本報記者 王麗新

    近期，物管板塊經歷了估值回調。經過一輪扎堆上市以及市場并購之后，物管行業分化趨勢愈加明顯。

    8月11日，越秀服務交出了2022年中期業績。據公告披露，報告期內，越秀服務實現營業收入10.9億元，同比增長13.8%；毛利率31.7%，仍維持在行業較高水平；凈利率19.3%，同比微漲。

    “2023年在管面積達到1億平方米，我們還是向著這個目標去，而且有充足的信心能達成目標，因為我們在積極地接洽（收并購項目）。”8月11日晚，在2022年中期業績說明會上，越秀服務非執行董事兼董事會主席林峰表示，“在收并購方面，我們的現金比較充裕，但還是要做高質量的并購”。

    TOD外拓項目擴容

    “當前房地產開發投資信心有待恢復，致使物業管理業務可新增管理面積預期降低，從而導致在資本市場估值隨地產板塊走低。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，當然一些綜合實力強（經營、外拓）、品牌信譽好、財務穩健，且地產母公司持續發展能力強的物業管理公司，也會受到市場的青睞。

    從越秀服務的中期業績表現來看，可謂穩住了局面。從上半年細分業務板塊來看，截至6月30日，越秀服務非商業物業管理及增值服務的收入為8.11億元，同比增長19.5%。其中，物業管理服務收入達3.95億元，同比增長32.9%，占總收入比例提升至36.2%；社區增值服務收入同比增加32.2%至2.44億元，占總收入比例提升至22.4%；非業主增值服務占總收入比例則為15.8%。此外，期內商業物業管理及運營服務的收入為2.79億元，同比基本持平。

    值得一提的是，在創新增值服務方面，越秀服務打通B端和C端的渠道，比如在過節時打造一些明星產品，增加C端的消費業務。對此，林峰表示，下半年公司會進一步加強產品打造，如酒類、季節性的月餅等，也包括設置一些社區前置倉，進一步提升新零售業務占比，以及對營收和利潤的貢獻。

    林峰進一步稱，社區增值服務是一片藍海，也是公司未來重點發展業務。目前公司主要在生活服務、空間運營、家裝服務等方面進行布局，目前社區增值服務的收入已經超過非業主增值服務收入，將是未來營收和利潤的重要來源之一。

    從差異化競爭層面來講，越秀服務獨特業務TOD項目（以公共交通為導向的發展模式）運營管理取得進展。報告期內，越秀服務中標了福州地鐵2號線，長沙地鐵6號線以及青島地鐵4號線。TOD項目在2022年上半年貢獻了1.39億元營業收入，占總營收的比重達到12.7%。

    “要做高質量并購”  

    從當下物管市場的并購表現來看，近期幾筆收購計劃都未能按期順利進行，這背后的原因很多，主要是收購主體雙方出于資金及未來預期方面的考慮而暫時擱置。“但我認為，長期來看物業管理行業的收購還會持續，還會有一個集中度提升的過程，這是行業發展的規律。”肖云祥如是稱。

    在上述業績說明會上，林峰也向《證券日報》等記者表示，看好物業行業的前景，同時行業還是較分散，整合空間還是很大。

    從越秀服務的外拓表現來看，2022年上半年，越秀服務新簽約項目37個，截至報告期末合約管理面積6262萬平方米，在管面積4355萬平方米，第三方外拓合約面積同比增長了1.5倍，新進天津、福州、昆明和南寧4個城市，外拓面積已經超過了關聯方。

    談及收并購，林峰透露，公司目前現金充裕，但要做高質量并購。未來會考慮與國有企業合作以及在TOD方面的發展和收并購上尋找合適機會。并且，他表示，除收并購外，第三方外拓也是公司重點，今年上半年外拓成果明顯，年度外拓面積目標仍是2022年年初設定的新增700萬平方米。

    “外拓能力是物管企業增加收入的重要抓手，但當下外拓仍需謹慎，服務口碑和管理跟得上，外拓項目才能成為物管企業利潤的增長點，反之可能拖累企業。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，當然，如果機會合適，可在窗口期挑選好的標的。

    值得關注的是，談及對物管行業整體市值回落的看法，林峰表示，物管企業曾因其輕資產、抗周期性強屬性受到資本市場青睞，但近來受地產板塊影響有所回落。對于資本市場來說，需要時間對物管股重新建立信任。

    不過，他表示，行業內獨立性高、有強大外拓能力、財務經營穩健、關聯地產公司發展穩健的物業公司，未來股價將會根據經營的情況有所體現。

（編輯 喬川川）