王麗新

    房地產激進擴張時代真的終結！時點是2021年。

    在“房住不炒”的調控定力下，蒙眼狂奔的舊時光已消逝，行業正在從杠桿驅動的“指數牛市”，變為管理紅利驅動的“結構市場”，“穩”是不變的主旋律。

    新債難借+回款不暢，兩難難自解。部分房企宣布債務規約之后，行業基本面陷入了信用危機的“至暗時刻”，仿若“一日入冬”，實則“冰凍三尺，非一日之寒”。

    年均萬億元增速的市場空間，是黃金時代房企規模競賽的動力，“配速”是火力全開，加速跑動能之一是高杠桿。在過去的很長時間以來，地產圈默認的游戲規則是，融資能力可以決定一家地產商在規模榜單上的座次。

    但依賴借債催生的“虛胖”不能練就健康的肌肉，激進擴張時代滋生了一些問題。從老百姓角度看，年輕人買房還款壓力大、沒房人難以在城市立足、按揭比例越來越大是否會增加居民債務風險；對地產商而言，動輒90%以上的資產負債率，越來越快的周轉速度，一個項目停滯就可能引發生死大考，為防范系統性金融風險，行業亟待產業結構調整和產能出清。

    2021年，是“房企普遍加速縮表進程，行業轉入風險出清周期”的開端。上市房企半年報數據顯示，截至2021年6月底，百強上市房企有息負債規模合計4.2萬億元，同比增速轉正為負，達到-0.9%，終結了2018年至2020年杠桿激進擴張的時代。

    “三道紅線”也好，債務危機也罷，凜冬已至，調整“陣痛”無可避免，但中國城鎮化空間尚在，行業需慢下來。土地紅利、金融紅利接連褪去，城市分化、價格分化、產品分化、房企分化，行業競爭分化，于穩健中勻速跑將成為常態。

    在筆者看來，多輪政策的核心依舊是穩，穩房價、穩地價、穩投資，避免房地產開發企業出現群體風險，避免產業鏈出現需求大幅下降。

    值得思考的是，房企接下來的路該如何走？金融供給側改革改變的是行業規則和發展模式，暴利時代不再，以規模論英雄時代漸行漸遠。

    當下，地產商需清醒地意識到，房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，規模與ROE（凈資產收益率）正相關的時代已經到來。利潤與規模，效益與責任，創新與產品品質，短期經營目標與長期目標，如何排序和平衡？在行業風險出清之際，能生存下來的房企也該考慮長期主義下的戰略選擇了，告別激進粗放模式之后，實現有質量的發展才是硬道理，如若不然，后房地產時代，頭部陣營中將不會有你。