3月31日，隨著恒大等40家房企發(fā)布2019年年度業(yè)績(jī)報(bào)告，港股上市房企2019年銷售業(yè)績(jī)悉數(shù)浮出水面。

    本輪年報(bào)季顯現(xiàn)的趨勢(shì)之一是，受疫情影響，房企對(duì)未來(lái)目標(biāo)普遍制定保守，規(guī)模增速整體放緩。降速、維穩(wěn)正成為行業(yè)主流思路，市場(chǎng)無(wú)疑將告別紅利。

    弱環(huán)境之下是強(qiáng)者的比拼場(chǎng)。多重疊加的風(fēng)險(xiǎn)之下，任何一個(gè)短板都可能使企業(yè)陷入危機(jī)。在此情況下，均好型房企或?qū)⒏荜P(guān)注。

    全球疫情蔓延之下，房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售業(yè)務(wù)受到不小影響。克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，百?gòu)?qiáng)房企前3月累計(jì)降21%。疊加各大房企年報(bào)未達(dá)預(yù)期以及融資等狀況影響，市場(chǎng)風(fēng)雨飄零。內(nèi)房股（在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)）連續(xù)大跌，三月單月股價(jià)跌幅平均超過(guò)三成，即使龍頭房企亦未能幸免。但有一家房企卻是例外，股價(jià)呈逆市攀升狀態(tài)。4月9日，龍湖集團(tuán)總市值高達(dá)2384.06億港元，這一市值水平位居民營(yíng)房企首位，甚至已經(jīng)超越銷售規(guī)模是其兩倍的房企，與央企華潤(rùn)置地平分秋色。分析人士認(rèn)為，這一現(xiàn)象正驗(yàn)證了一個(gè)邏輯，在資本市場(chǎng)看來(lái)，類似萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)這樣均衡發(fā)展的房企將在弱環(huán)境之下保有更體面的姿態(tài)。

    規(guī)模與利潤(rùn)的平衡術(shù)

    在疫情以及多重因素影響下，房地產(chǎn)企業(yè)今年的目標(biāo)普遍謹(jǐn)慎以及保守。其中碧桂園以及萬(wàn)科更是未公布其今年的銷售目標(biāo)。

    業(yè)內(nèi)已經(jīng)普遍達(dá)成了一個(gè)共識(shí)，即規(guī)模高速增長(zhǎng)的時(shí)代注定遠(yuǎn)去，而有質(zhì)量的增長(zhǎng)已經(jīng)成為市場(chǎng)下半場(chǎng)房企追求的目標(biāo)。

    一位房地產(chǎn)企業(yè)的高層也表示，房地產(chǎn)行業(yè)將由對(duì)規(guī)模的重視轉(zhuǎn)為對(duì)質(zhì)量的重視。質(zhì)量不僅僅是產(chǎn)品的質(zhì)量，還有發(fā)展的質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量。而經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量不僅僅有銷售的規(guī)模，還有銷售的利潤(rùn)以及效能指標(biāo)。

    以龍湖集團(tuán)為例，該公司早就不以一時(shí)排名為追求，而是以有質(zhì)量增長(zhǎng)為目標(biāo)，在今年龍湖管理層更是強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理和提質(zhì)增效。

    據(jù)悉，為了保證有質(zhì)量的增長(zhǎng)，龍湖集團(tuán)近年來(lái)銷售、融資、利潤(rùn)以及持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)等方面重點(diǎn)發(fā)力，并且已經(jīng)取得了明顯成效，2019年其多次財(cái)務(wù)指標(biāo)均呈上升態(tài)勢(shì)。

    2019年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同銷售2425億元，同比增長(zhǎng)20.9%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1510.3億元，同比增長(zhǎng)30.4%;毛利為508億元，同比增長(zhǎng)28.5%;實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤(rùn)為183.4億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評(píng)估增值等影響后的核心凈利潤(rùn)155.5億元，同比增長(zhǎng)21.0%。

    “一個(gè)企業(yè)的核心價(jià)值就是能不能為客戶創(chuàng)造價(jià)值，為客戶創(chuàng)造價(jià)值的核心標(biāo)尺就是有沒(méi)有利潤(rùn)。如果利潤(rùn)還能夠做到可持續(xù)的、有質(zhì)量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，那就是一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)。”上述高層表示。

    事實(shí)上，多年來(lái)龍湖堅(jiān)持達(dá)成穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，整體無(wú)論是在投融資、買地、運(yùn)營(yíng)、交付、服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)，執(zhí)行力都比較強(qiáng)。

    截至2019年底，龍湖約90%的貨量集中在熱點(diǎn)城市和價(jià)值區(qū)域；利潤(rùn)率水維持行業(yè)中上水平，盈利能力穩(wěn)步提升。

    截至2019年底，龍湖集團(tuán)土儲(chǔ)合計(jì)6814萬(wàn)平方米，權(quán)益面積4742萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)已遍布京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等7個(gè)城市群的55個(gè)城市。

    值得關(guān)注的是，在保證有質(zhì)量的發(fā)展前提下，龍湖也堅(jiān)持相應(yīng)的規(guī)模水平，其行業(yè)排名也一直保持前十左右。

