今年以來，買房門檻持續(xù)降低，80余城首套商貸首付比例降至20%，20余城首套房貸利率已降至4%以下，多地推出購房補貼；房企更是推出了五花八門的營銷辦法，“小麥換房”、“大蒜換房”、“荔枝換房”、“買房免費坐10年地鐵”等優(yōu)惠輪番上陣。

    與前幾年嚴(yán)格限購時相比，這些舉措切實降低了消費者的購房門檻和購房成本，也推動了剛需群體入市的步伐。

    與此同時，近期熱點城市也加入了放松限購的隊伍。繼杭州取消“認房又認貸”之后，成都取消了各區(qū)域之間的限購藩籬，并且對改善性購房群體釋放出更多空間；西安則縮小了限購區(qū)域范圍，放松購買首套二手房的條件，降低人才購房限制，增加二孩及以上家庭購房套數(shù)。

    業(yè)內(nèi)分析人士認為，目前購房門檻已經(jīng)降至歷史低點，不少城市進入購房窗口期，隨著保交樓、金融政策的不斷推進，樓市后續(xù)或?qū)⑦M入相對平穩(wěn)的發(fā)展期。

    值得注意的是，除了剛需群體的購房訴求，需求端新一輪支持政策也開始關(guān)注到高端改善群體的消費力，根據(jù)市場需求適當(dāng)放開這部分群體的限制，或?qū)⒂欣谥涡枨竺妗?/p>

    近日，“金融16條”也提到，地方政策在全國政策基礎(chǔ)上，可以合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付和貸款利率政策下限。市場人士表示，這代表著，地方政府在需求端調(diào)控政策方面有了更多的優(yōu)化空間，未來房貸利率下限有望進一步下降，特別是加大對改善換房需求的支持下，局部城市二套房貸利率有望突破4.9%的下限。

    房貸利率創(chuàng)新低

    信貸政策在本輪樓市周期中發(fā)揮了平衡與引導(dǎo)作用。

    面對低溫運行的樓市整體環(huán)境，今年以來，央行已經(jīng)3次下調(diào)5年期以上LPR，共計下調(diào)35個基點，同時降低首套房貸利率下限20個基點。

    9月29日，央行發(fā)文允許符合條件的城市階段性下調(diào)或取消首套房貸款利率下限，30日又降低首套公積金貸款利率15個基點，為各地降低商貸、公積金貸款利率釋放了較大空間，有效地降低了購房者置業(yè)成本。

    貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年11月首、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。11月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，首套利率環(huán)比下行3BP，二套利率與上月持平，較去年最高點分別回落165BP和109BP，創(chuàng)歷史新低。

    截至11月22日，中指研究院監(jiān)測到已有武漢、昆明、大連、溫州、天津等28個城市將首套房貸利率降至4%以下。

    首付比例的降低也已經(jīng)成為一種普遍趨勢。

    今年以來，多地下調(diào)了商貸、公積金貸款的首付比例。據(jù)中指研究院監(jiān)測，當(dāng)前，包括重慶、溫州、石家莊等地的86個城市已調(diào)整首套商貸首付比例至20%，與此前首付30%占據(jù)主流的時期相比，購房人的入市門檻得到有效降低。

    對限購的調(diào)整則釋放了此前被禁錮的消費力。

    90后林然研究生畢業(yè)后留在了成都，最近3年都在成都高新區(qū)南部園區(qū)工作的她，對于買房一事已經(jīng)謀劃了許久，奈何因為高新區(qū)新房火熱，搖號屢屢不中，想去其他區(qū)域買房也受限。直到近期，林然的買房規(guī)劃才迎來轉(zhuǎn)機。

    11月17日，成都市進一步優(yōu)化了區(qū)域限購措施，消除了復(fù)雜的限購限制，明確將天府新區(qū)成都直管區(qū)等在內(nèi)的12個區(qū)統(tǒng)一為一個住房限購區(qū)域，具備該區(qū)域內(nèi)任一區(qū)購房資格的居民家庭以及具備成都高新區(qū)南部園區(qū)購房資格的居民家庭，均可在該限購區(qū)域內(nèi)購買住房。

