證券時報記者 吳家明

    曾經火爆的深圳二手房市場，在二手房參考價推出后迅速降溫，這個“調控利器”也被越來越多的城市使用。由此可見，多地樓市的調控重點已經轉向二手房市場。

    預計多地將推出

    二手房參考價

    今年以來，深圳、上海、西安、成都、三亞、東莞等城市陸續推出參考價，控制虛高掛牌、完善二手住房網簽交易價等針對二手房市場的措施。對于二手房參考價，深圳、成都、西安由住建部門發布價格，三亞市由三亞市房地產中介協會建立商業小區二手住宅成交參考價格發布機制。

    近日，西安市住房和城鄉建設局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，明確西安市房產交易管理中心以住宅小區為單位，充分參考二手住房網簽成交價格、評估價格等因素，形成二手住房成交參考價格。涉及二手房交易各環節的有關機構要將二手住房成交參考價格作為參考依據，引導二手住房理性交易，穩定市場預期。此外，房地產經紀機構、房地產網絡信息發布平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手住房房源。

    而從7月9日起，上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加了價格信息的核驗。上海市房地產交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。具體操作中，一般先由房產中介等機構向官方平臺提交擬掛牌的相關房源信息進行核驗，除了房源所在小區、樓層等自身信息外，還要提交擬掛牌價格進行核驗。如果提交的價格高于該小區的市場真實價格，則不能通過核驗，該房源也就不得對外發布。

    此前，多個城市的二手房市場都曾出現一些“亂象”，例如小區業主集體“控盤”，炒房客集中買入某些小區并順勢抬高價格等。由此可見，二手房價格怎么定，怎么發布，多地都開始將調控焦點放在二手房的價格之上。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“從深圳開始，樓市調控重點轉向二手房市場，大家要適應這種變化，因為多數重點城市的樓市是以二手房為主，如果不把二手房市場控制住，新房價格就很難管控，例如多個城市此前出現的一二手房價格倒掛現象，助長打新和投機炒作。”李宇嘉還表示，“關鍵是政府要把基礎數據完善起來，同時把銀行杠桿也控制好。”

    在“房住不炒”之下，或有更多城市進入“二手房參考價時代”。“這說明當前在管控房地產方面，各城市越來越細致。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“對于二手房市場來說，價格管控確實有必要，預計后續其他省會城市也會加入。”

    二手房市場

    量價拐點初現

    深圳早在今年2月就已經推出二手房參考價，與其他城市不同，目前深圳各房產中介門店和網上平臺展示的均為參考價格，各銀行也執行相關政策，購房者只能以參考價來貸款，由于業主的掛牌價格、實際成交價與參考價之間仍普遍存在距離，導致購房首付比例均有所增加，杠桿率自然也有所下降。

    那么，二手房參考價的威力到底如何？以深圳市場為例，今年上半年深圳全市二手房網簽套數30505套（含自助），同比下滑48%。此外，6月深圳二手房過戶2575套，環比下跌14%，同比下跌75%。除了成交量大幅下降，記者在深圳羅湖、福田和南山多地調查時發現，主動降價的二手房業主越來越多，愿意按照參考價賣房的業主也越來越多。福田八卦嶺片區堪稱深圳學區房“魔幻”表現的代表，記者在當地采訪時，資深房產中介黃經理正在向客戶推銷一套鵬益花園兩房單位，業主按參考價出售。“由于在建的荔園小學東校區，八卦嶺的房價最瘋狂的時候曾經在一年多時間內翻倍，但我發現今年前來咨詢的購房者理性多了，主動降價的房源也在增多。”

    樂有家研究中心最新發布的報告顯示，據樂有家門店數據監控顯示，“2·8參考價”新政出臺后，從4月份開始市場上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調報價，下調報價房源占比從41%上漲至55%，回到年初，這個占比還不到20%。此外，由于二手房首付成本的上升，銀行資格審核門檻趨嚴，導致貸款客戶的占比降低，收益預期大幅減少，投資客占比也在趨減。2021年上半年購買二手房的客戶，68%為剛需客，21%為改善客。

    與去年的火爆行情相比，參考價的出現讓深圳二手房市場“量價拐點”初現。與此同時，“深圳十四五規劃”當中關于住房的計劃也正迅速落地。

    近日，深圳市住房和建設局發布《深圳市住房發展2021年度實施計劃》，深圳市規劃和自然資源局一口氣放出多項大招，以保障居住供地。除了公布2021年度第二輪公開掛牌集中出讓的22宗居住用地信息，新發布的《關于進一步加大居住用地供應的若干措施》中更提出“原批準土地用途為商業的，可申請將部分或全部商業建筑面積調整為居住用途，其中商品住房面積按所調整商業建筑面積的30%確定，其余住宅建筑面積作為出售的公共住房”。可見，深圳也開始推動“商改居”政策。嚴躍進認為，深圳推出的措施實際上都從土地供應量的角度出發，能夠在很大程度上使得居住用地的供應得到保障。尤其是一些商業辦公用地，既面臨調整用地屬性，也面臨增加開發強度等機會，對于后續增加住房供應等有積極的作用。

    有分析人士表示，未來二手房成交量價持續火熱的城市及一二手房價倒掛嚴重城市，將迎來“二手房參考價時代”，特別是效仿深圳和成都模式，把二手房參考價與銀行貸款掛鉤，進一步推動房地產市場平穩健康發展。