潘石屹賣(mài)出計(jì)劃再度受挫，根據(jù)SOHO中國(guó)（00410.HK）最新公告，鑒于先決條件進(jìn)展不足，各方認(rèn)定無(wú)法在最后截止日或之前滿(mǎn)足先決條件，決定不再推進(jìn)要約收購(gòu)。不過(guò)，9月10日SOHO中國(guó)的股價(jià)上漲了9.37%。

    6月16日公告顯示，黑石對(duì)SOHO中國(guó)發(fā)出全面收購(gòu)要約，以取得SOHO中國(guó)的控股權(quán)。交易完成后，SOHO中國(guó)現(xiàn)有控股股東將保留9%的股權(quán)，收購(gòu)價(jià)格為每股5港元，除去潘石屹夫婦要保留的10%，最高付出金額為236.58億港元。潘石屹夫婦持有SOHO中國(guó)63.93%股權(quán)。按計(jì)劃出售之后，潘石屹夫婦手里只有10%股權(quán)。

    目前SOHO中國(guó)股價(jià)為3.5港元，市值為182億元。而截至去年底，該公司每股凈資產(chǎn)為8.37港元。

    6月15日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告，當(dāng)日上午九時(shí)正起于香港聯(lián)合交易所有限公司短暫停止買(mǎi)賣(mài)。在停牌之前，SOHO中國(guó)股價(jià)連續(xù)9個(gè)交易日上漲，漲幅高達(dá)58.33%。

    收購(gòu)

    要約收購(gòu)后，SOHO中國(guó)將繼續(xù)在港交所上市。SOHO中國(guó)現(xiàn)在持有并管理130萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)。官方新聞稱(chēng)，黑石十分看好SOHO中國(guó)在北京和上海持有的商業(yè)物業(yè)，以及一流的管理團(tuán)隊(duì)，此次要約完成后，黑石計(jì)劃保持公司的現(xiàn)有主營(yíng)業(yè)務(wù)和管理團(tuán)隊(duì)。

    根據(jù)公告，要約收購(gòu)后，公眾持股可能不足以保持其上市地位，黑石和SOHO中國(guó)將采取措施確保要約收購(gòu)后有足夠的公眾持股。

    SOHO中國(guó)股價(jià)長(zhǎng)期大幅低于凈資產(chǎn)，股價(jià)萎靡不振，只有收購(gòu)消息，才能刺激公司股價(jià)上漲，在此之前，已有三次收購(gòu)信息傳來(lái)。

    2019年10月30日，有消息稱(chēng)SOHO中國(guó)將考慮以80億美元出售中國(guó)的辦公大樓權(quán)益。午后SOHO中國(guó)股價(jià)大漲，一路走高，盤(pán)中最高時(shí)漲幅曾達(dá)到26.64%。截至收盤(pán)時(shí)報(bào)2.7港元/股，漲幅17.9%。31日早間，SOHO中國(guó)在港交所發(fā)布公告：公司不知悉任何需公布的與集團(tuán)資產(chǎn)出售相關(guān)的資料。當(dāng)時(shí)有稱(chēng)，黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡國(guó)有控股的GIC公司成立買(mǎi)方團(tuán)，有意收購(gòu)SOHO中國(guó)在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)。消息人士還透露，SOHO中國(guó)還有五個(gè)意向在售項(xiàng)目，8個(gè)項(xiàng)目總價(jià)值人民幣500億-600億元，計(jì)劃所有交易在未來(lái)兩年內(nèi)完成。

    2020年3月10日午間，SOHO中國(guó)股價(jià)突然急速拉升，上漲37.58%，SOHO中國(guó)向港交所申請(qǐng)暫停交易，停牌時(shí)的股價(jià)為4.10港元，有媒體援引知情人士稱(chēng)，黑石正在與SOHO中國(guó)進(jìn)行排他性的私有化談判，準(zhǔn)備以每股6港元，總價(jià)40億美元的價(jià)格將其私有化，并且黑石將接管SOHO中國(guó)的債務(wù)。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2019年6月底，SOHO中國(guó)債務(wù)為47億美元，加上40億美元收購(gòu)價(jià)黑石總共要付出87億美元，約為600億元人民幣。

