增長曲線’動作頗多，但短期內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)盈利者卻很少。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者表示，雅居樂的非房開業(yè)務(wù)在行業(yè)內(nèi)表現(xiàn)較好，一定程度上可以說是“進擊者”，有利于提升外界對企業(yè)未來發(fā)展的信任度。

    種種跡象顯示，地產(chǎn)主業(yè)、多元化產(chǎn)業(yè)以及“新賽道”業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，或?qū)⒊蔀檠啪訕肺磥戆l(fā)展的“三駕馬車”，為公司堅守長期主義、保持高質(zhì)量成長提供驅(qū)動力。但就當下而言，雅居樂的財務(wù)盤面表現(xiàn)可概括為“穩(wěn)中有壓”。

    財務(wù)盤面“穩(wěn)中有壓”

    截至2021年末，雅居樂凈負債率為50.8%，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率為67.1%，這兩項指標均大幅改善。在現(xiàn)金流方面，截至2021年底，雅居樂現(xiàn)金及銀行存款總額為384.2億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物228.03億元，有限制現(xiàn)金156.17億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正。

    同期，雅居樂悉數(shù)贖回融資成本為8.55%的1億美元優(yōu)先永續(xù)資本證券，以及于2021年到期的本金總額為6億美元、融資成本為8.5%的優(yōu)先票據(jù)，展現(xiàn)了良好償債能力與償債意愿。

    “整體來看，雅居樂財務(wù)指標不斷改善，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，財務(wù)盤面比較穩(wěn)健。”梁楠表示，通過加強現(xiàn)金流管理，合理安排償債計劃，雅居樂2021年內(nèi)各項到期債務(wù)均按時償還。

    壓力則來自于整個行業(yè)層面當下銷售市場的下行。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前4個月，13家房企合計實現(xiàn)銷售額約8998億元，同比降幅約為41%。其中，雅居樂2022年前4個月銷售250億元。

    鑒于此，雅居樂在調(diào)整營銷策略和各區(qū)域可售資源促進銷售的同時，也通過動態(tài)開展資產(chǎn)盤點，適時盤活及處理部分非核心資產(chǎn)，提升資產(chǎn)使用效益，以穩(wěn)定現(xiàn)金流及保障到期債務(wù)兌付。

    “在當前的市場格局下，房企應(yīng)該以降低庫存、合理投資為首要任務(wù)，同時在債務(wù)管理、融資創(chuàng)新方面積極作為，必要的時候可考慮資產(chǎn)處置。”肖云祥表示，對雅居樂而言，應(yīng)繼續(xù)堅持“開源節(jié)流”的運營策略，盡量維持銷售規(guī)模，同時謹慎投資。

    “優(yōu)化區(qū)域布局、持續(xù)深耕對雅居樂同樣重要，這對提升企業(yè)市場話語權(quán)有積極作用。”梁楠表示，同時，雅居樂的多元化業(yè)務(wù)對企業(yè)整體收入的貢獻率不斷提升，收入渠道多元化優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)。因此，強化物業(yè)管理及運營能力、保持多元化業(yè)務(wù)齊頭并進也至關(guān)重要。

（編輯 上官夢露）