    這也就意味著，林然可以把置業(yè)目光投向鄰近的雙流區(qū)，選擇相對多了一些。她告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，高新區(qū)的新房如果再搖不到號，就考慮去鄰近的區(qū)域買房子了，這樣能快一點“上車”。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，目前買房成本已經(jīng)進入到階段性低點，房貸壓力降至歷史性低點。“利率調(diào)整，尤其是針對首套房利率的降低，可以加快潛在購房者入市的腳步，并且在部分剛需比較集中的城市和區(qū)域起到明顯的作用。”他說，這也是不少城市購房的“窗口期”，隨著保交樓、金融政策的不斷推進，樓市后續(xù)會進入到更為平穩(wěn)的發(fā)展期。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進也表示：“首付比例出現(xiàn)積極下調(diào)，且利率也到了比較低的水平，這說明今年實際上形成了歷史上較好的信貸環(huán)境和政策，購房成本已降至歷史低點。這是購房者需要積極把握的。”

    鼓勵改善需求入市

    隨著剛性購房需求得到充分支持，近期以來，改善性住房需求也開始得到重視。

    11月17日，成都明確，對首次開盤的“雙限地”項目及其后續(xù)批次房源、建筑面積在200平方米及以上的房源以及登記購房人數(shù)在房源數(shù)（不含200平方米及以上）2倍以內(nèi)的房源，由開發(fā)企業(yè)自行組織銷售，不再實施公證搖號。

    疊加成都同期取消的小區(qū)域限購舉措，200平方米及以上戶型的銷售情況，或?qū)⒌玫礁纳啤?/p>

    前述成都90后林然告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，她身邊有朋友購房預(yù)算比較高，這次新政后，打算不再僅限于高新區(qū)買房，計劃去成都中心五城區(qū)選一選房子，200平方米以上無需搖號的房型也在考慮之內(nèi)。

    廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：“對有收入支撐的購房群體，根據(jù)市場需求適當(dāng)放開限制，有利于支撐需求面。與此同時，對面積較小、登記人數(shù)多的，依舊按照無房（棚改戶）、普通房需求的優(yōu)先順序予以滿足。這樣，既符合房住不炒的要求，也能適度調(diào)整和糾偏過去的政策。”

    近段時間以來，多數(shù)熱點城市的改善性購房需求走熱，但在此前嚴(yán)格的限購政策之下，改善性購房要么沒有購房資格，要么需要付出更高的成本。

    11月19日，西安也對樓市限購政策進行了調(diào)整，包括放松購買首套二手房的條件，降低人才購房門檻，增加二孩及以上家庭購房套數(shù)，縮小限購區(qū)域范圍等。

    其中，增加多孩家庭購房套數(shù)，屬于充分促進改善需求的釋放，同時也是充分考慮到不同人口結(jié)構(gòu)家庭的住房需求，合理紓解供需矛盾。這一舉措，此前已經(jīng)出現(xiàn)在多個城市的調(diào)控工具包中。

    疫情常態(tài)化防控以來，多個熱點城市的大戶型和高價豪宅盤熱銷。以北京為例，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，前三季度北京高端住宅累計成交量創(chuàng)近五年新高。這部分群體的消費力對樓市需求端起到了一定程度的拉動作用。

    一位在北京國貿(mào)商圈擁有300多平方米住宅的購房人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，他也在密切關(guān)注著對二套非普通住宅的限購措施是否有松動，好讓他能踮一踮腳，將現(xiàn)在的房子置換成更好一點的小區(qū)。

    展望后市，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，今年截至11月1日，全國已有超300省市優(yōu)化調(diào)整政策超900次，在政策優(yōu)化過程中，部分城市市場出現(xiàn)階段性修復(fù)。信貸政策的進一步寬松有助于降低居民購房成本，緩和市場觀望情緒，帶動住房需求釋放。

    “當(dāng)前，部分二線城市限購限貸政策仍具備一定優(yōu)化空間，預(yù)計隨著‘金融16條’的出臺，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍將繼續(xù)改善，降低購房成本、降低購房門檻仍是重要方向。”陳文靜補充說。