歐美城（430173）日前發(fā)布公告，宣布將公司全資控股的振業(yè)汽車服務有限公司剝離至關聯(lián)股東。主營業(yè)務變更后，歐美城的資產(chǎn)負債率將大幅下降，經(jīng)營性開支將大幅減少，正式“輕裝上陣”由雙主業(yè)聚焦至文化和旅游產(chǎn)業(yè)。

    作為粵東地區(qū)重要文化地標項目，汕頭和惠州兩地的歐美城先后被授予“汕頭市市級文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)”和“惠州市文化（創(chuàng)意）產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)”。地處“大灣區(qū)”城市群核心區(qū)位，納入深圳半小時交通圈的歐美城，摸索出超越傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)和大型主題公園的商業(yè)模式，已具備快速復制基礎。

    城中心跨界主題公園

    國際經(jīng)驗表明，人均GDP超5000美元后，居民休閑娛樂需求持續(xù)爆發(fā)，主題公園將迎來較快發(fā)展機遇。以美國為例，1971年美國人均GDP達到5000美元，當年，占地面積達12228公頃之巨的奧蘭多華特迪士尼世界開業(yè)。1972年至1980年，美國居民出游率從218%增長到460%，增長了111%。再以地處東亞的韓國為例，韓國1989年人均GDP超5000美元，與此同時，1989年7月12日，其本土版迪士尼——樂天世界正式開業(yè)。根據(jù)TEA&AECOM聯(lián)合發(fā)布的《2016年全球主題公園及博物館報告》，中國三大主題公園運營商華僑城、華強方特和長隆在2016年都實現(xiàn)了游客量的大幅增長，其中鄭州方特歡樂世界增長24.1%，深圳歡樂谷增長18.8%。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年中國國內(nèi)全年人均GDP為59660元，折合8836美元;廣東省統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，珠三角地區(qū)的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到12.48萬元，按年平均匯率折算，為18484美元，接近2014年非經(jīng)合組織高收入國家。

    AECOM亞太區(qū)經(jīng)濟咨詢副總裁吉井貴思認為，亞洲地區(qū)的主題公園市場還遠未飽和，中國主題公園的整體游客量將會在2020年前超過美國。

    此外，根據(jù)中債資信評估有限公司2017年年底的研究顯示，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化特征，珠三角地區(qū)得益于較強的人口吸附能力和第三產(chǎn)業(yè)增速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)供給相對不足，未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍有較強發(fā)展空間。與此同時，全國范圍內(nèi)的零售物業(yè)受到電商沖擊強烈，租金水平持續(xù)下跌。

    如何在商業(yè)地產(chǎn)供給不足的廣東抓住機遇，避免電商對零售的沖擊，同時滿足人均GDP提升后迸發(fā)的巨量主題公園出游需求？歐美城管理團隊作出針對性布局，揚長避短，并最終形成“歐美城”獨特模式。

    “經(jīng)濟新常態(tài)下，歐美城通過打造互聯(lián)網(wǎng)+體驗式服務，主打假日經(jīng)濟、活動經(jīng)濟。以線下體驗立足，區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)。不僅避開電商的鋒芒，還可以從線上導流。”歐美城董事長吳曉翔表示，“我們不求大而全，也不希望將歐美城設立在遠離城市的郊區(qū)。我們的選址就在城市近核心地段，不僅是商業(yè)，更是精品的、觸手可及的城心跨界主題公園。”

    樣板工程惠州歐美城，位于惠州金龍大道主干軸上，占地約20萬平方米，集京九鐵路惠州站、莞惠城際惠州北站、城際輕軌及江北客運中心站等為一體的綜合交通樞紐，雄踞珠三角深圳、廣州、東莞等多個發(fā)達城市交通命脈，地處新規(guī)劃的惠州城市副商業(yè)中心，在深圳半小時交通圈內(nèi)。這與國內(nèi)外眾多主題公園的郊外區(qū)位迥然不同。

    “在快節(jié)奏的現(xiàn)代都市生活中，三口之家趕赴主題公園游玩無異于一次興師動眾的長途旅行。往往要花費幾天時間，且消費甚巨，是非常令人疲憊的奢侈出游。”歐美城設計合作方多奇國際鄭俊皇博士表示，“歐美城就在所在城市的核心區(qū)，一個周末全天的游玩或平日里一場說走就走旅行都完全可以勝任，時間和精力的消耗是可控的，完全可以做到重復消費。而我們依托最新科技設計的體驗場景，完全不遜色于全尺寸占地上百公頃的郊外主題公園。”

