本報記者 王麗新

    又到半年大考“曬分”時刻。上半年，內卷、百強房企暴雷、“兩集中”供地等關鍵詞不斷沖擊著地產人敏感的神經。據克而瑞統計，2021年上半年，百強房企實現銷售操盤金額61499.1億元，同比增長36.7%。另據中指研究院統計，上半年百強房企權益銷售額5萬億元，市場份額為56.6%。

    之所以拿上述兩個統計口徑的數據作比較，是因為行業發展邏輯發生了變化。正如貝殼研究院高級分析師潘浩所言，在上一個“規模為王”的發展周期中，房企更看重銷售操盤金額（含有權益和非權益銷售金額）。如今，更多房企和資本市場更看重權益銷售金額，關系實際的經營利潤和可回款的現金流。

    而搶收現金恰恰是上半年房企的第一要務。在銷售端，把錢及時收回來保證糧草供應才是安全之道；在融資端，多數開發商都在調整負債結構，比如增加長債比重縮減融資規模等；在投資端，多元化取地能力愈發重要，收并購更加理性。

    總體而言，在“三道紅線”融資新規釋放近一年之際，金融資源的配置（即資金配置）已開始扭轉，掐住了部分房企的命脈，過去靠融資驅動發展的模式開始乏力。行業洗牌加速，大魚吃大魚時有發生，多年求穩的慢魚正在捕捉近幾年盲目跑馬圈地的快魚，在充滿不確定性的市場中，房企座次表將會重新“調座位”。

    九成房企銷售目標完成率超40%

    上半年，百強房企銷售操盤金額近37%的同比增速并不慢，部分城市樓市熱度不減，讓一些原本準備賣上一兩年的樓盤實現了半年清盤，當然，這也與房企急著收回現金、力爭負債降檔的訴求有關。

    一般來說，開發商推盤節點為“三七分”，即上半年入市全年30%的貨量，按照一般60%的去化率計算，大約完成全年銷售目標的30%。但由于這兩年房地產貸款額度在下半年會更緊張，在融資受限、調控從緊的情況下，很多房企將營銷節點前置，對上半年業績要求更嚴格。

    從年初房企制定的銷售目標來看，據《證券日報》記者觀察，主要分為兩個陣營，一是以龍頭房企為代表的第一梯隊，相對趨于保守，由于規?；鶖递^高且擴張動能承壓，設置的銷售目標增長率一般在10%-20%之間；二是千億元量級上下的中型房企，仍有快速擴規模訴求，部分企業的銷售目標增長率高于20%。

    據克而瑞數據顯示，在提出銷售目標的房企中，目前有九成企業的目標完成率在40%以上，其中25家房企高于50%，業績完成度較高。同時，有7家房企目標完成率不及40%，下半年去化壓力較大。

    如果要對房地產行業上半年的表現打分，“良好”是共識。一是在資金集中需求的壓力下，房企加快銷售回款，多渠道營銷實現銷售業績的釋放；二是在銷售、土地、融資等層面表現較為積極，在“三穩”政策指導下，尋求新發展模式；三是多數房企財務結構有明顯改善，成功實現“降檔”，為行業長期健康穩定發展奠定基礎。

    房企排位調整

    “穩”是上半年房地產行業的整體性特征，但壓力仍在。

    “上半年房企的主要壓力是償債。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，尤其是過去依靠高負債驅動快發展的中小房企，一下子進入緊繃狀態。

    潘浩對此表示認同，他表示，根據貝殼研究院統計，房企上半年到期債券規模約6990億元，疊加“三道紅線”影響，償債壓力達到歷史極值。

    償債壓力攀至峰值，但有息負債規模增長空間卻被壓縮。從地產行業有息負債規模增速預判來看，廣發證券發展研究中心認為，2021年增速上限樂觀預期為7.2%，中性預期為5.7%，悲觀預期為4%?？v向對比來看，2013年至2018年，地產行業有息負債規模增速為25.3%，2019年至2020年為5.5%。

    不難看出，“三道紅線”帶來的是整個地產行業杠桿率的快速下行，提高行業資金使用效率，淘汰落后企業，降低系統性風險。與此同時，行業排位面臨洗牌。正如某權威人士在一次內部分享會上所言，各檔企業在金融資源分配方面發生了扭轉，從“金字塔”變為“倒金字塔”。

    舉例來看，2011年到2020年，“紅檔”房企負債規模復合增速最高達到28%，2021年“三道紅線”全面實施后，按照規定，“紅檔”企業有息負債規模反而要下降。相較之下，“綠檔”房企新增有息負債規模相比過去卻幾乎沒變。

    一升一降之間，影響著房企在規模座次表上的位置。靠高杠桿高負債驅動高周轉迅猛擴張的房企，忙著通過縮減拿地、打折賣房、減少融資、引入戰投、轉讓資產等方式降低負債；而多年求穩的“綠檔”房企，則迎來發展紅利。

    有業內人士直言，房企30強席位重新調整，有的被直接踢出這一陣營，有的在其中上下起伏?？傊?，想保住自己的座次不是易事，上位更是艱難。而對于那些具備真正實力的頭部房企而言，當下的環境不但給了其大魚吞大魚、以低成本獲得優質資產的機會，也會助其拓展業務能力圈，培育第二增長曲線。

    “優等生”培育第二增長曲線

    在“房住不炒”背景下，房企該如何找到成為“優等生”的路徑？

    “未來能實現有質量的增長，才能算得上是優等生，需要改變過去‘為了規模而規模，忽視利潤、管理、運營能力建設’的發展邏輯。”肖云祥向《證券日報》記者直言，當前的市場環境較過去更加嚴苛，房企的經營思維需要發生根本性變化，在“管理紅利時代”，需要更聚焦效率的提升、成本的控制及能力的打造。

    在中指研究院企業事業部研究副總監劉水看來，優等生需要在多方面具備超強能力。一是適度的規模擴張速度；二是優質的風險防控能力和穩健的財務策略；三是優秀的產品打造能力；四是靈活有效的營銷管理能力；五是突出的科技創新和應用能力。前提是轉變經營思維，從重數量到重質量，從重規模到重精細經營，從產品思維向運營管理思維轉變。

    “相對于傳統房企‘一次性買賣’的模式，未來多數房企商業模式的底層邏輯將發生轉變，需要強化永續經營能力，來對抗流動性危機和行業的不確定風險。”在潘浩看來，未來房企發展的新動能，是發現和培育適合自身的第二增長曲線，如何培育需要因企而異。

    具體到業務層面，對房地產這個傳統行業來說，發展新動能雖不易，但亦有可為。在劉水看來，在綠色建筑方面，依據相關政策法規標準等，提升房企綠色科技水平、產品打造能力和融資能力。在輕資產運營方面，探索輕資產業務發展模式和邊界，提升輸出水平。在產業創新層面，進行多元合作、融資創新、聚焦產業集群。

    總而言之，2021年上半年，房地產行業開啟了艱難模式。未來10年，房企之間不僅僅是住宅規模之爭，而是進入多元戰略差異化競爭時代。