“我剛剛拼了4個錢包買的學區房，真的會‘涼’了嗎？”這是深圳一位“寶媽”晨曦（化名）最近的煩心事。http://www.hibor.com.cn 【慧博投研資訊】

今年以來，打擊學區房炒作成為多地監管部門的重要工作之一，優質教育資源緊張的一線城市尤其如此。http://www.hibor.com.cn （慧博投研資訊）近日，深圳市人大常委會社會建設工委組織起草了《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》。征求意見稿針對入學政策進行了完善，并均衡了教育資源，提出深圳市、區教育部門應當推行大學區招生和辦學管理模式。

一直被稱為樓市“硬通貨”的學區房，還穩嗎？

深圳大學區招生已在部分片區試點

在公共教育方面，征求意見稿提出推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。

證券時報記者發現，深圳最早于2015年開始推行大學區制，多個片區早已實施。今年上半年，深圳龍華區教育局修訂了龍華區義務教育階段大學區學校積分入學辦法，并就入學積分的標準、深戶和非深戶在積分上的計算方式、大學區與單片區加分項等方面，向社會公眾征集意見。在市場人士看來，這是深圳首次提出“全區試點大學區制”。其中，最受關注的莫過于深圳高級中學（集團）北校區學區房，帶學位的小區成交均價早已突破每平方米10萬元。以深圳二手房成交參考價為例，水榭春天一期的參考價為每平方米73000元，而帶有深圳高級中學（集團）北校區學位的水榭春天五期二手房成交參考價高達每平方米90500元。

此外，從各區的大學區分布來看，過去多集中在“非核心區”，一些優質學校并沒有被劃進大學區內。深圳各區并沒有統一的大學區就學規則標準。“我把小孩送進了桂園小學，沒有選擇就近的筍崗小學，雖然每天接送很辛苦，但我覺得桂園小學的環境比較好。”家住羅湖筍崗片區的王瑩告訴記者。據悉，羅湖的“筍崗-桂園片區”已實施大學區制，包含片區內的筍崗小學、百草園小學、桂園小學等，但這些學校都不是傳統的名校。

為實現教育質量均衡，近年來深圳推出了許多措施，其中包括推進各大名校集團化辦學。不過，一旦新設分校傳言流出，資金就聞風而動，福田八卦嶺片區就是典型案例。該片區房價在2019年和2020年都登上深圳各片區二手房價漲幅榜前列，原因只是當地有一所正在建設但并未招生的名校荔園小學東校區。

福田八卦嶺片區正在建設的荔園小學東校區，正是因為這所正在建設的學校，八卦嶺片區房價在2019年和2020年都登上深圳各片區二手房價漲幅榜的前列。

心態變化 學區房業主主動降價

“我是去年年底的時候買了深圳中學初中部的學區房，35平方米的‘老破小’花了500多萬，現在身邊的家長朋友都在討論，我擔心學區房還穩嗎？”晨曦最近為了學區房有點心神不定。“隔一條馬路，房子新舊程度相當，但房價幾乎相差一倍，這就是深圳學區房和非優質學區房的房價差別。”

學區房有多熱？市場各方的心態如何？2日，記者前往深圳中學初中部學區進行實地采訪。在短短幾百米的貝麗南路兩旁，聚集了近10家房地產中介門店，主打的當然是學區房。在記者的調查中，幾乎所有的被訪者都認為，深圳教育資源依舊緊張，優質基礎教育資源就更為緊張，而且均衡程度有待改善。優質學區房是剛需，所以更為保值，也更受投資客的青睞。不過，經過不斷升級的樓市調控和教育政策變動，無論是買家還是賣家，“學區房信仰”已開始瓦解。

“雖然不能說讀好的學校就能考出好成績，但小孩讀完書或許能賺到不少錢，能不吸引人嗎？”房產中介黃經理說，“不過，今年上半年深圳二手房市場因為出臺參考價大幅降溫，學區房也受到影響，加之最近關于學區和教育的政策頻出，學區房業主的心態已經發生了變化，主動降價的房源越來越多。”

“帶有深圳中學初中部和翠北小學雙學位的陽光天地小區，一套74平方米的房源去年最高報價900萬元，現在有業主報價780萬元，急售，比參考價高一點。”黃經理表示，“盡管如此，有許多客戶看房之后也沒下手，買家對學區房的看法已經發生變化。”

深圳中學初中部旁，三家房產中介門店密集分布，在一定程度上呈現出學區房之熱。

除此之外，記者在福田八卦嶺和園嶺片區等新興和傳統優質學區房片區調查時也發現，主動降價的房源越來越多。八卦嶺片區的鵬益花園，就有多套房源按照二手房參考價出售，相較之前降幅在10%至20%。

不過，大學區的推行或許還要注意其帶來一些“反面作用”。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，大學區政策在深圳早已試行，此次預計將大面積推廣。如果按照目前的大學區招生政策，降房價還是比較困難，或許還會帶動原本非該學區的住房價格上升。不過，如果配合其他教育政策，比如入學搖號、教師輪換、修建更多的學校等，教育資源平均分配，將有機會防止學區房的價格亂象出現。“目前而言，學區房的價格看似仍堅挺，但隨著時間的推移，是有機會下跌的。”

為大學區招生落地和破局

打造“深圳樣本”

那么，深圳的大學區制將會如何推行？多位業內人士認為，大學區制推行后，或由過去的非核心區試點改變為名校學區試點，再到全面推廣。此外，建立義務教育學校教師交流制度，讓名校的老師流動，學區房現象會自然而然消失，再配合增加學位供應、名校集團化辦學，基本實現各區教育均等。

過去，每一輪樓市大漲，不管一二線或三四線城市，學區房都是上漲領頭羊。不過，各地對于學區房的改革正在進行中。

北京西城區教委去年4月30日發布了“7·31”入學新政。這一政策規定，2020年7月31日后新購房屋或戶籍從本市其他區遷入西城區的家庭適齡兒童申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。近日，該區結束了2021年小學多校劃片入學意向填報工作，“7·31”的靴子正式落地。公開信息顯示，近段時間以來西城頂尖學區房價出現“松動”，甚至大幅跳水。今年3月，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，這是2018年《上海市進一步推進高中階段學校考試招生制度改革的實施意見》的配套文件，適用于2022年起參加本市高中階段學校招生錄取的考生，此次政策提出了“名額分配綜合評價錄取”制度。

據不完全統計，今年以來已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原等超過10座城市出手，重拳整治學區房亂象。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，學區房炒作直接帶旺了部分城市樓市。樓市調控政策也要見招拆招，對于學區房調控，在需求端抑制炒作的同時，供給端也要發力。過去，學區房之所以剛性上漲，就在于心理預期，這次打掉預期，最堅硬的房價剛性上漲板塊破冰，學區房開始降溫。從市場表現看，北京、上海、深圳、合肥等地的學區房價格都有所下降，這是好現象。

由此可見，深圳需要為大學區招生落地、破局打造“深圳樣本”。不過，也有分析人士表示，大學區招生并非一勞永逸，做好配套才能發揮實效，特別是如何均衡大學區間的教育資源配置，這將考驗有關部門治理能力。