本報記者 王麗新

    2021年物管行業(yè)的并購大戲，在2022年繼續(xù)上演。

    新年伊始，上市僅一年的華潤萬象生活打響了并購第一槍。緊接著，1月7日晚間，與萬物云一樣多年稱不上市的龍湖智創(chuàng)生活向港交所遞交招股書。隨后，1月12日，麗水錦茂企業(yè)管理工作室等轉讓鄭州智萍企業(yè)管理有限責任公司100%股權，上海永升物業(yè)管理有限公司接盤。

    “傳統(tǒng)第三方物業(yè)公司靠自身發(fā)展面臨項目拓展天花板，成本每年攀升，傳統(tǒng)基礎物業(yè)費單價增長卻較慢，因此只有靠不斷發(fā)展壯大，才能在競爭中保證生存。”第一太平戴維斯華北區(qū)估價部負責人、高級董事胡建明向《證券日報》記者表示，物管公司發(fā)展壯大的途徑通常有兩條，一是靠公司內部資本積累，實現漸進式成長；二是通過公司并購，快速擴展資本規(guī)模，實現跨越式發(fā)展。依據國外公司發(fā)展歷程，大公司幾乎都是通過某種程度或形式的兼并收購才成長起來的。

    克而瑞物管通過對市場公開披露信息（含非上市企業(yè)）監(jiān)測發(fā)現，2021年，物管行業(yè)發(fā)生的企業(yè)并購案涉及金額已超過400億元，這個數值是2020年的四倍。

    頭部物管企業(yè)并購加速

    眾所周知，物管行業(yè)是從服務于房地產開發(fā)業(yè)務逐漸獨立而走向資本市場的。截至2021年底，全國上市物管公司達55家，隨著頭部物管企業(yè)加快從房企拆分上市進程，行業(yè)迎來“大魚吃小魚”的新競爭格局。

    克而瑞物管數據系統(tǒng)CPIC監(jiān)測顯示，2021年，物管企業(yè)的前10門檻值大幅提升，企業(yè)要進入行業(yè)發(fā)展前10名，在管面積值要達到2.70億平方米以上，這與2020年的數值相比，前10門檻提升8300萬平方米，增幅為44.39%。

    在2021年全年并購案涉資超過400億元的市場環(huán)境中，頭部物管企業(yè)快速壯大，涉及并購方包括碧桂園服務、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務、萬物云等在內33家物管企業(yè)。比如，碧桂園服務2021年啟動了三筆大手筆并購，分別是以54.32億元收購藍光嘉寶服務股權、以不超過100億元收購富力物業(yè)以及以不超過33億元收購彩生活服務核心資產鄰里樂控股。單單這三筆，碧桂園服務就花了187億元，約占2021年內物管行業(yè)收并購總金額比重的47%，幾乎占據了半壁江山。

    從2022年開年物管企業(yè)的上述資本動作來看，并購依然在加速啟動。“收并購的優(yōu)勢與慣常運營發(fā)展相比，可以大大削減投資時間、快速實現規(guī)模擴張、產生業(yè)務協(xié)同效應以及借此削減對現有業(yè)務的依靠，降低經營風險。”胡建明對《證券日報》記者表示。

    克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)朱一鳴也表示，物管企業(yè)收并購大潮背后顯現出三大發(fā)展邏輯：第一，政策利好的背景下，物管企業(yè)迎來收并購窗口期，而資本的持續(xù)涌入支撐了企業(yè)的收并購意愿；第二，收并購有利于物管企業(yè)的規(guī)模擴張與戰(zhàn)略發(fā)展；第三，收并購可以反哺物管企業(yè)在資本市場的競爭優(yōu)勢。

    行業(yè)集中度將加劇

    當前，由于地產開發(fā)業(yè)務規(guī)模增速持續(xù)放緩，天花板將至，無生存壓力的房企不得不提前布局第二增長曲線，而物管板塊是財務收入較為穩(wěn)定，資本市場目前較為認可的可拆分業(yè)務，自然是房企的首選分拆上市業(yè)務。

    有研究機構稱，2021年，新赴港遞交IPO申請物管企業(yè)數量高達36家，新增上市物管企業(yè)僅14家，上市平均用時已延長至190天，相較于2020年拉長51.2天。目前55家上市物管企業(yè)總市值6500億港元，而在2021年內，這一市值曾高達萬億港元，相當于下降超過三成。

    但這并未影響部分物管企業(yè)加快上市融資，從而加速實現并購擴張的目的。“從已經上市的物管企業(yè)來看，上市后融資加快，為在當下地產正值寒冬之際低價收購資產提供了資金。”有業(yè)內分析師向《證券日報》記者表示，相較于房地產行業(yè)融資收緊的大環(huán)境，當前物管企業(yè)上市籌資相對輕松，資本的密集涌入加速了物管行業(yè)的整合、分化。

    據克而瑞統(tǒng)計，2021年共有8家上市物管企業(yè)發(fā)起11項配售或者可轉債券，募集資金凈額達345.67億港元。而這些資金，多用于收并購。

    目前，物管行業(yè)陸續(xù)得到國家多個政策支持，成為房企布局“第二增長曲線”的重要選擇。同時，部分房地產開發(fā)商出現流動性問題，其可能出售旗下優(yōu)勢的物管資產來度過低谷，這給急于擴規(guī)模的物管企業(yè)帶來增量機遇。

    “當下依然屬于物管企業(yè)收并購的窗口期。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經理牛曉娟向《證券日報》記者表示，但需審慎考慮兩大因素：第一，地產行業(yè)承壓，物管企業(yè)合約面積增長的不確定性增大，因此，在收并購時應多加考慮被收購企業(yè)未來業(yè)績的可實現性，進而商定交易價格；第二，當前地產行業(yè)尚未出現春暖花開的跡象，作為關聯企業(yè)的物業(yè)公司，其運營情況也有可能出現某些不確定性，因此企業(yè)在收并購時應在整體風險可控下進行并購，從而實現企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

    牛曉娟同時表示：“并購加速了行業(yè)整合，為整個行業(yè)帶來諸多變數和不確定性，但有一點可以確定，整個市場的集中度會顯著提升。”

    物管企業(yè)規(guī)模快速擴張背后也面臨發(fā)展新命題。克而瑞分析師認為，一方面，企業(yè)的大量收并購帶來了人才稀釋、品牌管理等問題，這為企業(yè)持續(xù)盈利帶來了不確定性；另一方面，頭部企業(yè)定位早已超出傳統(tǒng)物業(yè)服務范疇，更偏重于“空間”管理服務，但截至目前，物管公司傳統(tǒng)業(yè)務之外的盈利模式仍未明晰，盈利更是有限。如何解決這些新命題，尚待觀察。