本報記者 許潔

    盡管當前房地產銷售情況仍然面臨下行壓力，但寬松的宏觀和行業政策環境已經確定。5月20日，最新公布的貸款市場報價利率（LPR）結果顯示，5年期以上LPR下調15BP至4.45%。非對稱性降息體現了貨幣政策進一步加大對地產等重點領域的支持力度。

    另一方面，今年以來多地出臺了樓市調控政策，包括放款限購、限售、限貸。就在4月29日，中共中央政治局召開會議提出，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

    基于此，5月20日，碧桂園2022年第一期公司債券"22碧地01"的簿記建檔工作完成，最終票面利率4.5%。而這是房地產民營企業首次發行帶有信用保護工具的境內信用債。業內人士認為，該筆債券的發行具有標志性意義，釋放出更加明確、積極的穩地產信號，標志著民營房企融資環境正在逐步回暖，拐點將至。

    政策暖風頻吹

    釋放積極信號

    自去年下半年以來，行業進入深度調整期，同時由于部分房企流動性承壓，債券展期及違約事件頻發，市場持謹慎態度，民營房企發債規模也出現明顯萎縮。

    中指研究院數據顯示，4月房企非銀融資總額為843.4億元，同比下降52.1%，環比下跌19.7%。1-4月，房企信用債發行規模為1532億元，同比下降37.7%。

    在此背景下，支持民營企業融資的政策接連出臺。4月11日晚間，證監會、國資委及全國工商聯發布《關于進一步支持上市公司健康發展的通知》明確提出，支持房企轉型，支持民營房企融資。

    隨后，在證監會的指導下，滬深交易所召開了“信用保護工具支持民營企業債券融資座談會”。證監會債券部人士在會上指出，證監會積極支持市場各方發揮信用保護工具在支持民營企業融資過程中的作用，發揮市場化增信作用，鼓勵市場機構、政策性機構通過創設信用保護工具為民營企業債券融資提供增信支持，盡快推出組合型信用保護合約業務，并便利回購融資機制，適當放寬受信用保護的民營企業債券回購質押庫準入門檻。

    相關券商投行人士也進一步印證了市場反饋，“近期投資者對于房企項目關注程度也在明顯提高，我們正積極推動民營房企債券融資項目。”

    華泰證券分析政策特點認為，本輪政策動作迅速、主體明確、措施具體、政策信號清晰，直接改善投資人信心。

    信用保護工具加持

    碧桂園5億元公司債落地

    房地產政策邊際持續發力，民企龍頭起到了示范作用。

    5月16日，市場消息稱，碧桂園、龍湖、美的置業三家民營房企被選為“示范房企”，將在本周內陸續發行人民幣債券，創設機構將同時發行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具，以幫助民營地產增強公開市場的融資功能。

    這一消息很快落地。5月20日，碧桂園公告稱，公司已于2021年2月10日獲中國證券監督管理委員會“證監許可[2021]542號”文，注冊公開發行總面值不超過人民幣139億元（含）的公司債券。是次債券總規模不超過人民幣5億元（含），債券為3年期，起息日為2022年5月24日，募集資金扣除發行費用后，將用于置換發行人對“19碧地01”債券回售墊付的自有資金。

    設立信用保護工具，是此次發行的一大亮點。據了解，信用保護工具是一種用于轉讓信用風險的金融衍生品，約定了信用保護買賣雙方的權力與義務。在信用保護工具所約定的一定期限內，信用保護買方按照約定的標準和方式向信用保護賣方支付信用保護費用，當發生約定的信用事件，信用保護的賣方按約定向買方承擔債務的部分或全部償付責任。

    華泰證券在研報中指出，本次支持地產民企融資政策中，CDS、CRMW、信用保護憑證是三類常被提及的工具。CDS為一對一的合約類產品，不可流通，而CRMW為標準化憑證類產品，可在二級市場流通轉讓，信用保護憑證與CRMW類似，也可轉讓。三類工具本質都具有保險性質，對于發行人來說，信用保護工具相當于提供增信，有助于降低發債融資成本、提升發行效率。

    值得注意的是，本次債券的發行啟用了CDS信用保護合約。分析人士認為，信用保護合約是拓展民營企業融資途徑、緩解民營企業融資難問題的創新性舉措，證券公司等賣方以自身信用直接對參考債務進行信用增進，有助于提升企業債券融資能力。

    信用保護合約可以提振投資者信心，為參考債務提供還款保證，縮減投資者購買公司債券的風險敞口。同時，“債券發行+信用保護”的方案，增加了市場機構服務實體經濟的手段，填補了交易所市場信用風險對沖品種的空白，完善了債券衍生工具體系。

    億翰智庫研究總監于小雨表示，這個政策更像釋放積極信號，企業足夠安全、穩健優質，才可能獲得政策傾斜。他同時指出，這三家房企自身基本面都比較好、安全邊際較高。

    資金充裕

    碧桂園短期償債無憂

    業內普遍認為，龍頭民企發債的“示范效應”，將帶動更多的民營房企獲得市場融資。上海證券研報稱，民營房企融資環境正在逐步回暖，其后或將有更多民營房企在公開市場獲得融資。而財務穩健、杠桿適當是獲取高信評的關鍵。依據標普、穆迪的評級數據，碧桂園、龍湖等獲得“投資級”評級。

    一直以來，碧桂園堅持穩健的經營風格，債務結構良好，現金流充裕。最新財報顯示，截至2021年底，公司現金余額達1813億元；總借貸余額下降至3179億元，其中短期債務的占比降至24.9%；凈負債率僅45.4%；現金短債比約2.3倍。

    此外，碧桂園在市場調整周期積極回購債券，優化債務結構，財務基本盤穩固。自2021年12月30日起及截至今年的5月2日，公司已累計購回優先票據本金總額5570萬美元。截至2022年3月30日，年內公司已無境內到期債券；境外僅7月份到期的一筆7億美元優先票據。

    運營方面，2022年一季度，碧桂園共實現權益合同銷售金額約992.3億元，累計權益銷售回款率高達95%。今年前4個月，累計實現權益銷售金額1218.7億元，繼續穩居行業前列。

    中信建投在2021年年報及2022年一季報綜述中表示，相較于其他類型房企，央企、大型房企在盈利水平、費用管控能力、規模擴張性、財務健康程度等方面均具備較大優勢，在行業下行期間擁有更強的風險抵御能力，同時也具有更充裕的資金和資源獲取更多市場份額，因此有望在未來發展中持續勝出。

（編輯 上官夢露）