周五，A股和H股集體暴跌，市場震動，而到港股尾盤時刻，恒大、碧桂園和萬科等內房股出現進一步下挫。今年全國人大明確制定房地產稅成為H股內房股暴跌主要原因。

    3月8日下午，十三屆全國人大二次會議上，全國人大常務委員會委員長栗戰書作關于全國人民代表大會常務委員會工作報告。報告中稱，“集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產稅法等……立法調研、起草，加緊工作，確保如期完成。”此前的3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中也做出部署，要“健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法”。

    顯然，房地產稅已經做出進一步的部署，離落地更近一步。此前，自2009年兩會提出“研究推進房地產稅制改革”以來，房地產稅在我國已經醞釀了10個年頭，三次寫入政府工作報告，分別是2014年的“做好房地產稅立法相關工作”、2018年的“穩妥推進房地產稅立法”、而今年的政府工作報告及全國人大常委會工作報告均對房地產稅做出更進一步的部署。

    由于涉及到房地產稅，市場高度敏感，內房股尾盤跳水，融創中國跌近11%，創2015年8月以來最大跌幅，碧桂園跌超5%領跌藍籌，萬科企業、龍湖集團等多股跌近5%。

    全國人大將落實制定房地產稅法

    3月8日下午3時，十三屆全國人大二次會議在人民大會堂舉行第二次全體會議，聽取全國人大常委會委員長栗戰書關于全國人民代表大會常務委員會工作的報告，聽取全國人大常委會副委員長王晨關于外商投資法草案的說明。

    栗戰書在會議上表示，“集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產稅法等……立法調研、起草，加緊工作，確保如期完成。”

    其實，這一表態，與總理報告基調基本保持一致。2019年《政府工作報告》指出，要深化財稅金融體制改革，健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。與2018年《政府工作報告》的表述相比，今年的房地產稅立法從“穩妥推進”變為“穩步推進”。

    顯然，去年是“穩妥”，今年是“穩步”，這說明房地產稅落地的速度預期節奏發生了明顯變化。這也是自2013年中央提出對房地產稅進行立法后，“房地產稅”第三次進入政府工作報告。2018年4月，房地產稅法草案已經形成并在內部征求意見。同年9月，房地產稅法被寫入立法規劃，并屬于”第一類項目“即“條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案”。

    但是，需要強調的是，房地產稅進程加快在業內已達成普遍共識，但房地產稅做為一個重要稅種，需要有較長時間的準備期，這也是立法調研、起草，加緊工作的主要原因。不過，政府工作報告三提房地產稅，而且現在人大已將房地產稅納入立法計劃，使得外界對于房地產稅的具體出臺日期的關注度進一步上升。

    中原地產首席分析師張大偉認為，房地產稅落地的速度預期在加快。過去幾年，房地產調控與往年出現了明顯質變。各種房地產調控從過去的短效機制向長效機制轉變。穩步推進下的房地產稅，還需要一定時間。立法過程較長，3年內落地可能性不大。

    內房股集體大跌，融創暴跌11%

    由于涉及到房地產稅法，資本市場對此高度敏感，在H股交易時段，下午3點30之后，內房股尾盤集體跳水，融創中國跌近11%，創2015年8月以來最大跌幅，碧桂園跌超5%領跌藍籌，恒大、龍湖集團等多股跌近5%。

    數據顯示，近兩年在香港股票市場上，內房股平均市盈率均不高，在3-10倍左右，但從房地產行業銷售回款、拿地及建安支出、運營費用、債務發行及償還等現金流活動來看，2019年將面臨更為嚴峻的形勢。

    政策邊際放松下，樓市還沒有出現明顯回暖跡象

    在房地產稅明確推進的前一天，3月7日，上海、廣州、深圳等國內多個城市已經下調了房地產交易中涉及的增值稅附加稅。在個人出售住宅時，上海的增值稅附加稅稅率從11%降到6%；深圳從12%降到6%；廣州從12%降到6%。基本都是減半征收。

    據克而瑞地產研究統計，全國已有約20個城市不同程度放松樓市調控。具體表現包括放寬落戶、松綁限購、松綁限售、松綁限價、利率調整等。而在今年頭兩個月的樓市銷售中，市場仍然銷售不振，市場尚未有明顯回暖跡象。

    數據顯示，TOP100房企2月單月的整體銷售規模（操盤金額）較1月環比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，環比下滑32.6%。按照可比口徑統計，2月百強銷售額同比下滑11%左右。

    為進一步推動樓市銷售，當下房貸利率已經持續回落。根據據融360大數據研究院監測數據顯示，在監測的35個城市中，2019年1月份：首套房貸款平均利率為5.66%，相當于基準利率1.155倍，較去年12月份下降2BP；二套房貸款平均利率為6.02%，較去年12月份回落2BP，二套房貸利率已連續3個月回落。

    監測數據顯示，截至目前，全國首套房平均利率最低城市前十名分別為：上海5.09%、廈門5.36%、大連5.36%、北京5.43%、福州5.46%、太原5.47%、烏魯木齊5.47%、天津5.46%、昆明5.54%、廣州5.55%。

    從首套房貸平均利率的下跌幅度來看，1月份共7個城市利率出現下降，其中，哈爾濱跌幅最大，較去年12月份下降31BP平均利率為5.74%；其次為天津5.48%，較去年12月份下降21BP；青島位居第三，平均利率為5.69%，較去年12月份下降13BP。