本報記者 許潔

    截至12月17日，共有37家物業服務企業登陸港股、3家企業登陸A股。未來，物業管理行業究竟應該如何估值？行業的增長點又在哪里？12月25日，在由《證券日報》社主辦的“第三屆中國房地產資本峰會——乘風·求變2020物業管理資本論壇”上，中信建投房地產首席分析師竺勁分享了自己的觀點。

    竺勁認為：“物業企業上市數量比較多以后，估值是有所下滑的，未來可能會分化的更嚴重。因此，物業管理企業的初心還是要回到本身的規模增長和業績確定性上來，要做好基礎的物業管理。”

    竺勁認為，合約面積規模的增長將會帶動住宅類物管估值的提升。“對于以住宅類項目為主要收入來源的物管公司，單位合約面積價值與合約面積規模呈現較強的正相關性，主要是因住宅類物管項目規模效應明顯，規模提升帶來的邊際效應遞增，從而推動單位合約面積價值上升。”

    “所以，規模很重要，物業到底能不能做一些增值的東西也很重要。”竺勁表示，“此外，市場也在依據母公司進行估值。因為現在所有的開發商都知道，手里的物業管理面積是香餑餑，都要給自己的‘親兒子’。”

    2014年6月30日，彩生活赴港上市，成為國內首家上市的物管企業。

    竺勁表示：“彩生活上市主要講的是社區流量，同時做社區金融、社區理財，2014-2015年主要是這個故事；后來互聯網浪潮退潮，大家開始聚焦于業主增值服務，回歸到社區里面有哪些業務可以做，綠城服務是那段時間的明星公司；到了2018年，由于2015年-2017年中國房地產市場出現了新一輪的增長，帶來了大量房屋的銷售和交付，所以碧桂園成為了明星公司；但到了2019年以后，大家發現原來物業管理企業的邊界不像原來想的這么小，也可以做城市服務，可以跟社區更加緊密，所以當時火的是保利物業等；在2020年以后，市場更加關注偏商業運營類的企業，給了他們很高的估值和很大的期待。”

    “資本市場在2016年跟蹤綠城服務以后，發現業主增值服務似乎還是很難做出來。現在還是‘老三樣’：空間管理、房屋經紀、家居服務，包括生鮮也做得有點難，團購現在還在探索之中。因此，在這個過程當中能否突破物企的邊界、擺脫同質化的競爭，或者物企能不能做物管費的提價，這是當前資本市場最為關注的點。”竺勁表示。

    “現在大家最關心的是未來的面積從哪里來，現在已經進入了后并購時代。老大哥碧桂園服務已經開始并購專業的服務公司了，而不是簡單的并購面積，說明這個市場可能有點白熱化了。因此，獨立第三方項目的拓展能力是物業公司重要的業績來源。”竺勁表示，“因為并購有風險，外拓也有不確定性，中期還是看合約面積、覆蓋的在管面積倍數，這個可能是資本市場更關注的指標。”

    “最后要看增值服務，業主增值服務才是賺取超額利潤的正道。未來物業管理企業不是面臨存活的問題，而是面臨能不能提價、營業收入能不能增長的問題，這個問題可能五年以后全行業會暴露出來。”竺勁認為，物業管理行業是一個準消費行業，物管企業的本質屬性為消費成長股。