數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)貸十分“看人下菜碟”：龍頭房企約“半壁負債”由銀行支撐，中型房企這一比例大幅下降，小型房企很難獲得銀行青睞

    ■本報記者 張歆

    上市銀行2016年年報中有關(guān)開發(fā)貸的數(shù)據(jù)已經(jīng)印證了銀行與“土豪朋友”房企親密度的下降。但是，上市房企的年報卻似乎講述了一個不一樣的故事。

    上市銀行年報顯示，2016年，開發(fā)貸被打入冷宮：25家銀行中，有14家銀行開發(fā)貸規(guī)模和占比實現(xiàn)了“雙降”，其中部分銀行更是在去年下半年踩下了急剎車。不過，龍頭房企的財報則顯示，“土豪”與銀行關(guān)系良好，銀行渠道融資成本下降，占比上升。

    “數(shù)據(jù)打架”的幕后，商業(yè)銀行調(diào)結(jié)構(gòu)的邏輯漸漸清晰。事實上，為了防控風險，商業(yè)銀行主動調(diào)整了開發(fā)貸的“朋友圈”，部分中小型房企或被“移出群聊”。數(shù)據(jù)顯示，龍頭房企約“半壁負債”由銀行支撐，中型房企這一比例大幅下降，小型房企則是很難獲得銀行青睞。

    “土豪”不差錢

    銀行低價攬客

    雖然近年來屢有銀行與房企翻臉的傳言，但是從龍頭房企的財報數(shù)據(jù)來看，銀行與“土豪”的合作進行得仍是熱火朝天。

    萬科2016年年報顯示，分融資對象來看，銀行借款占比為58.6%，應(yīng)付債券占比為24.5%，其他借款占比為16.9%。而截至2015年年底，該公司銀行渠道的借款占比為44.82%，應(yīng)付債券占比為25.18%，其他借款占比為30%。在更早之前的2014年，萬科有息負債中，銀行借款占比僅為39.94%。

    保利地產(chǎn)則表示，2016年，公司新增有息負債綜合成本僅為4.4%。公司與各主要銀行均建立了長期、穩(wěn)固的戰(zhàn)略合作關(guān)系，在銀行貸款規(guī)模和利率方面均具有突出優(yōu)勢，2016年新增銀行貸款平均融資成本為基準利率下浮3.14%，折合成本約4.6%。同時，公司積極開拓中期票據(jù)、公司債券等長期限、低成本的融資渠道。截至2016年年末，公司直接融資比重上升至27%，有息負債綜合成本為4.69%，連續(xù)3年持續(xù)下降。

    金地集團擁有多樣化的融資渠道，包括銀行借款、發(fā)行債券和中期票據(jù)、信托借款等。截至2016年年底，公司有息負債合計366億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.52%，其中，銀行借款占比為47.2%，債券占比為50.66%，其他借款占比為2.14%。

    招商蛇口表示，截至去年年末，公司有息負債余額602億元，全年綜合資金成本約為4.5%，比2015年下降0.39個百分點，繼續(xù)在行業(yè)內(nèi)保持較大的資金成本優(yōu)勢。

    從上述數(shù)據(jù)不難看出，商業(yè)銀行給于龍頭房企的開發(fā)貸價格可謂十分優(yōu)惠。《證券日報》記者同時注意到，目前貸款基礎(chǔ)利率LPR已經(jīng)長時間保持在4.3%，該指標是基于報價銀行自主報出的最優(yōu)貸款利率計算并發(fā)布的貸款市場參考利率。龍頭房企以及部分央企和國企背景的上市房企顯然能夠達標“最優(yōu)企業(yè)”。

    另一方面，受到互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品影響，銀行負債端的成本近年來一路攀升，一年期以上理財產(chǎn)品的預(yù)期收益率多數(shù)高于4%，與開發(fā)貸的價格可謂十分接近。

    中小房企擬擴大

    新融資渠道

    雖然對于龍頭房企而言，銀行可謂已經(jīng)是最大“金主”。但是，對于很多中小型房企來說，銀行已經(jīng)不再是其最大的“債主”，發(fā)行債券已經(jīng)成為了部分房企融資最便捷的方式。此外，通過發(fā)行信托計劃和資管計劃進行融資也是多數(shù)中小型房企正在做的。

