本報記者 王麗新 見習記者 陳瀟

    全球領先的多元化專業服務與投資管理公司高力國際（納斯達克證交所交易代碼：CIGI）在北京金融科技中心舉辦“破立更新，無限城市，2023年北京第四季度發布會”。北京金融科技中心是“國家級金融科技示范區”規劃重點項目，目標引入金融、金融科技、數字經濟、專業服務等產業。

    房地產市場供求關系正發生重大變化，在新的發展周期，中國將以科技創新推動產業創新，以顛覆性前沿技術催生新產業、新模式、新動能；與此同時，促進新質生產力的發展，新舊產業動能更替也將加速進行，這也預示著作為重要產業載體的辦公樓市場將面臨需求側的重大變化，進入新發展階段。

    2023年的北京辦公樓市場新增需求持續恢復，但總量依然不足。在第四季度，北京辦公樓市場各資產類別凈吸納量均恢復到正值，而上一次全市場錄得季度凈吸納量正值還是在2021年第四季度。從資產類別來看，甲級寫字樓市場Q4凈吸納量為2.7萬平方米，全年總計8.6萬平方米，僅為疫情前平均水平的30%；乙級市場Q4凈吸納量為8.3萬平方米，但由于上半年市場退租嚴重，全年僅為負3.9萬平方米；產業園市場Q4凈吸納量為3.1萬平方米，同樣由于前三季度市場表現不佳，全年為負3.7萬平方米。

    高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部負責人陸明表示，逐季來看需求表現，三個資產類別的市場凈吸納量均為前低后高，需求持續呈現回暖態勢。全年來看，三個市場年度新增供應量合計達到154萬平方米，疊加需求側表現不振，三個市場均出現空置率上漲且租金下滑的情況。以甲級寫字樓為例，年末空置率達到19.8%，凈有效租金同比下降9.4%至300元每月/平方米。

    陸明表示，回顧2023年，疫情的襲擾已經基本消失，互聯網企業辦公空間的整合在歷經兩年后也基本進入了尾聲。接下來的部分待整合的面積，其量級對于整體存量市場的影響也已經大幅減弱。然而，由于多數企業仍處于利潤表和資產負債表修復期，這些企業并沒有在降本增效、市場預期和擴張方面出現較為明顯的改善，因此這兩個因素仍將持續影響2024年市場需求側的表現。政策的傳導需要時間，企業預期調整需要時間，市場信心恢復和實際需求落地也需要時間，而這個滯后的時間差也將會是北京辦公樓市場最艱難的時期。

    展望2024年，陸明表示，2023年下半年中央發布了一系列穩經濟政策，2024年一季度預期將持續有相關的配套政策落地。因此整體辦公樓市場的積極因素正在不斷累積，市場新增需求預計將持續小幅回暖。

    高力國際北京分公司董事總經理李娟認為，當頭部行業（或企業）開始調整，而后續的新興產業（或企業）還不足以支撐經濟和行業發展的時候，就會形成經濟發展的換擋期，同時也是辦公樓市場發展環境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。北京辦公樓市場預計在未來不短的時間內均處于新增需求不足、價格不振的市場環境。只要全市場空置率維持在20%的高位，市場平均租金將不會出現觸底反彈的可能。同時高空置率持續的時間越長，對于租金的下行壓力就越大，因此2024年租金價格中樞仍將持續下移，租金“2”時代已經開啟。

（編輯 上官夢露）