2019年以來，房企們正一家接一家倒下。

    時代周報新媒體從人民法院公告網查到，截至2019年12月12日，今年以來宣告破產的房企已經增加到492家。

    房地產行業曾經是財富制造的機器。現在，這一局面正在改變。房企正在從扎堆入場，變成齊齊退場。

    經濟學家馬光遠曾斷言，“未來中國將只有20%的開發商活下來，80%的開發商都會死掉！”。這也意味著，這張房企破產名單里，還會添上更多名字。

    11月以來，平均每天近2家房企破產

    在人民法院公告網中，輸入“房地產破產”字樣，將跳出一大串法院公告。每一條公告背后，都是一家房企倒下的證明。

    截至2019年12月12日，這個數字已經增加到492家。這也表明今年以來，平均每天有1.4家房企倒閉。

    臨近年底，破產房企的數量正加速飆升。自11月至12月12日，宣告破產的房地產商高達80家，創下今年以來的新高。其中，僅11月24日就有6家房企倒下，為2019年房企破產數單日最高之一。

    換言之，11月以來平均每天有接近2家房企破產倒閉。

    時代周報新媒體發現，12月12日一天之內已有4家房企發布破產公告。多為小微企業，注冊資本在數千萬左右。

    最新的幾條公告中，來自遼寧的盛世天成房地產開發有限公司即是如此。天眼查顯示，該公司成立于2007年07月，注冊地址在遼寧省鐵嶺市，注冊資本2000萬元。在陷入債務困境后，盛世天成房地產開發有限公司的現有財產狀況及債務情況，被法院認定為不能清償到期債務并且資產不足以清償全部債務，符合法定破產條件，于12月3日被裁定破產。

    12月11日，中國農業銀行沈陽房地產聯合開發公司亦有一條破產文書信息，沈陽市皇姑區人民法院此前裁定受理其破產清算申請，查明其截至今年6月11日資產總額為3957516.55元，負債總額137580288.26元，資產負債率3476.43%。最終宣告其批破產。

    債務困境，是殺死這些房企們的致命病毒。但感染這一致命病毒的明顯不止中小型房企。

    2019年6月，全國五百強內的百億上市房企——銀億集團，在負債規模達到500億元的重壓下，進行了破產重組，曾經的寧波首富也至此跌落神壇。

    事情的嚴重性，似乎已超出預料。但是，這些集體陷入窠臼的房企們，究竟怎么了？

    無錢可用，“渴死”房老板

    中小房企集體破產已成定局，過去成績斐然的大中型房企頻頻“爆雷”也屢見不鮮。

    在業內人士看來，這無疑透露出一個信號：房地產通過高負債、高杠桿，來獲得高增長的商業邏輯已經不太能走得通，至少在當前的環境中，這樣的模式已經不再適用。

    一邊是資金問題日益緊張，一邊卻是各種融資渠道的“關閉”，房地產企業面臨著雙面夾擊，導致生存的壓力越來越大。

    此前，時代周報記者從招商銀行客戶經理處得知，目前開發貸額度有限，想要從銀行借錢，門檻不低，一般只有排名行業前30的房企才有可能拿到他們的貸款。

    據新華網（20.720，0.11，0.53%）報道，2018年，全國共有房地產公司9.8萬家，由此推斷，能拿到其貸款的僅占比萬分之三。

    房地產的“高光時刻”不再出現。

    2019年5月17日，銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（銀保監發〔2019〕23號），在信托領域強調不向四證不全、開發商或股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產項目直接提供融資。變相阻斷了中小房企的融資之路，更是直接使得銀行等金融機構，在向房企發放貸款時挑肥揀瘦。

    更多的房企，由此面臨無處找錢的窘境。這之后，緊接著關閉的，還有包括債券和ABS產品等公開市場融資渠道的閘門。

    5月31日，有媒體報道稱，從數位接近監管的人士處獲悉，監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。主要原因在于部分房企因拿地激進，“出現一些‘地王’，已經引起中央的注意”；在住建部的指導下，央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。

    而這些渠道，在銀行融資收緊之際，曾是房企們賴以生存的水源。

    2019年3月這一個月內，房企債權融資額為985.15億元，占房企融資總量的96.19%。包括旭輝、世茂、印力、碧桂園、萬科等房企，均發行了10億至30億不等的債券或優先票據。另一邊，ABS融資產品也曾為房企所倚重。2019年上半年，房企ABS發行量接近1800億元。