    目前，惠州歐美城已經(jīng)囊括14個全體驗式主業(yè)態(tài)，多個業(yè)態(tài)為國內(nèi)首創(chuàng)。

    如與中國航天（航天文創(chuàng)）攜手合作打造的亞洲第一個航天體驗館;委托多奇國際聯(lián)合好萊塢專業(yè)團隊共同打造的娛樂業(yè)態(tài)“數(shù)字樂園”，以及以VR、AR、3D等打造高科技虛擬世界，內(nèi)容涵蓋刺激戰(zhàn)斗定位吸引年輕人的機械游戲區(qū)等;獲得奧斯卡金像獎的電影“少年派奇幻漂流”CG技術制作團隊協(xié)力打造的當前最高科技海洋體驗館。

    此外，歐美城體驗式業(yè)態(tài)在園林方面亦極具特色。占地5萬平方米，由著名設計團隊摩瑪兄弟精心打造五顏六色花的海洋，將成為大灣區(qū)攝影師最為追棒的最佳室外婚紗拍攝基地;兄弟公司格林披治俱樂部，涵蓋法國Sodi國際卡丁車賽道、游泳池、足球場、健身房及相關配套服務項目。而惠州歐美城5000平米勝利宮殿和上萬平米的勝利廣場，完全勝任各種大型文化藝術表演、舞臺劇、時尚音樂會等。

    因此，歐美城全國首創(chuàng)“互聯(lián)網(wǎng)+實體平臺”新型商業(yè)模式，于2016年度被評為全國股轉(zhuǎn)100強企業(yè)、新三板最具成長性十佳企業(yè)、全國戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型十佳企業(yè)等榮譽稱號。受到地方政府的大力支持，成為重點立項扶持的項目，更受省市各主流媒體及當?shù)叵M者的高度關注和評價，得到全國各地投資商的重視及青睞。

    資本加持快速復制

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，迪士尼主題公園全球占地1.3億平米，從計劃到項目落地再到開園長達10年左右，注定是重資產(chǎn)發(fā)展，前期投入巨大。但迪士尼模式的本土化進程仍無法避免意想不到的難題。

    東方證券研究所于2017年初曾引用TalkingData的監(jiān)控數(shù)據(jù)：上海國際旅游度假區(qū)內(nèi)部客流聚集指數(shù)從高到低分別為主題公園（2.51）、申迪生態(tài)園（1.52）、迪士尼樂園酒店（1.19）、餐飲旅游區(qū)（0.63，包括奧特萊斯奕歐來），按照迪士尼樂園日均2.7萬人流量計算，奕歐來每日客流量僅6750人，年客流僅250萬人，不到唯泰集團運營的LaValléeVillage的1/6。

    東方證券研究所將此現(xiàn)象稱為“燈下黑現(xiàn)象”，即游客注意力主要放在游玩設施，購物設施意外受冷落。“燈下黑”現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面與國內(nèi)外商品價格較為昂貴有關，另一方面則是由于我國游客在度假地進行周邊商品消費習慣尚未成熟。

    事實上，地處城市中心，體量規(guī)模適中的惠州歐美城，其業(yè)態(tài)配置恰恰可以規(guī)避此類問題，符合中國消費者的習慣。地處城市核心區(qū)的精品商業(yè)地產(chǎn)，與主題公園的融合，在最大程度上獲取了兩者的精華部分：精致消費和極致體驗。

    歐美城模式已經(jīng)體現(xiàn)其價值，以歐式奢華的建筑風格為主調(diào)，結合國際主流設計理念，由國內(nèi)外專業(yè)婚慶運營團隊打造并全程定制服務的一站式大型婚慶基地，早在汕頭試營業(yè)6個月就累計預售1萬張門票，占整個汕頭婚紗攝影市場25%份額。

    歐美城以中產(chǎn)階級消費升級為主線，迎合新常態(tài)下的消費方式，以全面飽和式的體驗式服務改造傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式，在電商時代“反客為主”；同時，依托現(xiàn)代科技和精準定位，將坐落郊野的巨型主題公園體驗濃縮于城市核心區(qū)，使得歐美城具備了異地快速復制的基礎。

    “惠州歐美城占地20萬平方米，而一座迪士尼樂園最少占地200公頃，是歐美城的10倍。從工期來看，歐美城模式目前已經(jīng)做出樣板，整體可以控制在2-3年，而迪士尼要花費超過10年時間。資金投入更是完全不同量級。”吳曉翔表示，“后期運營涉及的業(yè)態(tài)、場景的調(diào)整，歐美城也更加靈活。在惠州歐美城完善的服務業(yè)態(tài)可以很快完成標準化，并復制到異地。”

    歐美城在2017年年報披露，將在2018年向銀行、私募基金等金融機構通過債權方式，計劃融資2-3億元用于惠州歐美城和汕頭歐美城二期工程的項目招商引進和擴建裝修；同時計劃在2018年下半年完成惠州歐美城項目一期正式開業(yè)，并在開業(yè)后伺機啟動第二次定向增發(fā)方案，為償還既有項目的基建投入并為后續(xù)品牌輸出擴張做準備。