6月19日，金融街物業（股票代碼：01502.HK）發布公告稱，公司已經向聯交所申請批準其根據全球發售將予發行的H股上市及買賣。全球發售9000萬股H股，其中8100萬股將做國際發售，900萬股將于香港公開發售，發售價不會超過每股發售股份7.56港元，且預計不會低于每股發售股份7.16港元。

    無獨有偶，金融街物業并不是近期內地房地拆分物業上市的個例。事實上，自2007年彩生活從花樣年拆分上市、成為物業“第一股”以來，內房企拆分物業板塊上市就逐漸常態化，2018-2019年是物業上市高峰期，期內碧桂園、保利、新城、雅居樂等旗下物業紛紛成功上市，引發業內外關注。

    進入2020年，房企拆分物業赴港上市潮則愈演愈烈，目前已有正商集團的興業物聯、鴻坤集團的燁星集團，以及建業集團的建業新生活3家房企拆分物業成功上市，行業呈現出集中遞表和密集釋放上市消息的狀態。

    緩解母公司壓力房企拆分物業上市潮愈演愈烈

    對于房企拆分物業上市熱的原因，貝殼找房高級分析師潘浩表示，一方面是因為資本市場的高度關注推動。近年來，物業管理板塊的估值走高，截至2020年6月9日收盤，旭輝集團旗下的永升生活、時代中國旗下的時代鄰里以及銀城國際旗下的銀城生活服務年初至今漲幅超過100%。

    據貝殼研究院監測，10家樣本房企旗下物業年初至今平均漲幅超60%。資本市場的高度關注與高預期，疊加疫情下人們對于物業管理的高期望，帶來物管板塊的高估值水平，有利于房企獲得持續性資金流入以及在融資端強勢表現，緩解母公司的財務壓力。

    諸葛找房的高級分析師王小嬙認為，隨著房企擴張規模的局限性加大，越來越多的房企開始注重存量物業市場。房企分拆物業上市，利用旗下物業公司上市，有利于加強母公司的資金實力，提高集團的整體估值，在資本市場獲得更高的地位。

    而光大證券房地產報告則從物業行業自身的發展進行分析，2020年3月份起，由于物業行業的內需屬性和必選消費類型，以及在防疫過程中的顯現出的積極作為，物業行業不僅受疫情影響較小，且其行業滲透率和集中度有望進一步提升。因此，在這一階段，隨著疫情影響逐步消退，物業上市潮重新提速。

    行業集中度加速提升并購整合加劇

    伴隨著房企分拆物業上市潮的加劇，物業行業的并購整合也在不斷上演。潘浩表示，多數房企選擇加快入局節奏，上市后得到充盈的資金支持和更加靈活的運營模式，便于對中小型物管公司的收并購，為行業洗牌擴充實力。

    王小嬙進一步表示，分拆上市物業，可以借助上市所募集的資金擴大物業的規模，在物業行業上，規模比毛利率更加重要，與小規模物業企業相比，具備更大規模的物業企業更有機會長久發展。

    事實上，疫情之下，部分小規模的物業服務企業已經面臨了考驗和沖擊。一方面，由于抗疫過程中工作人員、防疫物資等成本增加，小規模、綜合實力弱的企業現金流或遭遇危機；另一方面，由于在疫情中表現差，難以承擔小區防疫工作，部分企業可能遭受業主和政府的雙向批評，業主可能會消極上繳物業費，進一步加劇其現金流壓力，而政府則因物業企業疫情防控不力，對其進行公開批評，進一步降低物業企業的品牌和影響力。

    據光大證券房地產分析報告顯示，從企業類型來看，被政府公開批評的多為未上市的中小物業企業。這從側面說明了疫情防控多維度考驗下，物業企業自身的短板加速暴露。因此，疫情后不符合市場要求的企業生存環境惡化，甚至面臨被收并購的問題。據光大證券統計，2020年以來已出現多起并購案例，除了深賽格和文達通，其余買方如時代鄰里、藍光嘉寶、南都物業等均為上市公司，大魚吃小魚，以往在重資產的房地產行業上演的劇情，在輕資產的物業行業也正逐漸登臺。

    除了物業企業自身的收并購，房地產企業之間的收并購，也會拉升物業行業的集中度。從收并購規模來看，房地產企業間的收并購，往往伴隨著關聯物業管理權的轉移，如中國奧園收購京漢股份29.99%股權后，奧園健康以2.479億元收購樂生活80%股份；世茂集團入主福晟集團后，旗下世茂服務收購福晟物業51%股權。

    據克爾瑞數據統計，目前國內房地產破產企業已經達到約210家，受疫情持續影響，房地產破產企業的數量或將持續增大，相對應的房企關聯的物業公司間加速并購整合，自然也難以避免。

    疫情對于多數中小物業企業是嚴峻的考驗，面臨著被并購的風險。目前上演的房企拆分物業上市，可以為接下來的行業并購帶來資金，而以碧桂園服務、綠城服務、佳兆業美好為代表的上市公司也都做好了融資的準備，一場“物業并購潮”或將拉開帷幕。