本報記者 王麗新

    從“金九銀十”銷售數據來看，當下房地產市場仍有待回暖，相應地，土地市場也處于低溫狀態。當下，地產商投資意愿、聚焦城市以及拿地支出計劃早已改變了節奏，場上的玩家亦隨之悄然生變，這從躋身今年前10個月拿地榜TOP100的房企變換中已可窺見一二。

    11月2日，萬科發布簡報稱，自9月份銷售簡報披露以來，公司新增開發項目5個，需支付權益地價款77.89億元。此前一天，據中指研究院監測數據顯示，今年1月份至10月份，百強房企拿地總額11229億元，同比下降50.2%，降幅連續5個月維持收窄態勢。

    “土地市場整體上處于低迷狀態，并沒有出現明顯回暖。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，房企資金鏈整體偏緊，債務違約事件時有發生，金融機構對部分房企融資支持減弱，開發商多倚重銷售回款補充現金流，這些資金多用于還債或者日常經營。如此格局下，有短期流動性困難，以及近期將面臨到期債務償還壓力的房企，首要策略就是縮減投資，甚至暫停拿地。

    10強房企

    新增貨值占總貨值50%

    今年10月份，7個城市扎堆進行集中供地，多城宅地以底價成交為主，房企拿地策略進一步分化。

    據第三方機構克而瑞監測數據顯示，超過九成50強房企10月份無投資，2022年至今投資暫停企業超過30家。三季度以來，拿地相對強勢的招商蛇口、華潤置地、建發房產等房企，10月份也放緩了投資腳步，僅有保利發展、龍湖集團等規模房企加大投資力度，如龍湖集團單月新增拿地金額近90億元，創年內新高。

    另一組數據顯示，截至10月末，TOP10房企新增貨值占百強房企新增總貨值的比例已經達到50%。同時，躋身今年前十個月銷售榜TOP10房企中，有6家同樣位列新增貨值榜TOP10內，重合度較高，說明當前銷售仍正常維持的規模房企是拿地大戶。

    此外，從新增貨值TOP10房企來看，華潤置地、保利發展、中海地產、濱江集團、招商蛇口、萬科以及綠城中國新增貨值均超過了千億元。總體來看，新增貨值長期集中于銷售TOP20的房企中，剩余的80家房企新增貨值僅占25%。

    在李宇嘉看來，當前具備拿地能力的房企主要有以下幾類：一是央企國企等穩健型房企；二是部分有央企國企參股的混改房企；三是地方國資平臺企業；四是部分優質民營房企。

    “當前具備拿地意愿和拿地能力的企業主要以央企國企、區域深耕企業以及部分地方性中小房企為主。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，央企國企具備融資優勢，抓緊土地市場底部適度補充資源有助于在市場回暖后搶占先機；區域深耕企業在優勢城市精準拿地，擴大區域市場競爭力；部分地方性中小房企緊抓拿地窗口期，儲備土地資源。

    “這些逆市拿地房企有一定共性特征，即多是偏穩健型房企。”李宇嘉表示，從財務表現來看，一是杠桿率較低，現金流相對充裕；二是金融機構和資本市場對其信用狀況和償債能力較為認可，有融資現金流進賬；三是在多家“千億房企”債務違約的市場格局中，穩健型房企對購房者來說，保交付信用度更高，因此在銷售市場有話語權，銷售現金流回流規模更大速度更快。

    地鐵公司大手筆拿地

    成土拍市場“生力軍”

    在今年的土拍市場上，地鐵公司開始嶄露頭角，這是一個值得關注的新現象。

    9月28日，沈陽進行第二次集中供地，此次成交的10宗地塊中，8宗均由沈陽地鐵經營有限公司所屬全資子公司獲得，成交額約為43億元，占總成交額比例接近九成。

    另據中指研究院監測，2022年1月份至10月份，廣州地鐵集團、廈門軌道交通、深圳地鐵集團、蘇州軌交集團、杭鐵集團、沈陽地鐵集團、合肥軌道交通集團位列拿地金額前100企業，合計拿地金額約572億元。其中，廣州地鐵集團、廈門軌道交通拿地金額均超百億元，深圳地鐵集團、蘇州軌交集團、杭鐵集團均超50億元。

    “這些城市多數屬于經濟發達、人口密集區域，對城市內部交通需求較高，軌道交通處在快速發展期，地鐵公司開發建設的任務量較大。”劉水表示，同時，地鐵開發建設資金需求量大，普惠性公共交通使得公司依賴政府補貼，其拿地主要目標是通過地產開發利潤反哺地鐵建設運營。當然，地鐵公司具備一定的資金優勢，且在TOD（站城一體化開發）模式開發方面擁有豐富的經驗。

    “具備獨立開發能力的地鐵公司可能會選擇獨立完成項目開發；而部分地鐵公司開發能力較弱，可能會選擇與房企進行合作。如萬科收購上海申通地鐵資產經營管理有限公司項目公司上海廣欣投資50%股權，開發了上海萬科·天空之城項目。”劉水稱，總體而言，當前，地鐵公司的開發模式仍是重資產開發，其商業模式本質未發生顯著改變。

    “除了常規的商業模式外，地鐵站建設對于地段的升值有直接影響。”東高科技高級投資顧問畢然向《證券日報》記者表示，地鐵公司對于地鐵站的建設進度有天然的優勢，在招投標過程中對于工期的準確性要強于其他房企，有利于后期的招商引資。加上后期的運營優勢，地鐵公司愿意在當前時點進行布局。

    事實上，地鐵公司布局房地產業務，并非新鮮事，但成為土拍市場的常客卻不太尋常，其背后與當下土地價格低不無關系。

    “以往公司也關注土拍，但通常因為地價太高而沒有下場拿地，總是怕開發周期長，期間會受樓市周期性波動影響投資回報率，但今年公司對拿地興趣比較濃。”某地鐵公司相關人士向《證券日報》記者透露，目前正關注一些地鐵線路規劃較多的城市，比如成都，公司希望以TOD模式參與開發，不排除會參與土拍。

    那么，地鐵公司成為土地市場“生力軍”之一背后是何邏輯？李宇嘉表示，一方面，區域綜合開發逐漸成為土地出讓的重點；另一方面，熱點城市地鐵進入大規模開發階段，地鐵修建和運營需要沉淀大量資金，房地產業務可給地鐵建設及運營輸血，成為支撐地鐵開發的主要資金來源。再者，地鐵公司的實力相對雄厚，低價拿下地鐵周邊地塊，待地鐵開通后再賣房子，溢價率會比較高。