    “穩(wěn)健王”華潤(rùn)置地表現(xiàn)也一如既往優(yōu)秀。3月26日，華潤(rùn)置地發(fā)布了2019年全年業(yè)績(jī)公告，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1477.4億元，同比增長(zhǎng)21.9%，歸母凈利潤(rùn)286.7億元，同比增長(zhǎng)18.3%，利潤(rùn)連續(xù)16年同比正增長(zhǎng)。在過(guò)去十年間，華潤(rùn)置地營(yíng)業(yè)收入和歸母凈利潤(rùn)分別實(shí)現(xiàn)了高達(dá)26%、22.1%的復(fù)合增長(zhǎng)率。

    現(xiàn)金流之戰(zhàn)

    在疫情影響造成的地產(chǎn)寒冬來(lái)襲之際，保證現(xiàn)金流的安全成為企業(yè)首選。包括碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)在內(nèi)的多個(gè)企業(yè)均表示將負(fù)債、控風(fēng)險(xiǎn)、保證現(xiàn)金流安全放在首位。

    旭輝集團(tuán)董事會(huì)主席林中表示，行業(yè)現(xiàn)金流受疫情影響會(huì)比較緊張，中小企業(yè)破產(chǎn)加速比去年增加，行業(yè)整個(gè)集中度在提高，

    萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，面對(duì)疫情造成的危機(jī)，需要有強(qiáng)大的免疫力和健康基礎(chǔ)才能幫助企業(yè)度過(guò)。而企業(yè)的免疫力來(lái)自兩方面，一是服務(wù)、照顧好客戶，二就是現(xiàn)金為王、手有余糧。

    多位行業(yè)人士均認(rèn)為，現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，足夠的現(xiàn)金儲(chǔ)備是應(yīng)對(duì)“黑天鵝”的重中之重。

    “我們?nèi)ツ晗掳肽昃驮谧⒅噩F(xiàn)金流，今年年初1月份就完成了全年的基本融資，在做壓力測(cè)試時(shí)，我們預(yù)計(jì)即使疫情比較嚴(yán)重，仍然可以保證公司能夠比較正常的活著。”龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“現(xiàn)金流不是危難時(shí)才考慮，而是‘要天晴補(bǔ)屋頂’‘。’”

    弱環(huán)境之下何以為強(qiáng)者姿態(tài)？吳亞軍的看法是，哪怕是微弱的環(huán)境，仍要考慮有所增長(zhǎng)，這就是強(qiáng)者的姿態(tài)。這里的“強(qiáng)”不是要強(qiáng)、好強(qiáng)。實(shí)際上是過(guò)去的沉淀，在危難之中能夠產(chǎn)生一定的爆發(fā)力。

    事實(shí)上，這一沉淀是多年清醒的堅(jiān)持。近些年來(lái)，部分房企為了提高規(guī)模，堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)、高杠桿策略，從而造成企業(yè)負(fù)債高企、盈利能力下降以及資金水平的不健康。

    根據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至3月28日，百?gòu)?qiáng)房企中已發(fā)布業(yè)績(jī)的25家房企數(shù)據(jù)顯示，房企的資金水平的健康程度正在下降，現(xiàn)金短債比已經(jīng)低于2，說(shuō)明低于健康值的水平。

    得益于多年自律與克制沉淀出資本端的護(hù)城河，龍湖集團(tuán)2019年在穩(wěn)步擴(kuò)張的同時(shí)，始終保持審慎的財(cái)務(wù)盤面。

    截至2019年12月31日，龍湖在手現(xiàn)金609.5億元，凈負(fù)債率僅為51.0%，同比減少2個(gè)百分點(diǎn)。一年內(nèi)到期債務(wù)為人民幣139.3億元，占總債務(wù)的比例僅為9.5%，現(xiàn)金短債比為4.38。在2019年已經(jīng)公布的上市房企年中，龍湖的現(xiàn)金覆蓋比率名列前位。

    融資成本也是龍湖一直高度自律的堅(jiān)持。截至2019年底，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為1460.0億元，集團(tuán)平均融資成本僅4.54%，平均貸款年限為6.04年。

    與此同時(shí)，無(wú)論是境外美元票據(jù)，還是國(guó)內(nèi)公司債券，龍湖均屢屢以長(zhǎng)年期、低票息刷新業(yè)內(nèi)記錄，即使在疫情影響下，低成本的融資依然能夠助力龍湖穩(wěn)健發(fā)展。

    2020年1月，龍湖發(fā)行了6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%，4億美金為12年期，票息3.85%，創(chuàng)下中國(guó)民營(yíng)房企“最長(zhǎng)年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。

    得益于資本市場(chǎng)的優(yōu)異表現(xiàn)，當(dāng)期龍湖集團(tuán)收獲穆迪上調(diào)展望為正面，標(biāo)普上調(diào)評(píng)級(jí)至BBB，實(shí)力站穩(wěn)投資級(jí)。目前，龍湖已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)唯一的境內(nèi)外全投資級(jí)民營(yíng)房企。