    據wind數據統計顯示，今年以來，約有19家上市房企發布定增的預案（部分修改定增預案），但僅有4家被證監會核準。

    曾經，融資渠道，共同組成了房地產這個大池塘邊的水管，為其源源不斷的輸送水源。如今，失去這些水源的房企，如同路中水洼里的魚，蹦跳著期待救命的甘霖。

    為活下去用盡“十八般武藝”

    面對生存壓力，萬科喊出的“活下去”，已經成為很多房企最現實的目標。而房企們為了突破當下的資金困局，可謂用盡了“十八般武藝”。

    顯而易見的，就是各大頭部房企開始了業務減員。

    有頭部房企的員工總數半年減少了近15000人，少了約11%。其他頭部房企的房地產開發領域，其員工數量也有數百至數千人不等的減少。

    對于很多房企來說，縮短房地產銷售周期、加快資金回籠，也是紓解當下資金問題的方法之一。

    今年8月，恒大開啟“全員營銷”，實現了快速搶收，9月，時代地產也開啟相似計劃，試圖加快回款。背后凸顯的便是房企對于資金的渴望。

    但在房企銷售面臨阻礙的當下，為了求得生存空間，不少房企開始對旗下項目頻頻售賣股權，用來快速回籠資金。

    6月9日，粵泰股份與世茂旗下五家子公司簽署了《世茂粵泰合作項目協議書》，以63.97億元的價格，共計轉讓5個項目的股權。

    而世茂地產除了接盤粵泰股份旗下項目外，從3月到5月，還共計接盤了泰禾集團5個項目，交易總對價接近70億元。

    9月份，房地產行業資深人士楊紅旭通過公眾號發布消息稱，負債千億的新湖中寶（3.730，0.00，0.00%）開始準備賣地求生。除了新湖中寶之外，今年包括華僑城、陽光100、上置集團、粵泰股份等在內的多家房企均選擇出售項目股權。

    除了售賣地皮、股權，房企為了“活下去”，在境內融資渠道收緊的背景下，越來越多的房企選擇在海外“瘋狂借錢”。

    今年以來，海外美元債發行放量明顯，其中高息舉債成為這波債券發行的主要特點。

    有數據顯示，截至11月13日，2019年以來內地房企赴海外發債規模約為610億美元，已經接近去年全年發行總額（約616億美元），已經公布的融資計劃則達624億美元。

    分析人士認為，房企海外舉債，從企業的美元融資成本看，相比之前有所上漲，不過其中分化也非常明顯，從不足6%到超過10%都有，其中大型房企的融資成本優勢比較明顯。比如龍頭房企萬科的票面利率低至3.15%，其他中小房企的美元債融資利率均在10%以上。

    中小房企海外高息舉債，當債務集中到期后，能否及時還款成為了懸在房企頭上的一把利劍。

    未來8成房企要死掉？

    不可忽視的事實是，遭遇資金和債務問題、融資困難的房地產企業，正在面臨著一輪巨大的洗牌潮，越來越多的房企可能在這一輪洗牌中淘汰出局。

    經濟學家馬光遠曾表示“中國房地產將重回三個“20%”：未來市場只有20%的開發商能活下來，80%會死掉，中國的開發商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的樓盤。”

    這樣的趨勢，在當前的環境下已經開始顯現。

    據戴德梁行的資料，房地產開發商前40強的市場平均份額約為房地產開發商前100強的1.9倍。中國房地產指數系統資料則指出，房地產開發商前40強的市場總份額由2013年的約28.4%增至2017年的約51.7%。

    房地產行業的洗牌局開始，實際上也是行業周期發展的一個必然結果，未來缺乏資金、土地等規模優勢的房企，將逐漸淘汰出去，或者被更多頭部的房地產企業吸納并入，可以預見，房地產行業的馬太效應會越來越強。

    今年7月13日，中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆在上海列舉數據稱：“根據2018年全國工商局的統計，在工商局注冊登記的房地產開發商一共9.7萬個。”而且，他還認為今后十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上。

    大一些的房企，在危險到來之前，手中已經儲備了大量彈藥，尚有余力通過甩賣資產換取轉圜余地。而數量眾多的中小房企，就沒有這么幸運。

    沒有資金，則無法拓展土地，如果沒有土地儲備，便失去了獲得更加便宜的資金的底氣。進一步來說，就意味著市場份額的縮減。

    2019年即將過去，好消息是，只剩10多天，還沒倒下的房企可以慶幸自己又撐過一年，壞消息則是，這一年還剩下10多天，誰也不知道，自己會不會倒在明天。