深圳樓市近期賺足市場眼球：2000萬元起步豪宅“秒光”、學區二手房價格動輒上調百萬元、前海周邊房源集體沖擊“10萬+”……各種消息傳來，深圳樓市似乎整體火熱一片。

    然而，中國證券報記者日前采訪發現，除熱點片區外，深圳還有很多地方“這里的黎明靜悄悄”，有的樓盤價格不升反降，更有商業辦公地產在疫情沖擊下空置率創新高，庫存仍在增加，成為高懸在樓市頭頂的“堰塞湖”。

    地域分化明顯

    某樓盤被認為是深圳市龍崗區大運片區的標桿樓盤，2009年開盤價1萬多元，在2015年那一輪上漲中迅速飆升到每平方米4萬元，成為很多購房者的“心頭好”。然而，2016年以來，這個樓盤滯漲。貝殼APP顯示，如今一套89平方米的三居室售價為350萬元，而2016年一套同面積的三居室成交價為330萬元。

    “一起買房，搞得朋友沒得做。”這個樓盤的業主王先生說，2016年他和朋友一起買房，朋友買的是深圳市寶安區某樓盤一套50平方米的兩居室，都是首付100多萬元。現在，朋友的房子售價780萬元，可王先生的房子還在“原地踏步”。“原來我們一起交流買房經驗，后來他那邊漲得快，兩個人有點兒生疏。這一輪，他的房子漲上天，我們就不怎么說話了。”

    “分化”是深圳樓市這一輪上漲的主題詞。當前，這一現象愈發明顯。

    有的“火箭上天”，有的“泥足深陷”。南山區、寶安區等靠近深圳前海的房子單價集體沖擊“10萬+”，有的房源單日掛牌價漲超百萬元；羅湖區、龍崗區等東部片區一些房子就是降價也無人接手。龍崗區布吉片區一房源在中介APP上掛出“業主變現，降價急賣”的字樣，自3月以來經歷13次降價，掛牌價共計調低55萬元，但至今仍未賣出。

    從深圳二手房市場整體報價變動區間看，深圳中原研究中心數據顯示，上周（4月6日至12日）業主報價上升的房源占比為56.06%，較前一周減少0.07%。報價下跌的房源占比為32.99%，較前一周增加0.44%。

    一邊是無房可賣，一邊是大量拋盤。熱點片區熱點樓盤“一房難求”，有的中介機構工作人員因業主不接電話，跑到業主家門口敲門，只為問一句：“您家房子賣不賣？”龍崗區有的片區二手房掛盤量就超過6500套，而王先生的那個樓盤僅一期掛盤量就達170套。

    “三個世界”

    中國證券報記者調查發現，當前深圳樓市可劃分為“三個世界”：南山區、寶安區等西部片區是熱火朝天的“第一世界”；羅湖區、龍崗區等東部片區是風平浪靜的“第二世界”；深圳的商業辦公樓盤則是冰天雪地的“第三世界”。疫情之下，深圳樓市走勢呈現“魔幻折疊”。

    在商業辦公樓盤中，寫字樓面對的挑戰最大，空置率上升、租金下跌、供應持續增加，一些指標創歷史新高，短期難見起色。

    “從去年開始，寫字樓租賃就比較清淡，今年可以算是‘寒冬’。”去年盤下3000多平方米兩層寫字樓的“二房東”謝先生說，他有個朋友在福田區的CBD有一層辦公物業，此前租金是每平方米300元，現在降到每平方米180元都很難租出去。

    戴德梁行最新研究數據顯示，受疫情影響，從今年農歷春節到一季度末，深圳甲級寫字樓市場基本處于停滯狀態，已成交的租賃或買賣活動幾乎都在春節前完成。一季度，深圳寫字樓空置率上升到24.6%，全市租金環比上年年末下降3%，為每月每平方米235.21元。

    戴德梁行報告指出，考慮到疫情徹底結束后商業經營或能較快恢復，低空置率的成熟商業項目租金調整壓力相對較小。原已承受招商壓力的新項目或是空置率較高存量物業，將不得不面臨更嚴峻的市場競爭環境，租金降幅將進一步擴大。

    第一太平戴維斯報告顯示，截至一季度，深圳寫字樓市場總存量達738萬平方米，11年內擴容4.5倍。預計深圳2020年將迎來未來五年內甲級寫字樓供應高峰，全年預計有134萬平方米新增寫字樓面積交付，且未來五年新增供應總計達507萬平方米。深圳寫字樓平均空置率將持續走高。

    供求關系是關鍵

    深圳樓市之所以分化嚴重，供求關系是關鍵。作為一個縣級版圖上承載的省級經濟體，深圳管理人口逾2000萬人，土地面積不到2000平方公里，商品房不到200萬套。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，深圳住宅市場體量較小，供求關系比較緊張，使房價穩中趨漲。近期銀行資金比較寬裕，資金可獲得性高，這也成為助推深圳一些地區房價上漲的因素之一。

    細分來看，貝殼網數據顯示，南山區、福田區、寶安區的在售二手房源保持在3000至5500套左右，前海、后海、科技園、蛇口等熱點片區在售房源只有400至900套左右。這些地方提供的工作機會多，房價上漲也就不奇怪。反觀東部一些片區，工作機會相對較少，供應量還大，房價平穩也在情理之中。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，疫情之下，投資者避險情緒增加，對其他資產認可度不高，但卻看好房地產市場，這會導致資金涌入房地產。

    “此輪行情是否可持續，主要取決于后續銀行資金流向房地產市場的松緊度把控。如果資金流收緊或銀行對企業資金用途嚴加監管，那么，深圳樓市可能會降溫。”李宇嘉說，“沒有杠桿加持，房價上漲是不可持續的。”