王麗新

    短短20天內，房地產行業信貸、債券、股權“三箭齊發”穩融資。在筆者看來，這將大大增強房企流動性預期，對投資、銷售產生積極作用，促進供需兩端發力，進而加速重塑行業生態。

    “第一支箭”支持房企信貸融資，穩預期。從“保交樓”2000億元免息貸款到萬億元授信額度，這其中，三條細則可見穩預期的決心和力度。

    一是當下各大銀行紛紛與優質房企簽訂授信協議，意向授信額度已超兩萬億元；二是2023年3月31日之前，央行將提供2000億元免息再貸款，支持商業銀行提供配套資金用于“保交樓”，封閉運行、專款專用；三是“金融16條”中提到，“對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。”

    如此多管齊下，首先，可打消金融機構對房地產相關融資產品的顧慮，調整風險定價，提示優質房企融資預期，保證經營性資金流入；其次，利于房企、供應商、施工方以及金融機構盡快達成一致，專項增量資金進場，縮短樓盤交付周期。“保交付”順利推進，讓信心傳遞到每個購房者，是穩市場預期，亦是助樓市回暖的關鍵“鑰匙”。

    “第二支箭”支持民營房企債券融資，穩信用。由人民銀行再貸款提供資金支持，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，預計可支持約2500億元債券融資。此外，“金融16條”中也提到“支持開發貸款和信托貸款等存量融資合理展期。”

    多線并行，近期已看到房企債券融資邊際明顯改善。從“第二支箭”發布到接收民營房企增信需求郵件，再到受理龍湖集團200億元債券儲架式注冊發行，僅用時三天，且單一房企債券融資總額升至數百億元。核心是定向穩定市場主體信用體系，緩解開發主體及房地產上下游企業償債壓力，防止出險房企擴容。如此一來，“三好生”房企將率先受益。同時，若債務順利展期，將不會觸發債務交叉違約條款，避免了債務擠兌，可為地產商贏得緩沖時間。

    “第三支箭”重啟房企股權融資，穩系統。相較于前兩支箭，“第三支箭”是防風險、穩產業鏈系統、謀行業健康發展的重要利器。時隔6年多再次放開股權融資，且募資可用于補充流動資金、償還債務等，既能給房企“輸血”，又不會增加負債，同時避免地產商重走高杠桿發展的老路。

    其一，減輕房企資金壓力之際，可加快并購重組及不良資產出清節奏。自去年年底以來，市場化并購重組推進效果不如預期，此次證監會調整優化房企股權融資五項措施后，買方會減少對加杠桿的擔憂，利于推動收并購。其二，再融資重啟后，國企、央企也可定向參與民營房企定增，這對行業及市場主體信用重塑將有積極作用。再者，本次政策強化REITs與不動產私募基金的作用，將為保障性租賃住房、倉儲物流、商業地產、產業園區等存量資產注入增量資金，有利于探索不動產新的經營模式。

    更重要的是，房地產是國民經濟支柱行業，上下游產業鏈涉及高達50多個行業。“第三支箭”落地釋放實質性利好，有助于穩定房地產與金融、建筑、家居、基建投資等相關產業鏈系統。

    “三箭齊發”，引活水入渠，房地產行業加速新舊動能轉換。告別粗放式發展，行業投資邏輯有望從“舊三高”向“兩低一專”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉”轉向“低負債、低杠桿、專業化”。房地產行業有望迎來平穩健康發展的新格局。