本報記者 王麗新

    12月27日，戴德梁行發(fā)布《2022年四季度北京寫字樓零售市場報告》。報告指出，北京寫字樓市場活躍度雖持續(xù)下滑，但隨著疫情政策的放開，預(yù)計從明年二季度開始市場將逐漸恢復(fù)正常，市場成交量將迎來大幅提升，零售市場也將迎來快速恢復(fù)期。

    市場吸納量進(jìn)入負(fù)值區(qū)間

    生物醫(yī)藥行業(yè)需求增長強(qiáng)勁

    受疫情、經(jīng)濟(jì)下行壓力和外部環(huán)境不確定性等多重因素影響，部分企業(yè)出現(xiàn)縮減面積和退租的現(xiàn)象，北京全市和五大核心商圈市場季度凈吸納量分別為-11.2萬平方米和-8.8萬平方米。

    縱觀全年，北京全市和五大核心商圈市場凈吸納量僅為172918平方米和3815平方米，同比分別下降79%和99%。新項目的入市以及市場活躍度的持續(xù)下滑令空置率繼續(xù)上揚(yáng)，北京全市和五大核心商圈市場空置分別為16.0%和11.1%，分別環(huán)比上升1.4和1.0個百分點，同比上升1.5和1.3個百分點。北京全市租金環(huán)比下降2.8%，同比下降4.8%至每月每平方米人民幣321.5元，五大核心商圈租金則環(huán)比下降2.4%，同比下降3.7%至每月每平方米人民幣375.1元。

    四季度，在北京寫字樓市場租賃成交中，高科技、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)繼續(xù)位居成交前三甲，分別占所有行業(yè)總成交面積的43.9%、19.1%和14.1%。縱觀全年，高科技業(yè)占比有所下降，占所有行業(yè)總成交面積的39.3%，較去年全年下降16.2個百分點。而生物醫(yī)藥行業(yè)在國家政策的大力支持下繼續(xù)繁榮，成交占所有行業(yè)總成交面積的6.5%，較去年全年上升2.0個百分點。而從成交類型方面來看，續(xù)約占比在所有成交類型中繼續(xù)上升。2022年全年，續(xù)約占所有成交類型的比例為26%，分別較2021年全年和2020年全年上升6.4個百分點和7.7個百分點。

    戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲表示：“預(yù)計從明年二季度開始市場將逐漸恢復(fù)正常，未來一年，大量的新增供應(yīng)和下調(diào)的租金將為租戶迎來最佳的租賃談判窗口期，市場成交量將迎來大幅提升。”

    戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示：“二十大和中央經(jīng)濟(jì)工作會議均為中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展定了基調(diào)，未來高端制造業(yè)、生物醫(yī)藥、綠色能源、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、科技金融等相關(guān)領(lǐng)域仍將成為未來北京寫字樓市場的主要需求來源。”

    北京零售市場將迎來快速恢復(fù)期

    零售品牌趨于高端化

    2022年第四季度，北京零售市場無新項目開業(yè)，全市購物中心總存量維持在1，381萬平方米。本季度市場受到疫情帶來的各方面壓力較大，多個項目推遲開業(yè)時間。值得一提的是，位于王府井商圈的原新燕莎金街購物廣場經(jīng)過升級改造后以“喜悅購物中心”重新亮相，項目定位新國潮購物中心，可以說是王府井商圈改造升級中的一個典型代表。

    從本季度的新店開業(yè)情況來看，雖然新店開業(yè)數(shù)量明顯減少，但是品牌都趨于高端化，時尚零售及家居類品牌居多。如瑞士黑科技運動奢侈品牌X-BIONIC中國首家旗艦店入駐北京國貿(mào)商城；買手店DoverStreetMarketBeijing搬入王府井商圈的王府中環(huán)后，也引入了美國潮牌Supreme，這也是該品牌首次通過官方渠道在中國市場銷售；此外，日本宜得利家居本季度在北京開出其在中國內(nèi)地的第58和59家門店，分別位于北京豐臺區(qū)的銀座和諧廣場及永旺夢樂城。在疫情之下，該品牌在北京落子兩家門店，也說明對北京消費市場的持續(xù)看好。

    2023年隨著疫情的全面放開，北京零售市場也將迎來快速恢復(fù)期。2022年推遲入市的項目大多招商都已完成，預(yù)計都將在2023年上半年投放市場，全年市場或?qū)⒂瓉沓^160萬平方米的新增供應(yīng)。項目的開業(yè)將進(jìn)一步提升區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套，激發(fā)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)活力。

    戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎表示：“近期北京啟動了新一輪商圈改造提升行動計劃，其中崇文門、東直門、朝青、中關(guān)村等區(qū)域都是重點推進(jìn)升級的區(qū)域，預(yù)計這些區(qū)域的老舊改造項目及處于停滯狀態(tài)的商業(yè)項目也將逐漸被盤活投放市場，整體市場將迎來提質(zhì)升級的加速期。”

（編輯 張偉）