不可否認(rèn)，2019年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)還是走出了“小陽(yáng)春”行情。但從目前新開(kāi)樓盤(pán)的銷售現(xiàn)況來(lái)看，樓市正在悄然降溫，以前瘋狂的場(chǎng)面在今年估計(jì)不容易出現(xiàn)。

    火爆的背后

    近日，位于深圳寶安中心區(qū)的新錦安海納公館開(kāi)盤(pán)，推出1889套，認(rèn)籌926個(gè)，均價(jià)8.9萬(wàn)，當(dāng)天銷售756套，解籌率過(guò)8成，整體銷售過(guò)4成。這個(gè)成績(jī)單相當(dāng)靚麗，讓很多人誤以為，浮躁不減、橫盤(pán)兩年的深圳樓市依舊火爆。然而，從近兩個(gè)月，深圳新開(kāi)盤(pán)的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，除了華強(qiáng)城三期近乎“日光”外，大多新盤(pán)銷售現(xiàn)場(chǎng)并沒(méi)有那么熱鬧，有些樓盤(pán)銷售業(yè)績(jī)并不理想。海納公館的“開(kāi)門紅”，除因戶型設(shè)計(jì)切合剛性需求外，主要原因還是，今年年初粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出來(lái)后，毗鄰核心區(qū)前海自貿(mào)區(qū)的寶安中心區(qū)自然是樓市的熱點(diǎn)區(qū)域。

    從深圳海納公館的銷售現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，往年的樓市火爆成因早已不復(fù)存在。其一，以前樓盤(pán)無(wú)論戶型好壞、朝向東西，開(kāi)盤(pán)即售罄的情況比比皆是，海納公館的銷控?cái)?shù)據(jù)顯示，好戶型幾乎一售而空，差戶型90%無(wú)人選。據(jù)悉，開(kāi)盤(pán)前，不少人都預(yù)想75㎡的兩房產(chǎn)品會(huì)被搶購(gòu)，而實(shí)際上，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日卻是89㎡南北通透的戶型賣得最好，顯然，剛需還是偏愛(ài)實(shí)用型的通透小三房，搶空的是剛需們熱衷的戶型。這樣的現(xiàn)象也表明，市場(chǎng)表現(xiàn)還是很理性的，按需購(gòu)買，不盲從是目前購(gòu)房者的主要特征。

    其二，投資客鮮見(jiàn)，置業(yè)者居多。從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，購(gòu)房者主要以30多歲到40多歲的購(gòu)房者為主，多數(shù)看好項(xiàng)目的地理位置及周邊配套，滿足自住需求，而非投資搶房。在開(kāi)盤(pán)選房現(xiàn)場(chǎng)，有一位女士自己沒(méi)有購(gòu)房名額，用妹妹的名額買來(lái)自住。還有十幾個(gè)潮汕置業(yè)者組團(tuán)來(lái)深圳，從早上坐到下午3點(diǎn)半，就是為了買到心儀的戶型。有位男性購(gòu)房者，排號(hào)并不靠后，因心儀戶型、樓層已被選，直接棄權(quán)退出，并不戀戰(zhàn)。

    房企數(shù)據(jù)下滑

    成普遍現(xiàn)象

    近日，上市房企紛紛發(fā)布5月銷售業(yè)績(jī)，與去年同期相比，銷售增速放緩和增速下滑成為普遍現(xiàn)象。其中，受樓市調(diào)控影響，整體市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，成為重要的原因。第一梯隊(duì)的三家房企中，萬(wàn)科5月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額579.9億元，前5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售2676.0億元，同比均有所提升。碧桂園5月單月的權(quán)益合同銷售金額為543.3億元，同比減少4.88%。恒大5月實(shí)現(xiàn)銷售535.3億，同比增長(zhǎng)近三成，但公司前5月的銷售業(yè)績(jī)低于去年同期。中型房企的業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯分化。前5月，一些企業(yè)仍能保持近50%的增長(zhǎng)規(guī)模，但銷售增速下滑到個(gè)位數(shù)的情況更為普遍，金茂、綠城、正榮等企業(yè)出現(xiàn)銷售負(fù)增長(zhǎng)。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，5月單月，中央部委和地方政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施高達(dá)41次。雖然少于4月的60次，但連續(xù)兩月處于密集發(fā)布潮中。“多輪樓市調(diào)控政策下，投資客普遍不看好后市，認(rèn)為目前已經(jīng)處于樓市房?jī)r(jià)高位，適合將投資房產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，隨著調(diào)控越來(lái)越密集，樓市短炒客戶離場(chǎng)，深戶剛需人群購(gòu)房提升。

    對(duì)于大多投資者來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)確實(shí)只有股市和樓市這兩個(gè)相對(duì)靠譜的投資渠道。有人甚至說(shuō)，房子跌了或者不漲，“我就出租”。其實(shí)這只是業(yè)余投資客的看法，資金是有時(shí)間效益的，也許房?jī)r(jià)會(huì)緩慢上升，但作為投資者，緩慢的增速是無(wú)法滿足其收益需要的，更何況有不可預(yù)知的政策風(fēng)險(xiǎn)。

    現(xiàn)在很多外資銀行在深圳已經(jīng)開(kāi)設(shè)網(wǎng)點(diǎn)，并且開(kāi)立各種理財(cái)服務(wù)。他們所提供的一些理財(cái)服務(wù)，有的月收益不菲，你說(shuō)干嗎非要把資金投在樓市上？