“存量房貸調整已是大概率事件。”招商銀行行長助理彭家文近日在該行半年報業績發布會上表示。日前，包括農業銀行、招商銀行、中信銀行在內的多家上市銀行回應了存量房貸利率調整問題。部分銀行表示，已制定好房貸利率下調預案，但最終方案尚未明確。

    研究人士認為，由于長期以來按揭貸款定價“因城施策”及商業銀行投放的時間、地區帶來的成本差異，房貸利率下調很難有“整齊劃一”的行動。有分析師表示，相較于北上深等城市，非一線城市的存量房貸利率下調空間可能更大。

    多家銀行，已制定下調預案

    近期，人民銀行明確指導商業銀行有序調整存量個人住房貸款利率。8月29日，農業銀行副行長林立在業績發布會上表示，“在有關政策方案明確后，我們將抓緊制定具體的操作細則，會盡快完善好合同文本的準備，做好系統銜接，加緊系統改造調整等方面的工作，積極做好組織實施。”

    彭家文稱，招行已經制定了相應的預案，但還沒最終方案。中信銀行副行長謝志斌日前在該行業績會上也表示，對可能發生的業務調整，已經做好了預案。

    與此同時，還有多家銀行高管表示正密切關注中。建設銀行首席財務官生柳榮表示，當前監管部門的具體細則暫未出臺，各家銀行也在溝通，出臺后會對凈息差造成一定下行壓力。華夏銀行行長關文杰回應稱，正密切關注市場動向，有序推進后續相關工作的開展。此外，多家銀行還表示，客戶近期提前還貸的現象有所緩解。

    銀行調整存量房貸利率在此前已有先兆。8月21日，5年期以上貸款市場報價利率（LPR）為4.2%，較上月維持不變。

    “存量按揭利率調整已箭在弦上。”民生銀行首席經濟學家溫彬分析稱，在當前新發放貸款利率已降至歷史低位，各地因城施策空間較大，且銀行息差持續承壓環境下，為保持銀行合理利潤水平，5年期以上LPR報價維持不變可為存量房貸利率加快落地預留空間。

    銀行因城施策是難點

    盡管多家銀行已明確表態正在研究具體實施方案，但存量房貸利率的實際落地仍面臨較多影響因素。

    廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向證券時報記者表示，“因為銀行存量按揭貸款的投放發生在不同的時間。而不同時間、地區和銀行，投放的按揭利率并不一樣，銀行當時的資金緊張程度、存款端的資金來源等差異很大。”他表示，商業銀行調整存量按揭貸款利率過程可能會比較緩慢，調整的幅度一開始也可能不會太大。

    彭家文在業績會上表示，目前沒有最終方案主要是考慮到許多因素需要兼顧好。如怎樣兼顧好“因城施策”和公平性以及系統支持的問題，這些因素在各城市、各分行和客戶的情況并不相同。對于下調存量房貸利率帶來的影響，招行在內部按照“樂觀”、“中性”和“不利”的三種情景做了測算，結果顯示總體可控。

    謝志斌也表示，從政策理解來看，各地區按揭貸款利率差異比較大，存量利率調整較難實行“一刀切”的管理政策。從調整力度看，也需要兼顧銀行實際承受能力。

    謝志斌透露，目前中信銀行按揭貸款規模約9500億元，存量利率高于新發生利率的部分占6000億元，假設這部分按揭每降低10BP（0.1個百分點），將會影響該行貸款收益約6億元，影響凈息差0.8BP。按照一些主流券商研究機構估算，按揭利率每調降10BP，對全行業凈息差影響大概是0.9BP～1BP。較行業整體影響來看，該行有部分優勢，保持謹慎樂觀。

    李宇嘉認為，銀行下調存量房貸利率的意愿較低，因為目前商業銀行凈息差已經降到1.74%的歷史最低點，如果要進一步下降存量房貸利率，對銀行息差影響較大。因為央行已提出，要遵循市場化、法治化的原則，而作為商業機構的銀行，也要按照與借款人之間的合同來進行，并遵循《合同法》。

    “由于調整自主權在于商業銀行，銀行‘響應表態’的動作可能大于實際的調整。”李宇嘉還表示，存量房貸利率調整能夠降低購房者的月供負擔，緩解銀行提前還貸的現象。但是，這一舉措不可能使提前還貸的趨勢發生扭轉。

    非一線城市或更受益

    央行數據顯示，截至今年6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。據中金公司分析師測算，當前銀行存量按揭利率約為4.7%，假設存量按揭利率下調70BP降至新發放利率4.0%左右的水平，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，可降低借款人月供約400元；全行業每年可減少房貸利息約3000億元。

    不過，華創證券研報認為，預計最終符合調整利率加點的按揭占比有限，若靜態測算，按揭占比低的中小銀行受到的影響更為有限。中信建投證券和中泰證券分析認為，從客戶的角度而言，不具有提前還款能力的客戶議價能力有限，在與銀行的協商中能獲得的讓利較小。

    資料顯示，2008年調降存量房貸利率時，由于當年“轉按揭”盛行，銀行為爭奪按揭貸款業務，普遍選擇存量按揭貸款給予利率七折優惠。而如今，相對于彼時調降存量房貸利率時的貸款規模和政策環境，住房按揭貸款的定價已發生較大改變。

    招商證券銀行業首席分析師廖志明此前撰文稱，當前按揭貸款定價機制已采用“三層定價機制”：一是全國層面，監管部門確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎上，按照“因城施策”原則確定當地商業性個人住房貸款利率下限；三是商業銀行層面，商業銀行綜合考慮資金成本、信用風險等因素，與借款人協商確定具體利率水平。這些情況與上一輪調降時已有較大不同。

    從存量房貸利率調整的可能路徑來看，廖志明認為，可能的方案為：存量按揭貸款加點高于目前區域最新加點幅度的，按揭貸款加點有可能下調至最新的，低于最新加點幅度的保持不變。由于按揭貸款利率需要遵循區域下限，存量按揭利率降至當地當前新發放利率之下也是不合理的。為了推進存量按揭利率調整工作，銀行可以在手機銀行、網上銀行等設置調整申請鏈接，讓客戶自主申請，也可以網點線下申請，操作難度很低。

    另一方面，廖志明預計，由于近幾年北上深房貸利率加點政策保持穩定，加點幅度保持不變，若遵循區域政策，大部分北上深按揭客戶或沒法受益于存量按揭貸款利率下調，北上深以外區域或顯著受益。而廣州近幾年已大幅下調過加點。數據顯示，目前96個城市中，執行利率普遍在3.7%～4.0%左右。

    李宇嘉也表示，北上深下調空間可能不大，一線城市以外的地區受益于利率下調的空間可能相對大一些。