    2020年11月，市場(chǎng)再度傳出SOHO中國(guó)私有化的信息，這次緋聞買(mǎi)方為高瓴資本。不過(guò)，高瓴資本火速澄清，稱(chēng)無(wú)意私有化SOHO中國(guó)。

    SOHO中國(guó)年報(bào)顯示，截至2020年12月31日，SOHO中國(guó)的凈資產(chǎn)負(fù)債率約為43%，借貸共計(jì)約184.70億元人民幣，不過(guò)平均借貸成本約為4.7%，在地產(chǎn)公司算是比較低的。

    去年SOHO中國(guó)營(yíng)收增長(zhǎng)19%，不過(guò)營(yíng)業(yè)成本增長(zhǎng)至8.01億元，增幅為137.7%，全年凈利潤(rùn)同比減少58.83%，為5.435億元。

    據(jù)稱(chēng)，在SOHO中國(guó)工作了22年的原執(zhí)行董事兼總裁閻巖，在2018年加盟了黑石集團(tuán)，這是黑石收購(gòu)SOHOU中國(guó)的連接點(diǎn)。

    賣(mài)出

    SOHO中國(guó)出售資產(chǎn)是從2014年開(kāi)始的。

    2014年，SOHO中國(guó)將上海SOHO靜安廣場(chǎng)和SOHO海倫廣場(chǎng)以52.32億的價(jià)格出售給了金融街控股，同年9月，SOHO中國(guó)將上海凌空SOHO10萬(wàn)平米物業(yè)以30.5億的價(jià)格出售給攜程網(wǎng)。

    2015年，SOHO中國(guó)將上海外灘國(guó)際金融中心地塊，以84.93億元價(jià)格出售。2016年，SOHO中國(guó)又將上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)賣(mài)給國(guó)華人壽保險(xiǎn)，總價(jià)32.2億元。

    2017年，虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億元、49.44億元賣(mài)給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。

    2019年，SOHO中國(guó)先后出手了總價(jià)值78億元的13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目以及價(jià)值7.61億元2583個(gè)地下停車(chē)位。

    從2014年開(kāi)始，SOHO中國(guó)陸續(xù)通過(guò)出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過(guò)350億元。與此同時(shí)，公開(kāi)土地交易市場(chǎng)中就鮮少有SOHO中國(guó)的身影。

    之所以賣(mài)賣(mài)賣(mài)，跟潘石屹對(duì)中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的看法有關(guān)，他根據(jù)銀行利率計(jì)算，認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和地價(jià)都高估了。

    2017年，潘石屹接受媒體采訪時(shí)表示，“SOHO自從決定銷(xiāo)售物業(yè)以來(lái)，一直秉持做生意最基礎(chǔ)的原則，就是低價(jià)買(mǎi)入、高價(jià)售出。”

    他在不同場(chǎng)合反復(fù)講過(guò)，衡量商業(yè)物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)是租金回報(bào)率。在美國(guó)，在利率非常低的情況下，一般商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)率是5%，特別好的項(xiàng)目大概能達(dá)到4.7%或4.5%。而在中國(guó)，凈租金回報(bào)率僅有2.7%左右，同時(shí)利率比美國(guó)高出好幾倍。因此，潘石屹覺(jué)得這個(gè)時(shí)候是出售物業(yè)比較恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。

    潘石屹算的賬是：“在北京這樣的城市，SOHO中國(guó)的租金回報(bào)率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過(guò)了4%，這幾乎是地產(chǎn)業(yè)最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業(yè)經(jīng)營(yíng)仍然會(huì)虧損2%，這個(gè)生意怎么做呢？”他以前表示過(guò)不會(huì)出售外灘SOHO和望京SOHO，但后來(lái)這些資產(chǎn)也進(jìn)入了出售名單。

    潘石屹曾表示自己是生意人，要低買(mǎi)高賣(mài)，不過(guò)這些年潘石屹一直在賣(mài)，而沒(méi)有買(mǎi)。