    截至2016年年底，上市銀行對公業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)業(yè)的貸款（開發(fā)貸）余額合計4.32萬億元，較2015年年底的4.39萬億元略有下降，而行業(yè)龍頭的開發(fā)貸仍在增長，壓縮部分則更多的來自于中小型房企。另一方面，債券直接融資的低成本也成功吸引了部分符合資質(zhì)的房企。

    在140余家A股上市房企中，2016年的主營業(yè)務(wù)收入超過1500億元的僅有3家，這“TOP3”也是名副其實的第一軍團；而營業(yè)收入在100億元-700億元的27家中型房企可以作為第二軍團（主營業(yè)務(wù)收入在700億元-1500億元之間斷檔），這些房企的營業(yè)收入排名在不同的時點變化較大，互有勝負；而營業(yè)收入在100億元以下的房企約有百余家，其中12家去年的主營業(yè)務(wù)收入尚不足1億元?！蹲C券日報》記者在三類房企中抽取了10余份2016年年報進行調(diào)查，其中，中型房企和小型房企對于信托和資管融資的依賴性明顯高于大型房企。

    中型房企中的領(lǐng)軍企業(yè)華夏幸福2016年年報顯示，報告期末公司融資總金額709.14億元，其中銀行貸款余額206.88億元，債券（票面）融資規(guī)模328.00億元，債券期末余額326.29億元，信托、資管等其他融資余額175.97億。據(jù)此測算，銀行支撐的貸款占比約為30%，低于債券融資占比。

    此外，一家總部位于一線城市的上市房企在年報中也坦言，“受行業(yè)調(diào)控影響，房企融資渠道繼續(xù)收窄，短期較難擺脫對銀行借款的依賴”，必須在“密切銀企關(guān)系”的同時，“大力拓展融資方式，充分挖掘潛力，靈活運用信托融資、信用證融資、項目收益權(quán)融資、中票、短期融資券等新型融資方式，適度擴大融資規(guī)模”。

    “非銀機構(gòu)”

    融資價格不親民

    在上市房企的多種融資方式中，債券的融資成本相對價低，甚至通常低于銀行對于同一家企業(yè)貸款的價格。而“非銀機構(gòu)”融資利率則相對高企，至于與銀行貸款的利率差距究竟有多大？同一家公司的兩類借款數(shù)據(jù)無疑更具有可比性。據(jù)《證券日報》記者測算，“非銀機構(gòu)”的借款的價格可不算親民，據(jù)不完全統(tǒng)計，兩類貸款利率相差最高可達55%。

    華夏幸福去年融資的加權(quán)平均利息率為6.97%，其中銀行貸款的平均利息成本6.04%，債券平均成本為5.20%，信托、資管等其他融資的平均利息成本9.37%，最高項目融資成本為14.96%。按照銀行貸款和非銀機構(gòu)融資的平均息差計算，“非銀機構(gòu)”融資成本較銀行貸款高出55%。

    津濱發(fā)展去年分別通過銀行和信托公司進行了多筆融資，其中，絕大多數(shù)銀行貸款利率在5%上下，只有一筆年利率超過5.5%，達到了8%，但是金額非常小，如果加權(quán)計算，該公司銀行融資的平均成本約為5.3%；而信托公司的三筆借款中，雖然有兩筆的利率僅為5.7%，但是另外一筆的利率卻高達10.5%，如果加權(quán)計算，該公司信托融資的平均成本約為8.4%。信托融資成本較銀行融資成本高出58%。

    “對于我們這種小公司來說，發(fā)債融資幾乎是不現(xiàn)實的，但是從銀行途徑借錢也并不容易，只能通過一些資管通道，畢竟銀行對于小型房企的審貸非常嚴格”，河北某小型開發(fā)商的有關(guān)人士對《證券日報》記者表示，“銀行的白名單管理已經(jīng)實施了好多年，我們這類沒有二級資質(zhì)的小型企業(yè)很難獲得貸款。”

    “名單制審批通常很難突破，房企的開發(fā)貸我們支行層面僅有權(quán)上報，審批要總行最終完成”，某股份制銀行浙江地區(qū)支行行長此前曾經(jīng)對本報記者表示。