近日，房企境內(nèi)外債券發(fā)行規(guī)模井噴，而利率下降較明顯。房企發(fā)債用途多為借新還舊。多數(shù)房企明確指出，發(fā)行債券不用于拿地。多位房企融資部負(fù)責(zé)人對中國證券報(bào)記者表示，拿地資金主要來源為銀行開發(fā)貸。同時(shí)，信托、ABS、非標(biāo)融資占比較大。在去杠桿的背景下，融資渠道趨緊，拿地的關(guān)鍵在于項(xiàng)目回款，內(nèi)生現(xiàn)金流成為房企擴(kuò)張的關(guān)鍵。

    負(fù)債率一般不能超過80%

    “銀行開發(fā)貸占拿地金額的7成左右。”某TOP20房企融資部負(fù)責(zé)人對中國證券報(bào)記者表示，“銀行開發(fā)貸是以房企此前拿到的土地作為抵押物進(jìn)行融資。銀行對土地的評估方法基本一樣，能否拿到貸款主要看房企自身的杠桿。”

    根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2020中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告》，2019年末，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為69.96%，較2018年上升1.87個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為95.77%，較2018年末上升3.25個(gè)百分點(diǎn)。

    據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹，房企的銀行授信額度通常較大，但授信額度并不意味著可以融到資金。具體到每筆融資，都需要經(jīng)過銀行的總行審批，且銀行都有內(nèi)部放款參考指引，不能超過銀行規(guī)定的負(fù)債率底線才能拿到相應(yīng)的放貸額度。“負(fù)債率一般不能超過80%這一紅線，否則開發(fā)貸會受到限制。”

    億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，大悅城、金科、陽光城、佳兆業(yè)等15家房企2019年年報(bào)數(shù)據(jù)的凈負(fù)債率超過100%。

    中國證券報(bào)記者了解到，除杠桿率需達(dá)標(biāo)外，房企負(fù)面輿情、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、管理層重大變動等都會影響銀行的放貸額度，并會影響到貸款利率。

    “如果房企各項(xiàng)指標(biāo)不太理想，融資利率會上浮較多。”某頭部房企負(fù)責(zé)人對中國證券報(bào)記者表示，“頭部房企融資較為順暢，主要在于上述負(fù)面因素相對更少。”

    除了銀行開發(fā)貸款，信托、ABS、非標(biāo)融資、定金及預(yù)收款、銷售回款、股權(quán)質(zhì)押與引入戰(zhàn)投、境外融資、向大股東借款等，都是房企融資拿地的手段。其中，信托融資僅次于銀行開發(fā)貸。隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，信托融資比例出現(xiàn)一定程度下滑。

    監(jiān)管機(jī)構(gòu)對信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出了嚴(yán)格要求，重點(diǎn)關(guān)注直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地出讓價(jià)款提供融資的問題。“政策發(fā)布后，房企通過信托融資流程更為復(fù)雜，用于拿地更謹(jǐn)慎。”某頭部房企融資負(fù)責(zé)人對中國證券報(bào)記者表示。

    公司債規(guī)模受管控

    “房企公司債券規(guī)模受到嚴(yán)格管控，公司債規(guī)模只能降、不能新增。新的公司債券必須等原有債券到期后才能發(fā)行，且新債只能用于償還舊債。因此，房企拿地?cái)U(kuò)張，只能通過銷售回款或其他途徑的融資。”某上市房企融資部負(fù)責(zé)人對中國證券報(bào)記者表示。

    2016年10月，上海證券交易所和深圳證券交易所先后下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確房企公司債券募集資金不得用于購置土地。

    在此背景下，近年來不少房企大力海外融資。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1-5月房企債券融資5627億元，前5個(gè)月房企融資規(guī)模占2019年全年的48%，2020年規(guī)模有望超越上年。5月單月境內(nèi)外債券融資總額約617億元，同比上升31%。5月境外融資規(guī)模仍處于較低水平。海外疫情仍存不確定因素，預(yù)計(jì)6月境外債券市場將受較大影響。

    “公司債券不能用于拿地，但企業(yè)通過借新還舊，可以緩解現(xiàn)金流壓力。”多位房地產(chǎn)企業(yè)人士指出，“2020年以來，房企發(fā)行公司債券比較順暢。對于高杠桿企業(yè)而言，抓銷售回款，降價(jià)促銷拿回現(xiàn)金流，比拿地?cái)U(kuò)張更為迫切。”

    行業(yè)集中度進(jìn)一步提升

    中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林稱，2019年房企整體融資較為困難。融資成本高，房企百強(qiáng)拿地銳減。監(jiān)管新政頻出，融資渠道收緊。房企加速回款獲取資金，成為拿地的關(guān)鍵一環(huán)。

    貝殼研究院高級分析師潘浩對中國證券報(bào)記者表示，2016年10月出臺的政策讓前期依靠債券融資獲取土地的房企有些措手不及。從TOP100上市房企的營收結(jié)構(gòu)看，多數(shù)房企的銷售收入處于支柱地位，提高銷售回款率成為房企越來越重視的目標(biāo)。

    “如何加速回款面臨考驗(yàn)。”潘浩指出，“在工程端，在確保質(zhì)量的前提下，利用科學(xué)化管理、裝配式建筑等技術(shù)手段，加快工程進(jìn)度，快速達(dá)到預(yù)售、交付、結(jié)算等相應(yīng)節(jié)點(diǎn)；在銷售端，利用優(yōu)惠政策刺激消費(fèi)者適當(dāng)提高首付比例；在管理端，企業(yè)要制定科學(xué)的管理系統(tǒng)。實(shí)現(xiàn)加速回款需要房企多條線通力合作。”

    盤和林指出，中小房企相對于大型房企實(shí)力更為薄弱，資金鏈抗御風(fēng)險(xiǎn)能力較低，融資能力較弱。而頭部房企在融資渠道和成本方面具有優(yōu)勢，資本更加充裕，獲取土地資源的機(jī)會更大，從而將進(jìn)一步提升行業(yè)集中度。

    潘浩特別指出，一些中小房企早期儲備了優(yōu)質(zhì)的土地資源，可以采取聯(lián)合開發(fā)模式，借助大型房企的資金及品牌優(yōu)勢，維持企業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。