本報記者 王麗新

    “今年，房地產行業進入深度調整年，這讓民營房企意識到高增長只是行業的一個階段，需回歸理性。”8月30日下午，在旭輝控股2022年中期業績說明會上，旭輝控股董事局主席林中對《證券日報》記者表示，此輪調整之后，中國房地產業將從過去高負債、高杠桿、高增長模式轉向低負債、低風險、輕資產的新模式。

    8月30日，旭輝控股發布2022年中期業績報告。報告期內，旭輝控股（以下簡稱“旭輝”）實現營收297.2億元；凈利潤約19.04億元；股東權益應占核心凈利潤18.2億元，核心凈利率為6.1%；毛利率為20.7%，與上年同期持平。

    “最近旭輝在內部一直提倡二次創業，我們要不斷創新、不斷變革，擁抱變化，要有歸零的心態，放棄過去成功的路徑依賴。同時，要平衡風險和利潤，最大化保證股東效益穩健安全，風險第一、利潤第二、規模第三。”林中表示。

    更關注現金流和利潤

    整場業績說明會，旭輝的多位管理層均向外界傳遞一個信息，追求規模的時代已經過去，未來會更加關注現金流與利潤。

    截至2022年6月30日，旭輝實現合同銷售金額631億元，較2021年同期的1361.5億元下跌53.6%，回款率超過100%，累計回款金額超過850億元；在手現金312億元，經營性現金流為正。

    林中表示，從運營策略上看，旭輝未來以現金流為導向，以銷定產，以經營現金流最大化為原則，以回報率為核心，重視周轉率。

    事實上，現金流安全當下已成房企生存第一命脈，若不能快速改變經營邏輯，渡過困難時期，即便房地產市場未來仍大有可為，也難以有機會創新商業模式。

    “此輪調整之后，中國房地產行業將從以往高速增長的步調回歸到平穩健康常態化，房企的經營邏輯也要隨之改變。”林中認為。

    調整投資策略

    在對行業大勢有新的預判后，旭輝在投資策略上也做了調整。

    “旭輝今年拿地較少，但卻是少數幾個還在市場上拿地的企業，上半年所拿地塊預計利潤率為8%至10%。”林中說。

    據介紹，2022年上半年，旭輝在北京、義烏、上海、長沙、寧波及青島收購6個新項目的權益，連同2022年6月30日后的蘇州一項土地收購，旭輝應占土地出讓金合計為36億元，新增土儲貨值169億元。

    在代建業務板塊，旭輝上半年新增29個項目，累計在管35個項目，累計在管面積超過700萬平方米。“在行業變革期，旭輝從戰略高度認識到代建的重要性。重視代建，拓展代建，對旭輝未來發展至關重要。”林中表示。

    “代建行業機會越來越多，比如AMC（資產管理公司）的代建資產包等，這一行業從起步到現在每年有20%的增長，未來有很大的市場空間。”旭輝控股執行董事、旭輝建管董事長陳東彪表示，旭輝現存完好的供應鏈體系可以運用到代建項目上，合作文化也利于發展這一業務板塊。

    至于接下來的投資策略有何變化，林中表示，“一定會是輕資產、低土儲，土地儲備的質量第一，數量第二。”

    談及在出險房企甩賣資產潮之下，旭輝是否會與AMC合作收并購房地產項目，林中表示，目前跟AMC合作主要是并購出險房企與旭輝合作的項目，旭輝對這些項目知根知底，對債務和成本造價清楚，對項目可銷售價格預測精準。“至于與AMC合作收并購其他項目要看機遇，一是要有吸引力的價格；二是公司債務清晰；三是相關疑難雜癥的問題能得到解決。如果有合適項目，旭輝會牢牢把握住，推進這些項目的收并購。”

    財報顯示，截至2022年6月30日，旭輝保持“三道紅線”處于綠檔，凈負債率為78.5%，短債占比17%；債務久期較去年提升，平均債務賬期為4.7年；加權融資成本為4.9%。

    “到目前，旭輝沒有一筆負債違約、利息延期支付，旭輝可能會騰出一些有限的資金在市場上回購一些債券，但資金量不會太大，因為企業還是要把錢留著去發展業務。”林中表示。

    旭輝控股執行董事及CFO楊欣表示，旭輝一年內到期債務以銀行類融資為主，下半年剛性到期債券已清零。長期來看，旭輝希望未來凈負債率能夠壓降到30%左右。

    林中進一步表示，今年年內，旭輝無公開市場到期剛性兌付債券。上半年，公司新增公開市場融資超過46億元，目前正在籌備由中債信用增進投資股份有限公司提供全額擔保的中期票據的發行。