本報記者 王麗新

    “2020年是一個不平凡的年份。面對VUCA（指商業世界越來越易變、復雜、不確定和不可預測）時代，旭輝堅持均衡發展策略，努力實現持續、穩定、有質量的增長。”8月28日上午，在旭輝控股2020年中期業績說明會上，旭輝控股董事局主席林中表示，“在長期主義經營理念下，生態平臺能力、創新引領力、組織執行力、品牌競爭力和持續發展力五大核心競爭力構筑成旭輝的戰略護城河。”

    8月27日晚間，旭輝控股交上了“中考”成績單。截至6月30日，旭輝控股實現收入230.2億元，同比增長11.3%；歸屬于股東凈利潤36.68億元，同比增長5.38%；核心凈利潤31.94億元，同比增長11.2%；核心凈利潤率為13.9%；毛利率為25.6%；每股派息11港分，較去年增長10%。自上市以來，累計每股派息1.55港元，達到IPO價格（1.33元港幣）的117%。

    展望下半年市場走勢，林中表示，維持房地產行業穩定發展的長效機制不會變，預計下半年房價更趨于平穩。受疫情影響，年內行業增速會前低后高，會呈現房企競爭格局加速分化，土地市場會更加理性，投資買地增速會放緩等趨勢，從大勢上看，房地產行業將從土地紅利時代邁向管理紅利時代。

    下半年推貨量達2800億元

    有信心完成2300億元目標

    “提升單城或單個區域效能”，這是目前多數全國化房企在戰略布局上的新規劃，其背后的邏輯是投資布局版圖已經鋪完，為了更大釋放產品溢價空間，需要區域深耕。在這一方面，頭部房企動作較為迅速。

    “從旭輝控股前7個月各區域的銷售情況來看，江蘇、山東、華北、東南區域上半年回款均超過百億元，特別是東南區域銷售額已突破250億元。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，多大的目標就配多大的班子，要達到區域小集團級別，其考察內容包括銷售規模、戰略縱深、區域市場份額等，這也加大了公司沖規模的內部競爭，促進整體規模的增長。

    “旭輝控股三年前就推進‘總部大平臺+區域小集團+項目集群’的‘三級管控’模式，快速落地多元化拿地、精品商業等戰略。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，今年上半年以來，旭輝控股組織轉型明顯“提速”，已設立東南、江蘇、皖贛、上海、西南、山東、華北共七個區域集團。

    對組織結構變陣的初衷，林中表示，旭輝需要培育和打造十幾個區域小集團，每個小集團的規模要達到300億元-400億元，大的區域集團銷售要超過500億元，以新架構匹配未來5年旭輝的業務發展。

    至于接下來的推貨安排，旭輝控股方面表示，下半年新開盤項目超過50個，總可售貨值約2800億元，其中88%位于一、二線及準二線城市。旭輝控股CEO林峰表示，“對于全年2300億元的目標非常有信心超額完成。”

    提升多元化拿地能力

    總土地儲備首超萬億元

    在投資拿地方面，旭輝控股上半年加大了多元化取地的力度。“到有人去的地方，買合適價格的土地。”林峰表示，下半年也會抓住投資機會，但不會超過占銷售回款40%的紅線。

    截至6月30日，旭輝控股新增土儲總建筑面積465萬平方米，新增貨值約838億元，權益比提升至69%。其中91%新增可售貨值位于一、二線城市核心區域，土地儲備優質。按照可售貨值計算，新獲項目并表比達70%。

    在上半年落地了9個多元化拿地項目，全部實現零溢價獲取，占新獲取土儲權益建筑面積的近四成，這些項目的平均銷投比達到了3.3倍。此外，以青島即墨綜合體項目為例，旭輝控股通過舊改方式鎖定土儲330萬平方米，銷投比超4倍，潛在貨值超370億元。近日，公司又獲取常德市城東新區啟動區項目，該項目首批摘牌計容建面54萬平方米，樓板價僅2150元/平方米，銷投比超4倍。

    “2016年以來，旭輝通過收購、舊改、合作等方式斬獲便宜土地。”肖云祥向《證券日報》記者表示，隨著后期公司商業運營和教育業務實力提升，多元化拿地策略能力不斷得到強化，進一步降低了拿地的平均溢價率。

    值得注意的是，截至目前，旭輝控股土地儲備總貨值首次突破萬億元，達到10300億元，滿足未來三年發展需求。接下來，“多元化和摘牌掛拿地四六開”林中表示，這樣可以保證毛利率水平。

    嚴控負債增長比重

    優化債務結構降低融資成本

    加快多元化拿地力度的背后，旭輝控股也在堅守穩健自律的財務管理策略。

    截至6月30日，旭輝控股凈負債率63.2%，較2019年末下降2.4個百分點；加權平均融資成本5.6%，較2019年末下降0.4個百分點；現金短債比達2.4倍。

    總體來看，在實現銷售和業績穩健增長的同時，旭輝上半年嚴控債務總量規模，有息負債略微增長1.5%，與去年年末基本持平。

    “‘三線四檔’（按照“剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%及現金短債比不得小于1倍”的觸線標準，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔）不會對公司有影響，因為旭輝控股內部對負債水平的控制要嚴于這一標準。”林峰稱，今年以來，旭輝得到了標普、穆迪及惠譽三大評級機構“BB”、“Ba3”和“BB”的信用評級，在信用評級增持下，公司以多種方式持續優化財務結構，包括首次發行境外綠色債券等。

    “管理層一直希望以更少的成本去撬動更大的資源，旭輝的發展模式是規模、利潤和財務穩健均衡發展。”旭輝控股CFO楊欣表示，接下來，旭輝希望將凈負債率維持在70%以下，第二個五年計劃目標是沖擊百億元利潤和千億元市值，未來三至五年成為給到資本市場回報最高的上市房企之一。

    展望未來，旭輝控股表示，將堅持美好生活服務商和城市綜合運營商的核心定位，不斷向著成為一家全球化的世界500強企業的目標邁進。林中表示，“在未來可能產生的各種變化中，對行業’三好生’、對財務穩健的企業是有利的，旭輝就是要做這樣的企業。”

（編輯 張偉 喬川川）