本報記者 王麗新

    日前，全球企業增長咨詢公司沙利文發布了《中國聯合辦公行業研究報告》（以下簡稱“報告”）。

    報告指出，傳統的商業辦公室租賃市場并不靈活，存在著巨大的剛性，除了不能滿足企業的靈活辦公需求之外，空置現象也不能徹底解決。聯合辦公商業模式針對性地改善了商業辦公室租賃市場的靈活度。

    此外，聯合辦公的商業模式有著明確的市場基礎和需求基礎，對市場的價值和意義非常明確。

    空間賦能+服務賦能構建完整商業模式

    基于商業辦公租賃市場剛性模型，報告分析認為，當市場中引入部分靈活辦公面積時，整體市場的剛性程度就會被降低，空置面積的比例也將會大大下降。從市場總體效率的角度來看，市場的效率因為靈活面積的引入得到了明顯的提升。

    報告指出，目前聯合辦公行業的主要商業模式是聯合辦公運營商通過其對空間的重新設計和裝修使得空間的利用率提高，從而賺取由空間改造和運營獲得的空間租金的溢價。而完整的商業模式還應圍繞空間輕資產服務及為入駐企業提供各層次服務實現更多的變現路徑。

    就空間服務而言，降低重資產自持自營項目比例，增加輕資產管理輸出項目比例，可以進一步放大聯合辦公運營商的核心能力。為入駐的企業提供各層次服務則更加靈活，對聯合辦公運營商而言，最直接的流量變現方式就是為入駐的企業提供日常的辦公相關的服務和企業級服務，可以將服務的范圍擴大到生活類、教育類等諸多服務領域。對于一些規模較大的聯合辦公室運營商，利用互聯網流量變現的基礎邏輯，將自己的空間變成精準廣告投放場地也是一種可行的商業變現路徑。

    報告顯示，完整的聯合辦公商業模式涉及到兩個層次的賦能，初級的層次的是針對傳統的商業辦公室租賃的“空間賦能”，但商業模式趨于同質化。高級的層次是在成功地實現了“空間賦能”的前提下嘗試“服務賦能”，從而擺脫對租金的依賴，這一層次的商業模式趨于多元化。

    多因素驅動行業增長空間可期

    對于中國聯合辦公市場，報告認為，活躍的商業環境及源源不斷的商業創新、高速增長的新注冊企業數量、新世代辦公人群進入職場、智能辦公興起、城市更新項目增多、企業對辦公預算的關注等驅動因素使中國聯合辦公市場未來的發展面臨諸多機會，行業整體仍有不小的增長空間

    根據報告的市場調研和量化建模，中國的聯合辦公市場最近五年經歷了高速的增長，從2013年的11.7億人民幣增長到了2018年的174.1億人民幣，年復合增長率達71.7%。過去五年，中國聯合辦公室市場的增長是以空間面積和工位增長為動力的物理增長，市場主要收入來自于工位的租金收入。但是服務收入在整體行業收入比例正在逐步上升，預期未來五年內，中國聯合辦公市場的服務收入占比將會有顯著地提高。

    報告分析，從城市層級看，一線城市客單價高且整體的寫字樓市場需求旺盛，整體辦公空間緊張，目前中國聯合辦公市場的收入主要來自于一線城市，但隨著新一線城市市場的逐漸崛起，這一比例預期將會有所下降。從企業類型看，目前中國聯合辦公市場的主要客群依然是中小企業，但隨著大型企業對聯合辦公的接受程度越來越高，其市場貢獻份額預期將會上升。

    中國特色明顯避免盲目擴張

    對比歐美市場，中國的聯合辦公市場有著非常明顯的中國特色。

    報告數據顯示，2018年中國聯合辦公市場的服務收入占比已經超過12%，相比之下，同期的美國聯合辦公市場，行業服務收入占比大約為7%。盡管美國市場具有先發優勢，但是在商業模式的迭代上，其已經落后于中國市場。此外，中國的工作文化與歐美市場也有著很大的區別，導致了中國與歐美的聯合辦公運營商在用戶策略上的差異。

    報告分析，中國市場和歐美市場更大的差異還在市場的潛力上，歐美市場是典型的存量市場，其存在一定的上限，聯合辦公在滿足了部分增量需求后開始爭奪傳統的商業辦公用戶，這在一定程度上會引起寫字樓業主對行業的負面看法。而中國市場的需求是增量需求，其會隨著中國經濟的發展而不斷增長，在中國市場里，聯合辦公和傳統寫字樓更接近互補的關系。

    報告分析顯示，根據國家統計局及各城市經濟普查數據，剔除門店類及非案頭工作類行業雇員人數，截止到2018年，中國的城市辦公室工作人口大約為9500萬人，基于現有的城市化進程，這一數字預計到2023年將會增長至1.1億。

    基于對外部環境的分析和對行業商業模式的剖析，對于中國聯合辦公行業運營商，報告提出建議：首先要聚焦行業本質，牢牢抓住空間產品的設計和定位，行業在運營時要積極關注出租率、出租溢價、單門店投資回收周期等重要指標。

    其次，積極拓寬收入邊界，對于商業模式的升級，務必要在夯實了初級層次“空間賦能”的基礎上，根據自己實際的核心能力探索高級層次的“服務賦能”創造收入的機會，但同時也要注意這兩個層次的主次和相互兼容性。

    另外，應理性對待規模效應，盲目地擴大市場占有率并不能解決競爭和盈利的問題，規模的擴大需要有堅實的盈利基礎，這就要求需要時刻對市場信息保持關注，避免逆周期反市場規律地盲目擴張。

（編輯 喬川川）