本報記者 王麗新

    “大運營是弘陽地產業(yè)績快速增長的背后推手。”弘陽地產總裁何捷表示，2019年弘陽的銷售目標是600億元，業(yè)績增長幅度在20%至30%之間，這并不是刻意主動去踩剎車，而是根據(jù)市場變化和投資布局做出的決策。

    截至2018年底，弘陽地產實現(xiàn)合約銷售金額473.4億元，同比增長84.2%；累計實現(xiàn)銷售面積353萬平方米，同比增長107.8%；實現(xiàn)確認收入92.4億，同比增長50.5%；年度凈利潤13.2億，同比增長10.7%。

    據(jù)悉，作為在2021年真正實現(xiàn)“增長黑馬”的開局之年，弘陽地產內部把2019年定義為“從奮斗到艱苦奮斗的關鍵一年”，年度關鍵詞為“經(jīng)營提升”——進一步優(yōu)化組織機制，以規(guī)模增長為優(yōu)先目標，重視產品和服務的提升，實現(xiàn)有質量的跨越式增長。

    加快周轉速度

    事實上，2018年對于弘陽地產來說，也是一個轉折點。在這一年，弘陽地產強勢突破“蘇適區(qū)”，開啟全國化布局戰(zhàn)略。在弘陽地產2018年報中，“快速周轉能力”這一關鍵詞被提及。

    值得一提的是，房地產行業(yè)進入后半場后，“快速周轉能力”已經(jīng)成為房企必答題，考驗的是房企投資、融資、運營、產品、營銷等綜合能力。

    實際上，行業(yè)內對一個項目的投資周期把控有“5912”的說法，即拿地5個月后實現(xiàn)首次開盤，9個月實現(xiàn)回款，12個月現(xiàn)金流回正。但是限價等各種調控政策下，目前有些房企實際的操盤節(jié)奏則是“61220”，即拿地6個月后實現(xiàn)首次開盤，12個月實現(xiàn)回款，20個月后股東現(xiàn)金流回正。

    弘陽地產管理層在業(yè)績會上則表示，弘陽已梳理總結出“3671”大運營體系打法，即3個月開工、6個月開盤、首開去化率不低于70%、10個月現(xiàn)金流回正，以高效運營模式去保障全國化布局戰(zhàn)略落地。

    在投資與拿地上，弘陽地產管理層表示，公司一般會拿出銷售回款的50%－60%去拿地投資，但會根據(jù)市場窗口期調整投資額度。何捷進一步補充道，在拿地方面，弘陽“以收入定支出”，對不同城市也有不同判斷，布局堅持以一、二線城市為主，三、四線城市則以都市圈為主的拿地邏輯。

    據(jù)悉，2019年，弘陽確立了“做透大江蘇，深耕長三角，布局都市圈”的區(qū)域布局策略，由區(qū)域性房企向全國性房企轉變邁出堅實的一步。根據(jù)2018年業(yè)績報告，弘陽地產土地儲備總建筑面積約1308萬平方米，較2017年的1125萬平方米增加16.28%，平均土地成本為每平方米4300元，為未來發(fā)展提供了充足的支持。

    優(yōu)化財務盤面降低負債

    從江蘇起步，向全國化布局進發(fā)，是弘陽地產這兩年的重要發(fā)展戰(zhàn)略。規(guī)模的提升，加上赴港上市，也導致公司負債率有所升高。不過，通過2018年的財務表現(xiàn)來看，弘陽的負債率得到了有效控制。

    據(jù)業(yè)績報告顯示，弘陽地產凈負債率從2017年底的87.7%改善至68.3%，財務日趨穩(wěn)健；同時，手頭現(xiàn)金余額為124.56億，運營資金充裕。

    對此，港股內地房企分析人士指出，弘陽地產在2018年實現(xiàn)上述業(yè)績的一個重要因素，是對外合作戰(zhàn)略取得較理想成效。目前，弘陽地產已與旭輝、正榮、藍光、中糧地產、平安不動產、金科等房企達成戰(zhàn)略合伙關系，持續(xù)深化與品牌實力強勁、資源豐富的優(yōu)質企業(yè)合作，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置和共贏發(fā)展。

