明知有風險，卻不斷有人“偏向虎山行”。

    今年，深圳出臺了嚴厲的樓市調控政策，商品房投機的入口被堵住，市場熱錢的關注焦點似乎又回到了“熟悉又神秘”的小產權房市場。小產權房市場“漲聲一片”？證券時報記者為此進行調查。

    不按面積“按套賣”

    走在深圳的一些街巷，一些房產小廣告隨處可見，廣告的主角正是各式各樣的小產權房。在高房價的深圳，還能以每平方米一兩萬元的價格買到房，聽著的確誘人。

    眾所周知，在官方的表態中深圳并不存在小產權房，只有“違法建筑”。之所以如此，是因為這些小產權房存在違反合法建設申報流程，未進行正規用地與建筑規劃許可以及建設施工許可申報等情況，甚至有的小產權房存在違規占用建筑紅線等現象，該類建筑多出現在各個城中村。雖然深圳早在2004年就實現了農村集體土地的國有化轉換，但深圳卻是全國小產權房問題最突出的城市之一。

    “前兩年深圳一些離市區稍遠的地方還有許多均價一萬元以下的小產權房，現在也不多了，觀瀾片區一般的小產權房也漲到每平方米12000元左右。”陳樂在深圳平湖和幾個朋友合伙開了一家中介公司，但這家公司看起來跟別的中介有些不一樣：專門做城中村小產權房和回遷指標房的買賣。

    說起小產權房，大家的印象一般會停留在“握手樓”，居住體驗感差。不過，現在深圳的一些小產權房與普通商品房外觀上并無差別，高層帶花園社區的小產權房比比皆是，許多小產權房還會重新包裝，以“精裝修”的方式放賣。

    在深圳五和片區，記者見到前來看房的張惠（化名），他正打算買一套房自住。“五和附近的商品房均價都在6萬元以上，實在是承受不起，現在打新也不容易，所以打算先買一間小產權房。”她說，“看著總價似乎不高，但實際單價并不低，沒想到現在小產權房也不便宜。”

    記者跟隨張惠來到五和村一棟正在改造的小產權房，發現前來看房的人很多。“這里的一房一廳賣60萬到65萬左右，兩房一廳要100萬左右。”銷售人員介紹，至于實際面積和建筑面積，銷售人員表示這里的房子不按面積計算只按套算。記者發現，這些小產權房的戶型一般，有的甚至被改成了沒有陽光的暗房。若按此價格計算建筑面積的單價，幾乎都超過每平方米兩萬元。“這里的價格本來就較高，所以去年跟今年的價格相差無幾，但余貨已經不多，這里靠近地鐵口地段不錯，很多人來買。”

    至于如何證明買賣關系？銷售人員表示，可以選擇全款交付或5成首付。如果選擇5成首付，剩余的房款主要是申請消費貸。此外，除了買賣合同，還有律師見證和村委物業公司的蓋章。不過，記者調查發現，多數村委已經不會給相關小產權房交易蓋章或作證。此外，小產權房交易的違法性并不會因為有律師見證而合法化。記者查詢發現，深圳市司法局早在2009年就發文嚴厲禁止律師為違法建筑銷售行為提供見證服務，2016年再次發文禁止，雖然只是針對違法建筑類小產權房，但是有合法報建手續的小產權房，因不符合上市交易條件，如交易行為本身無效，見證同樣無效。

    明知有風險卻“偏向虎山行”，這或許是大部分選擇小產權房的購房者心理。

    價格上漲風險也大

    “我只是為了先安家，更多人為了賭拆遷投資。”張惠顯得有些無奈。

    記者發現，一些帶有拆遷概念的小產權房，價格更是水漲船高。市場公開信息顯示，深圳寶安區沙井大街片區金蠔小鎮因此前小產權樓房房價上漲幅度過大，被沙井街道辦事處更新單元現場指揮部辦公室張貼房屋買賣重大風險提示。

    記者致電金蠔小鎮當地的房產中介，對方表示一些即將拆遷的小產權房價格上漲明顯，均價甚至已經超過5萬元。在官方的二手房成交參考價中，沙井的數個小區均價基本上在每平方米4萬至5.2萬之間，與小產權房單價已經相差不大。有當地正規房產中介表示，小產權房交易存在無法過戶、一房多賣、業主反悔、不配合簽約、交易信息不透明、時間周期長等重大潛在風險。

    類似的情況其實在深圳各個擬拆遷的城中村比比皆是，在羅湖區田心村，記者也發現有房產中介兜售小產權房，聲稱可以與開發商簽約，舊改后就順利獲得新房，要價已經飆至每平方米6萬元左右。

    除了小產權房，一些中介還做起了回遷指標房的買賣。“我們做的跟一般小產權房不一樣。”陳樂表示，回遷指標房雖然也是無產權登記的小產權房，但卻已經有開發商進駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經城市更新之后得到確權，就能獲得不動產權證。在他看來，除了價格的優勢，不限購、交易過程不占用名額也是這類房子的優勢，但這類房子需要一次性付款，一旦與開發商簽定拆遷補償協議，直至回遷房交付之前，基本不能在市場上再次交易。

    值得注意的是，深圳市房地產中介協會近日發布關于切勿為產權不明晰房產提供居間服務的鄭重提示。

    信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮認為，回遷指標房中的小產權房交易，在與開發商直接簽約后，除非中途開發商資金鏈斷裂或項目爛尾，相對購買其他小產權房來說風險較小。不過，深圳小產權房同樣存在投資風險，其中就包括賣方債權人的查封執行，還有無法過戶和賣方毀約的情況。回遷期房買賣糾紛時常發生，由于多數出售時并無任何權屬證明且跨時長，房價波動大，法律風險高，故屬于賣方違約高發領域，建議大家慎重對待。