本報記者 謝誠

    近日，正榮地產集團有限公司（6158.HK，以下簡稱“正榮地產”）交出了登陸香港聯合交易所后的首份業績成績單。根據公司2017年業績報告，正榮地產全年合約銷售金額達701.5億元（人民幣，下同），合約銷售面積為380萬平方米，分別同比增長78.5%和102.3%，平均售價約為18484元/平方米。毛利為42.2億元，同比增長33.1%，毛利率保持約21%，凈利潤為15.2億元，同比增長22.4%，核心凈利潤為12.6億元，同比增長57.5%。

    “登陸資本市場可以獲取更便捷高效的融資渠道，對房企規模發展和業績表現的重要性不言而喻。”在克而瑞研究中心分析師朱一鳴看來，歷年來通過IPO和借殼在A股、港股資本市場上市的房企，如今基本都已成為中國房地產行業的中堅力量。

    深耕布局盈利能力受矚目

    隨著房地產行業進入白銀時代，房企規模之爭愈演愈烈。回顧2017年的發展，正榮地產可謂交出了一份亮麗的成績單，規模與盈利上升強勁。根據億翰智庫的統計數據，正榮地產于2017年在“中國房企綜合實力TOP200”中躍居第19位，排名行業前列。

    業績高增長背后，是土地儲備的強有力支撐。正榮地產發布的2017年業績報告顯示，2017年公司新增41幅土地，新增建筑面積713萬平方米，截至2017年12月31日，總土地儲備約1526萬平方米，包括上海、南京、蘇州、合肥、武漢、長沙、西安、天津、福州、南昌及鄭州等地區，可觀的土地儲備將足以支持未來三年的業務發展需要。

    此外，正榮地產堅持深耕策略，通過公開招拍掛、收并購、合作等多種方式增加貨值儲備，新進入城市包括鄭州、合肥、濟南等。“戰略性地收購高質素土地，大部分地塊位于一二線城市或具有高增長潛力的城市的黃金地段。”業界分析人士表示。

    正榮地產方面表示，公司在深耕熱點一二線城市的同時，伺機向周邊衛星城市擴張，做環熱點城市群布點。對于土地收購工作，公司堅持采用深耕策略，集中精力在所甄選及進駐的每個城市進行深入市場滲透。

    多面發力產品線精準靈活

    調控政策持續收緊，房企不同產品類型的去化受到一定影響，但企業的增長卻難以停滯和擱淺，因而產品線的靈活就顯得尤為重要。

    鑒于此，正榮地產精準的提出了“改善大師”的品牌定位，目標客戶群為富裕的中高端改善型客戶，并逐漸形成優家系、精工系、大師系、典藏系四大產品系列。

    其中，優家系主要面向首次置業者；精工系主要面向首次改善型置業者及首次置業者中的中產客戶；大師系主要面向二次改善型及多次改善型的中高端置業者；典藏系則定位為高端客戶的豪華家居系列。

    業界人士提出，改善型客戶擁有相對較高的可支配收入及較強的購買力，于作出購房決策時更加重視物業品質而非價格，減低公司受樓市價格波動所帶來的影響。

    除了住宅開發，為保持多元化、平衡的業態組合，正榮地產還開發及運維“財富中心”系列、“時代廣場”系列、“正榮街”系列三大商業及多用途物業組合產品線。而這三大產品系列，也均有各自清晰定位，并管理采用“訂制模式”，重點在開始施工前取得租賃承諾，有助公司吸引知名租戶，提高出租率及提升投資物業的價值。

    數據顯示，商業地產作為正榮地產的新收入引擎，業務收入正在持續增加。截至2017年底，正榮地產持有11個商業項目，總建面積為76.1萬平方米。6個是已竣工的投資物業，當中2個在2017年開業。其中，長沙望城財富中心于6月18日開業，出租率達到99%，而西安景恒廣場于12月16日投入試運營。另外5個是在建或持有作未來開發，總建面積為29.2萬平方米，預計將于未來三年竣工及投入運營。

    規模競爭時代，千億成為眾多房企角逐的目標。據了解，未來三年，正榮地產將以綜合實力躋身中國房地產15強為目標，通過深耕戰略，布局城市核心及潛力板塊，同時加快業務周轉速度，沖擊千億銷售目標。

    對此，億翰智庫分析師表示，隨著市場分化日漸加劇，2017年多數房企制定了新的戰略，比如正榮提出千億業績目標。對房企來說，規模代表著企業在行業的地位以及融資、營銷等成本方面的優勢。有了規模，企業還能實現人才與資本的積累，為未來企業探索多元化產業發展奠定良好的基礎。

    財務穩健深受資本市場追捧

    回顧2018年1月16日，正榮地產在香港主板上市，以定價3.99港元集資約43億港元，香港及國際發售均錄得超額認購。

    2017年業績報告透露，考慮IPO上市融資情況后，公司凈負債比率為120.2%，同比降低41.65%，2017加權平均借貸成本較2016年下降了約120個基點，融資成本進一步降低。

    事實上，上市以來，來自資本市場的直接融資為正榮地產帶來持續的資金支持，助力房企規模擴張、實現全國化布局。據介紹，正榮地產目前已獲得的戰略授信總額超過人民幣1000億。境內發行30億元永續債，同時獲上交所批準發行人民幣24億元ABS，近期將會完成發行。

    據了解，正榮地產始終堅持著一套行之有效的管控方式及策略。在保持快速發展的同時，密切監察資本及現金狀況，持續優化資本結構。具體而言，公司利用動態可變現市值存貨管理方法，確保物業定價的靈活性，維持公司在房地產開發項目適當的現金流量及回報水平，同時密切監察公司資本及債務水平。對于未來發展，公司表示，將開拓不同境內外融資渠道，提高資金使用效率。