受訪專家稱，新增房貸利率上調源于公積金貸款利率和房貸利率產生倒掛

    本報記者 彭妍

    自10月份LPR（貸款市場報價利率）下降25個基點后，部分城市的房貸利率曾步入“2”字頭。不到半個月，近日，陸續有城市加入房貸利率回調的隊伍中，包括廣州、杭州、南京、蘇州等城市。記者從上述城市多家銀行得知，目前新增房貸利率已經按照3%執行。

    “廣州是當前樓市回穩態勢下首個上調房貸利率下限的城市，做法有一定的風向標意義。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，新增房貸利率上調源于公積金貸款利率和房貸利率產生倒掛，應理解為房貸利率基本“見底”，不能理解為政策收緊，由于涉及到房貸利率反向操作，政策解讀和預期引導需進一步加強。

    多地新增房貸利率

    上調至3%

    11月6日，廣東省人民政府新聞辦公室官方微信公眾號“廣東發布”發文表示，自11月7日起，廣州地區主要商業銀行或統一調整房貸利率，各家銀行商業房貸利率最低不得低于3%。

    11月7日，記者從廣州地區多家銀行房貸經理了解到，目前，新增房貸利率已經上調至3%。例如，工行廣州某支行的房貸經理告訴記者，該支行已接到“新增房貸利率不得低于3%”的相關通知，自11月7日起，新增房貸利率將按照3%執行。

    除廣州已發文確認新增房貸利率不得低于3%之外，其他城市也出現類似上調利率的消息。近日，記者從南京、蘇州等地多家銀行證實，新增房貸利率已經按照3%執行。目前上述銀行首套房貸款最低利率上調至3%。“前幾天我行已經開始執行首套房貸利率為3.6%減60個基點，由2.95%上調至3%。”蘇州某國有大行的房貸經理對記者表示。

    被問及調整原因，上述銀行房貸經理表示，依據相關通知，廣州首套房貸款利率不得低于公積金貸款利率。前段時間LPR的再次下行，首套房貸款利率普遍下調至2.85%至2.9%，出現了首套房貸款利率與公積金貸款利率倒掛的問題。

    東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示，此次部分城市新增房貸利率上調，最重要的原因是為避免商業房貸利率和公積金貸款利率倒掛。

    未來房貸利率

    將維持在較低水平

    嚴躍進表示，廣州房貸利率上調回3%讓商業銀行更有底氣，將影響到商業銀行房貸業務量等，同時，各地要適當關注政策變化，主動謀劃和優化購房策略，抓住四季度購房政策歷史最寬松的黃金期，釋放購房需求。

    在王青看來，新增個人住房貸款利率不得低于3%，將減輕公積金貸款利率下調壓力，存量房貸利率跟進新發放房貸利率下調的節奏也會放慢。這對銀行資產收益有幫助，有利于銀行穩息差。

    業內人士表示，五年以上期限房貸利率顯著低于3%對銀行來說不可持續。除受政策利率引導外，息差、經營成本等是銀行合理確定房貸利率的重要考量。綜合考慮資金、風險、運營、資本、稅收等成本后，當前五年以上期限新發放房貸利率的保本點基本在3.2%左右。

    目前，房貸利率已是有統計以來最低。10月31日，中國人民銀行發布的2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.33%，較2024年第二季度末下降了0.12個百分點，創有統計以來新低。

    嚴躍進表示，此次廣州新增房貸利率上調至3%后，會有較長時間維持在這個水平，可能暫時不存在后續再進行上調的情況。總體上房貸利率將維持較低的水平。

    也有業內專家認為，根據存量房貸利率調整新機制，未來一段時間，如果政策利率保持穩定，預計新發放房貸利率都保持穩定，存量房貸利率將無需再進行調整。如果新發放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發放房貸利率。

    “新增房貸利率不得低于3%，意味著公積金貸款利率仍有下調空間。”中指研究院政策研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，從政策趨勢上看，公積金貸款首付比例、貸款利率均有下調空間。當前多個城市公積金首套首付比例在20%左右，二套普遍在30%，未來存在進一步下行空間；10月21日，5年期以上LPR下調后，不少城市首套房貸利率與公積金貸款利率的差值進一步縮小，未來公積金貸款利率也存在下調空間和預期。