    華潤(rùn)置地財(cái)務(wù)之穩(wěn)在行業(yè)內(nèi)也有目共睹。截至2019年底，華潤(rùn)置地凈有息負(fù)債率為30.3%，較2018年底的33.9%下降3.6個(gè)百分點(diǎn)，維持在行業(yè)的較低水平，這也是公司有著4.45%全行業(yè)低融資成本的重要原因之一。

    多賽道發(fā)展

    從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，市場(chǎng)背景發(fā)生了非常大的變化，過(guò)去行業(yè)投資屬性比較強(qiáng)，以增量市場(chǎng)為主、以住宅開(kāi)發(fā)為主。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)，房住不炒，存量和增量并重、開(kāi)發(fā)與持有運(yùn)營(yíng)并重已經(jīng)成為新的行業(yè)趨勢(shì)。

    近年來(lái)，多家房企均提出了多元化發(fā)展，雖主要重心仍在房地產(chǎn)行業(yè)，但已將整體戰(zhàn)略導(dǎo)向完全轉(zhuǎn)向多元化方向。

    此前碧桂園提出地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)和機(jī)器人將成為未來(lái)三大重點(diǎn)發(fā)展方向，萬(wàn)科更注重物業(yè)、租賃住宅與物流倉(cāng)儲(chǔ)等領(lǐng)域的發(fā)展，恒大則宣布已完成文化旅游、大健康、新能源汽車的全面布局。龍湖從2011年確定“持商業(yè)”戰(zhàn)略，2016年正式涉足租賃住房，并在2018年將商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、智慧服務(wù)正式確定為龍湖四大主航道業(yè)務(wù)。

    不過(guò)，多元化發(fā)展并非易事，需要有穩(wěn)健的資金和強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力支撐，不少房企在多元化戰(zhàn)略失敗后重歸地產(chǎn)主業(yè)。然而在眾多房企的多元化道路上，龍湖的多航道布局走的不僅穩(wěn)健而且還十分堅(jiān)定。

    近年來(lái)，龍湖投資性物業(yè)收入已經(jīng)頗見(jiàn)成效。2019年龍湖實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)租金收入57.9億元，同比增長(zhǎng)41.5%。商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為79.0%、20.3%和0.7%。

    即使在疫情影響下，龍湖的四大主航道業(yè)務(wù)仍將均衡發(fā)展。“C1到C4航道都是我們的主業(yè)，所以都值得強(qiáng)化。”吳亞軍表示。

    在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，2019年龍湖的商業(yè)租金收入為47.5億元，同比增長(zhǎng)31.9%。截至2019年12月底，龍湖集團(tuán)新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)達(dá)10座，全國(guó)范圍內(nèi)累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)達(dá)39座，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積377萬(wàn)平方米，整體出租率98.5%。

    在租賃住房方面，龍湖“冠寓”已陸續(xù)在全國(guó)30余個(gè)高能級(jí)城市開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。截至2019年底，冠寓累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)量達(dá)7.5萬(wàn)間，租金收入11.7億元，同比增幅150.6%，開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的房源出租率為87.3%，位居集中式長(zhǎng)租公寓品牌指數(shù)排行榜第一名。

    “今年我們會(huì)開(kāi)到10萬(wàn)間，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)20個(gè)億的收入，但速度比之前要調(diào)得更穩(wěn)健一些，要更追求質(zhì)量。”邵明曉表示。

    在智慧服務(wù)方面，龍湖的物業(yè)管理收入實(shí)現(xiàn)突破性增長(zhǎng)。2019年，龍湖智慧服務(wù)新進(jìn)入45個(gè)城市，基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入42.8億元（合并抵消前收入約為50.0億元）。

    截至2019年底，龍湖智慧服務(wù)已在全國(guó)118個(gè)城市開(kāi)展專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，合約管理面積達(dá)4.28億平方米，服務(wù)業(yè)主330余萬(wàn)戶，業(yè)主滿意度連續(xù)十一年超過(guò)90%。

    興證國(guó)際證券研究報(bào)告稱，龍湖集團(tuán)在業(yè)務(wù)上的前瞻布局、管理團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力以及對(duì)財(cái)務(wù)安全性的把控使得公司在當(dāng)前多變的環(huán)境中從容自如，堅(jiān)守穩(wěn)健的發(fā)展策略。

    華潤(rùn)置地也是行業(yè)內(nèi)保持穩(wěn)健且低杠桿率情況下，還能持續(xù)優(yōu)化經(jīng)營(yíng)“開(kāi)發(fā)物業(yè)+投資物業(yè)+X”商業(yè)模式的優(yōu)秀公司代表。2019年，華潤(rùn)置地投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額120.3億元，同比快速增長(zhǎng)26.3%。其中，購(gòu)物中心業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額人民幣91.5億元，同比增長(zhǎng)33.4%，寫字樓、酒店業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收13.9、14.9億元。

    本輪年報(bào)季已經(jīng)表明，“單科狀元”時(shí)代已經(jīng)淡去。弱環(huán)境之下，能考慮有所增長(zhǎng)的“全優(yōu)生”或許才是真正“強(qiáng)者”。