在寸土寸金的深圳灣，東角頭地塊卻荒蕪十余年。佳兆業(yè)持有該地塊的權(quán)益是其出售清單上最大的一項(xiàng)資產(chǎn)，同時(shí)直接牽動(dòng)債權(quán)人中信方面的利益，開發(fā)難的背后是股東權(quán)益錯(cuò)綜復(fù)雜，又遇上佳兆業(yè)債務(wù)危機(jī)。

    最近，佳兆業(yè)持有的該地塊部分權(quán)益連同其他幾項(xiàng)資產(chǎn)一同轉(zhuǎn)手給中信，但開發(fā)主體的強(qiáng)制清算工作仍一再延期。中信入局能否推動(dòng)“深圳灣最后一塊凈地”的開發(fā)進(jìn)展，仍然是未知數(shù)。

    中信接手佳兆業(yè)多項(xiàng)資產(chǎn)

    6月21日，深圳市鴻利金融投資控股有限公司（下稱鴻利金融）99%的股權(quán)易主。這部分股權(quán)原本由鷹潭市錦營(yíng)投資管理有限合伙企業(yè)持有，股權(quán)接手方是深圳市城開信銀投資有限公司（城開信銀）。間接持有東角頭項(xiàng)目35.7%的股權(quán)，現(xiàn)在這部分權(quán)益幾乎由城開信銀掌握。

    城開信銀是西部信托的全資子公司，但管理層中浮現(xiàn)出“中信系”的身影。企查查顯示，城開信銀法定代表人、董事長(zhǎng)劉星和總經(jīng)理胡峰都在中信城開旗下公司任職。此外，城開信銀還有兩位董事李海鳴、劉立好來自佳兆業(yè)。佳兆業(yè)和中信方面早已結(jié)下密切關(guān)聯(lián)。2015年前后，佳兆業(yè)曾陷入經(jīng)營(yíng)和債務(wù)危機(jī)，當(dāng)年底中信方面對(duì)佳兆業(yè)提供約300億元紓困貸款。

    “中信方面并不是完全接盤東角頭項(xiàng)目，其中可能有優(yōu)先劣后的債務(wù)安排，項(xiàng)目收益還完中信債務(wù)后如果有多出的部分，還可歸還佳兆業(yè)，而西部信托只是一個(gè)通道。一方面可以隔離風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榧颜讟I(yè)已經(jīng)處于流動(dòng)性危機(jī)了；另一方面也可以防止其他債權(quán)人‘獅子大開口’。”一位熟悉該項(xiàng)目的人士告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者。

    東角頭對(duì)佳兆業(yè)“回血”有著重要意義，堪稱其核心項(xiàng)目。佳兆業(yè)此前給出的資產(chǎn)處置清單信息顯示，該宗住宅、辦公地塊面積39萬平方米，權(quán)益貨值298.35億元，在清單25宗資產(chǎn)中貨值排名第一。幾乎在同時(shí)期，佳兆業(yè)還有多項(xiàng)資產(chǎn)也轉(zhuǎn)手給了中信方面。佳兆業(yè)金沙灣、東角頭、紅樹灣項(xiàng)目和金融科技大廈近期都易名中信城開。證券時(shí)報(bào)·e公司記者聯(lián)系佳兆業(yè)和中信城開方面詢問轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目詳情，雙方均未予回復(fù)。

    開發(fā)仍有阻礙

    東角頭地塊因?yàn)榻^佳的位置，在業(yè)內(nèi)甚至被稱為“深圳灣乃至蛇口片區(qū)最后一塊凈地”。

    證券時(shí)報(bào)·e公司記者實(shí)地探訪東角頭地塊，一圈圍墻中已經(jīng)樹木繁蕪、雜草叢生，其間只有幾棟鐵皮房、小平房和幾臺(tái)戶外停放的工程機(jī)械。門口安保人員告訴記者，這塊地一直沒有動(dòng)工，現(xiàn)在只有幾位圳華港灣的領(lǐng)導(dǎo)和保安在這里，也鮮少有人探訪。與該地塊隔著一條路的便是正在建設(shè)中的深圳歌劇院和13號(hào)地鐵線，海岸距地塊直線距離不過1公里，周圍樓盤二手房均價(jià)都在20萬/平米以上，半島城邦等海景小區(qū)大戶型甚至能達(dá)30萬/平米以上。

    坐擁如此豪華的位置，卻遲遲得不到開發(fā)，與地塊上復(fù)雜的權(quán)益關(guān)系有關(guān)。圳華港灣大股東是持股49%的達(dá)力集團(tuán)，董事會(huì)主席是菲律賓商界巨鱷陳永栽，現(xiàn)年88歲，祖籍福建。1999年，達(dá)力集團(tuán)聯(lián)合深圳航運(yùn)入主東角頭項(xiàng)目地塊，繳納2.1億元土地金。2013年深圳航運(yùn)改制期間，佳兆業(yè)通過收購(gòu)一系列私人股權(quán)參與進(jìn)來，據(jù)公司披露收購(gòu)代價(jià)超過58億元。

    圳華港灣目前正處在強(qiáng)制清算程序中，這也是制約土地開發(fā)的直接因素。早在2014年，圳華港灣經(jīng)營(yíng)期屆滿。2016年，深圳航運(yùn)向法院提起強(qiáng)制清算圳華港灣申請(qǐng)。此后強(qiáng)制清算經(jīng)歷了多次延期，時(shí)至今日仍在進(jìn)行。據(jù)達(dá)力集團(tuán)今年1月公告，清算組再進(jìn)一步延長(zhǎng)強(qiáng)制清算六個(gè)月之期限至2022年7月。

    一位接近圳華港灣的負(fù)責(zé)人告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者，這輪強(qiáng)制清算準(zhǔn)確的截止日期是7月5日，現(xiàn)在還不清楚清算組是否再次申請(qǐng)延期。對(duì)于中信方面的參與，他認(rèn)為或許會(huì)加快開發(fā)進(jìn)程，“不清楚中信那邊具體的計(jì)劃，我們也是后來聽說轉(zhuǎn)讓的消息，到目前為止還沒有接觸過中信的人，他們也從來沒有來這塊地上看過，項(xiàng)目改名字應(yīng)該是他們自己的操作。因?yàn)橐咔榈仍颍_(dá)力方面這兩年也沒有來過這塊地。”

    證券時(shí)報(bào)·e公司記者向達(dá)力集團(tuán)發(fā)函詢問項(xiàng)目推進(jìn)情況，對(duì)方表示已收到采訪函，但截止發(fā)稿尚未回復(fù)。此前流出的佳兆業(yè)規(guī)劃圖中，這一地塊將高樓林立，俯瞰海灣。今年2月，該地塊獲得建筑規(guī)劃許可證，有效期至2023年2月。然而，開發(fā)工作何時(shí)能真正動(dòng)工，還有很多關(guān)系和問題有待厘清。