    “在宏觀政策和市場環(huán)境的疊加作用下，去年以來規(guī)模房企之間合作操盤的案例顯著增長，”上述分析人士稱，“合作開發(fā)項目的增加可以顯著降低拿地成本和擴張過程中潛在的風險，還可以有效整合項目資源。在此情況下，合作開發(fā)、分攤利潤也令不少港股內地房企呈現(xiàn)銷售規(guī)模增長高于凈利潤增長的趨勢。”

    而在全國化布局下，弘陽地產在2018年進入資本投入期，若干優(yōu)質項目土地獲取成本較此前拿地階段有所提高，也導致毛利率增長趨緩，但將成為未來數(shù)年弘陽地產業(yè)務發(fā)展的一大動能。

    地產+商業(yè)雙輪驅動

    值得注意的是，弘陽地產之所以能在2018年市場低迷期快速突圍，地產＋商業(yè)的雙輪驅動商業(yè)模式也為其業(yè)績爆發(fā)提供了助力。

    事實上，弘陽地產是國內為數(shù)不多的以商業(yè)起家的房企。1996年，弘陽地產前身企業(yè)的“起家”產業(yè)，正是家居建材批發(fā)。經(jīng)過23年發(fā)展，其在商業(yè)板塊沉淀下來的獨特基因，正形成與地產板塊的螺旋互動與協(xié)同。南京江北新區(qū)橋北地區(qū)是弘陽的事業(yè)“大本營”，也是洞悉其地產+商業(yè)雙輪驅動戰(zhàn)略的樣本。

    在過去超過20年的時間里，這片區(qū)域由最初的紅太陽裝飾城不斷迭代升級，蛻變?yōu)楝F(xiàn)如今的弘陽智慧小鎮(zhèn)：涵蓋了住宅、辦公、商業(yè)、家居、文旅游樂場、學校和街區(qū)七大組合，占地8平方公里，小鎮(zhèn)擁有20萬平方米左右的居民、55萬平方米的商業(yè)綜合體。

    與當下大部分從零開始創(chuàng)造而來的小鎮(zhèn)不同，弘陽的小鎮(zhèn)模式是對原有的業(yè)態(tài)進行升級，通過技術平臺去實現(xiàn)政府治理、社會治理、社區(qū)管理和社區(qū)商業(yè)的融通，建設更加安心、安全、智慧、綠色、健康、生態(tài)和便捷的小鎮(zhèn)。

    換言之，弘陽的小鎮(zhèn)模式是結合已有的資源，對存量資產的改造和升級，這是其他做單一純粹住宅產品線的開發(fā)商很難實現(xiàn)的。

    據(jù)悉，弘陽近日正總結其在商業(yè)地產開發(fā)運營、多元產業(yè)項目開發(fā)、智慧城市等領域積累的經(jīng)驗，明確將城市商業(yè)綜合體、智慧小鎮(zhèn)等產城融合類項目作為重點戰(zhàn)略發(fā)展方向。而發(fā)力的重點區(qū)域，為國務院批復規(guī)劃的重要城市群和經(jīng)濟區(qū)所轄三線及以上級別城市，以及其他集團準入?yún)^(qū)域的二線和強三線城市。

    上述港股內地房企分析人士也認為，在消費場景上，弘陽“地產+商業(yè)”模式亦有優(yōu)勢。弘陽商業(yè)板塊具有獨特的“雙Mall（商業(yè)Mall、家居Mall）+游樂”業(yè)務模式，商業(yè)Mall未來或可實現(xiàn)在商業(yè)Mall引領下的住宅項目溢價；家居Mall亦有望推展針對毛坯住宅項目業(yè)主的交叉銷售。

    “大而強，特而優(yōu)，沒有小而美”，弘陽地產在今年年會上認為，“未來三年，將是行業(yè)彎道超車的最后窗口期。”