本報記者 趙學(xué)毅 見習(xí)記者 李昱丞

    繼去年末宣布擬增資深圳匯勤之后，招商積余再次拓展金融類物管業(yè)務(wù)。6月16日晚間，招商積余公告稱，擬以5.36億元收購新中物業(yè)管理（中國）有限公司（下稱“新中物業(yè)”）67%股權(quán)。

    公開資料顯示，新中物業(yè)成立于2000年，2001年正式接管中國銀行總行大廈項目，主要為銀行類金融機構(gòu)客戶提供綜合物業(yè)管理服務(wù)以及銀行輔助服務(wù)。

    招商積余表示，交易將進一步提升公司金融類物管業(yè)務(wù)影響力，擴大公司物業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模。交易完成后，新中物業(yè)將納入公司合并報表范圍，并為公司帶來一定的收益。

    發(fā)力金融類物管業(yè)務(wù)

    根據(jù)公告，截至2021年7月底，新中物業(yè)在管項目數(shù)量241個，在管建筑面積約559萬平方米，分布于境內(nèi)26個省份、直轄市，其中在管辦公物業(yè)建筑面積約457萬平方米，占比約82%。

    招商積余2022年一季報顯示，截至季末，公司在管項目1754個，管理面積2.91億平方米。據(jù)此粗略計算，新中物業(yè)并表后，招商積余在管項目和管理面積將在原有基礎(chǔ)上同比增長約14%和2%。

    “招商積余收購新中物業(yè)，除了可以快速擴大自身業(yè)務(wù)盤面和增厚業(yè)績以外，還可以優(yōu)化提升自身的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升不受政府指導(dǎo)價限制的商辦物業(yè)的占比，為公司后續(xù)發(fā)展打下較好的基礎(chǔ)。”IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    招商積余2021年年報顯示，公司基礎(chǔ)物業(yè)管理毛利率為11.11%，其中住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率和非住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率分別為6.57%和13.60%，非住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率超過住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率的兩倍，對盈利的貢獻度更高。

    這不是招商積余第一次收購金融類物管業(yè)務(wù)。2021年12月31日，招商積余公告稱，擬對深圳市匯勤物業(yè)管理有限公司（下稱“深圳匯勤”）增資，增資完成后公司將持有深圳匯勤65%股權(quán)。深圳匯勤主要為以招商銀行為主的金融機構(gòu)客戶提供物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)建筑面積約222萬平方米，業(yè)態(tài)以辦公類物業(yè)為主。目前招商積余暫未透露增資進展，天眼查數(shù)據(jù)亦顯示目前增資尚未完成。

    與頭部企業(yè)動輒數(shù)十億元甚至上百億元的收購案相比，目前招商積余的收并購步伐邁得較為謹慎。除了金融類物管業(yè)務(wù)以外，招商積余此前的興趣點在于航空物業(yè)。去年12月，招商積余相繼收購上航物業(yè)和南航物業(yè)，耗資合計約2.84億元。此前在2022年第一次臨時股東大會上，招商積余董事長聶黎明表示，相信2022年是一個更好的時機，但會保持理性態(tài)度。

    億翰智庫研究中心總監(jiān)于小雨對《證券日報》記者表示，招商積余繼2021年末收購2個航空物業(yè)之后再次出手，一定程度上顯示出招商積余對外擴張的需求。這次標的為金融類辦公物業(yè)標的，對于招商積余多元化業(yè)態(tài)綜合服務(wù)能力的提升有較大的益處。

    收購標的PE約20倍

    值得注意的是，在此次收購中，招商積余對新中物業(yè)給出了較高的估值。按照5.36億元收購新中物業(yè)67%股權(quán)來看，新中物業(yè)100%股權(quán)對價約為8億元。根據(jù)公告，新中物業(yè)2021年凈利潤約為4001.12萬元，8億元對應(yīng)約20倍市盈率（PE）。

    這一估值超過上市物業(yè)公司平均水準。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月17日，按照港交所行業(yè)分類，57家上市物業(yè)公司的平均市盈率約為11.61倍，其中僅10家上市物業(yè)公司市盈率超過20倍。

    柏文喜認為，較高估值背后的原因主要在于新中物業(yè)的在管面積以不受政府指導(dǎo)價限制的商辦物業(yè)為主，未來會有較大的隨行就市定價空間，從而帶來業(yè)績可持續(xù)增長的機會。

    華泰證券研報則認為，新中物業(yè)擁有較多現(xiàn)金和辦公類固定資產(chǎn)，預(yù)計剔除這些資產(chǎn)影響后的標的估值PE約為13倍。

    從近兩年經(jīng)營成績看，2020年-2021年新中物業(yè)分別實現(xiàn)營收3.36億元、4.10億元，凈利潤4129.16萬元、4001.12萬元，2021年營收、凈利潤分別同比增長22.02%、-3.10%。對此，招商積余在公告中表示，新中物業(yè)2021年主營業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步上升，但由于非經(jīng)常性的營業(yè)外收入變化，導(dǎo)致2021年凈利潤略微低于2020年水平。

    平安證券研報認為，當前受關(guān)聯(lián)房企資金承壓、一二級估值倒掛等因素影響，并購市場優(yōu)質(zhì)標的涌現(xiàn)，此次交易為招商積余把握機遇搶占優(yōu)質(zhì)資源之舉，后續(xù)公司憑借股東方背景、自身穩(wěn)健經(jīng)營及相對充裕資金，有望進一步受益整合機遇。

    于小雨表示，考慮到標的并非傳統(tǒng)住宅類物業(yè)企業(yè)，項目集中于金融類項目，市場上的對標相對較少，其所擁有的較稀缺資源能在一定程度上為招商積余帶來較好的溢價可能性，或許是標的獲得較高溢價的主要原因。

（編輯 上官夢露）