本報記者 杜雨萌

    今年以來，伴隨多個熱點城市樓市調(diào)控持續(xù)升級、“22城土地集中供應”等新政出臺，這無疑使得房地產(chǎn)市場的不確定性進一步加大。圍繞未來幾個月房地產(chǎn)市場怎么走、房企該如何應對等話題，上海易居房地產(chǎn)研究院于近日舉辦的易居論壇之《調(diào)控收緊背景下春季樓市運行特征與趨勢研討會》在上海成功舉行。

    會議認為，今年樓市調(diào)控政策不會放松，金融環(huán)境將略緊于去年，長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場不會馬上降溫，但明后年有可能會降溫。此外，在集中供地新規(guī)下，預計大中城市拿地不確定性將增加，房企或更注重產(chǎn)城融合以及下沉三四線等方向。

    談及當前長三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場形勢，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析稱，從政策環(huán)境來看，今年以來熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控不斷收緊，長效機制漸趨體系化，疊加住建部帶隊調(diào)研督導約談十余個城市看，明顯體現(xiàn)出監(jiān)管部門希望各類市場主體對嚴格樓市調(diào)控下的市場走勢要有風險意識。另外，受去年基數(shù)低影響，預計今年GDP增速無憂，故房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松；從金融環(huán)境來看，目前一年期國債收益率已經(jīng)回到疫情前，加之監(jiān)管部門正嚴查經(jīng)營貸、消費貸等違規(guī)資金進入樓市，以及房貸利率上行與額度收緊等，整體來看，今年我國房地產(chǎn)業(yè)的金融環(huán)境將略緊于去年，明后年可能更緊；而從具體的成交方面看，預計今年長三角地區(qū)的部分城市房地產(chǎn)市場還會保持一定的活躍度，但房價漲幅不會太大，明后年很可能會有所降溫。

    值得一提的是，伴隨著日前上海樓市調(diào)控政策的升級，其房地產(chǎn)市場亦出現(xiàn)明顯降溫，這一點從中介機構(gòu)角度看，體現(xiàn)得尤為明顯。

    “我們公司門店主要集中在上海前灘周邊，對于此次中考招生新政出臺前后的學區(qū)房熱度有較深刻的體會。”上海瑞陽不動產(chǎn)總經(jīng)理蔣毅介紹稱，由于前灘板塊規(guī)劃前景好，且有華二前灘學校這樣的頂級學區(qū)，去年前灘板塊的次新房房價幾乎翻倍，沖高到17萬/平左右。今年3月份中考招生新政出臺后，前灘區(qū)域次新房掛牌價有所下跌，購房者和業(yè)主觀望情緒均比較濃，基本沒有成交量。若未來上海實施多校劃片的話，學區(qū)房溢價空間將進一步縮小。

    蔣毅表示，從近期的市場表現(xiàn)來看，帶看量、成交量均有下降的趨勢，目前的掛牌價也基本回到了去年12月份的成交價。預計今年后續(xù)上海二手房月均成交量將在2.5萬套左右。受嚴查經(jīng)營貸、消費貸以及房貸審批速度放緩等影響，目前全市總價800萬元以上的房子成交放緩明顯，而500萬元以下的房子則影響較小。整體來看，年初多輪調(diào)控新政以及中考招生新政出臺以來，上海樓市逐漸趨于平穩(wěn)，此前虛高的學區(qū)房價格也逐漸回歸，居民購房更趨理性。

    從房企角度看，華發(fā)集團華東區(qū)域總經(jīng)理章建波表示，“三道紅線”“集中供地”等政策對房企影響較大，如果一次性拿地較多，后續(xù)土地款集中支付后可能踩紅線，因為納入三道紅線監(jiān)測范圍的房企每個月要向相關(guān)部委上報財務數(shù)據(jù)。整體上看，集中供地等政策預計將分散房企注意力，可能會使本來很火的成熟區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊溢價率有所控制，利好一些本來不火甚至會流拍的郊區(qū)地塊。

    金茂集團上海區(qū)域營銷總監(jiān)王麗萍表示，在“集中供地”等政策下，房企拿地的難度和不確定性都在增加，尋求招拍掛以外的拿地途徑或成為部分房企關(guān)注的重點。預計未來的房地產(chǎn)傳統(tǒng)模式一定會發(fā)生改變。

    上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳指出，今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策較為密集，與過去相比更有著一些新特點。如過去的調(diào)控重點主要集中于房地產(chǎn)行業(yè)本身，而如今調(diào)控政策更著重于從整個國民經(jīng)濟的視角出發(fā)，也增加了與金融監(jiān)管等的聯(lián)動。站在“十四五”規(guī)劃的新起點上，未來也需要站在新高度、用新視野來看待和推進今后房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（編輯 李波）