■本報見習記者 李正

    2019年11月1日，由《證券日報》社主辦，中國房地產業協會指導舉辦的“因勢而動順勢而行——2019中國文旅產業投資價值峰會”在京召開，來自多家行業龍頭企業的領導和專家學者蒞臨本次論壇。蘭德咨詢總裁宋延慶就“文旅地產的產品創新和標識化IP”問題，發表了自己的看法。

    宋延慶表示，“房地產開發企業投資文旅項目，一定要創新。為什么要創新？首先，如果只靠過去的經驗和復制以前的成功案例，項目是不可能成功的。因為時空變了，將過去的經驗和模式用于未來的項目或者產品，這在邏輯和常識上講不通，所以要告別依賴，需求創新”。

    宋延慶指出，項目或產品必須要滿足目標客戶的新需求，“人們有喜新厭舊的本能，這是必須要創新的第二個原因”。

    “房地產項目的成功與否，今年3月份我們提出過一個九宮格理論。所謂九宮格理論，就是客戶到了售樓處或文旅項目現場，有沒有拍照片發朋友圈的欲望。如果一天能拍90張照片，編了個九宮格，發個朋友圈，一傳十，十傳百，這個項目的傳播就更容易成功。如果不愿意掏出手機來拍照，更沒有發朋友圈的欲望，這個項目幾乎就是不成功的”。宋延慶說。

    宋延慶進一步建議，文旅地產項目要有“文旅+地產”的思維。用地產思維去思考文旅項目，要圍繞兩件事去做，或者說要做好文旅地產項目的兩個抓手，一是資本，二是內容。“房企與迪士尼不同，假設房企要做一個文旅項目，首先是資本問題。不解決投資模式和現金流問題，總有一天現金流就會出問題。要解決現金流問題，就要先銷售賣房。如果只靠大集團輸血，而項目自身做不到現金流平衡，肯定支撐不了太久。而要解決資本、現金流問題，就要首先把產品做好，讓房子不愁賣。所以文旅地產成敗取決于兩點：資本和以產品為核心的內容。

    在談及文旅產品標識化IP如何打造的問題時，宋延慶表示，無論文旅地產項目，還是普通房地產項目，產品都由三維組成，即空間、精神和服務。

    “以房地產項目為例，空間包括外立面、戶型、景觀、地庫等物理空間。精神包括建筑精神、人文精神等，目前正處于剛剛被重視和起步階段。除了空間和精神之外，還有服務。”宋延慶進一步指出，無論是住宅項目還是文旅地產項目，都要圍繞“空間+精神+服務”打造有特色、標識化的IP體系。各IP點的專業稱謂就是產品價值體系及產品價值陣列。如果項目或產品做不出“空間+精神+服務”的三合一復合場，就可能變成持續吞噬投資商資金的“黑洞”。