本報記者 蘇向杲

    4月8日，華夏基金公告稱，2022年首單公募REITs項目——華夏中國交建REIT（代碼508018）的公眾投資者有效認購規模已超過本次公眾投資者的初始募集規模上限，已提前結束公眾投資者認購。投資者對公募REITs基金的認購火爆程度可見一斑。

    實際上，今年以來，與股債關聯性較低的公募REITs走出了一波獨立行情，也受到了手握大量長期資金的保險機構的關注。不過目前保險機構對該產品的參與度仍較低，且有諸多疑問待解：公募REITs有何配置價值和優勢，配置時需關注哪些關鍵指標，如何防范風險？

    基于上述問題，《證券日報》記者近日采訪了管理資產規模超過2.7萬億元的頭部險資機構相關負責人——泰康資產金融產品首席投資官兼金融產品投資部負責人朱培軍。在他看來，公募REITs市場前景廣闊，預計市場規模超萬億元。“從當前配置價值看，有底層資產現金流且有一定穩定派息的公募REITs具有較高的性價比。”不過，他同時建議個人投資者不要盲目跟風炒作，警惕部分REITs過熱風險。

    公募REITs具有較高性價比

    自2021年6月國內首批基礎設施公募REITs上市以來，公募REITs走出了一波獨立行情，且受市場持續追捧。

    就市場前景，朱培軍表示，預計公募REITs市場規模超萬億元，該產品市場規模的基礎是中國超百萬億元的存量基礎設施資產，在國家大力支持下，預計未來REITs能夠實現較快發展。

    從配置價值來看，朱培軍認為，當前利率低位運行，通脹壓力高企，在這樣的環境下，有底層資產現金流且有一定穩定派息的公募REITs具有較高性價比。

    “公募REITs作為全新的參與基礎設施項目和不動產項目投資的品種，提供了參與優質存量資產的新方式，受到關注度較高，從而也對溢價的形成起到一定助推作用。”朱培軍表示。

    當然，在投資者熱捧的背后，也需要理性參與投資。朱培軍表示，目前公募REITs流通盤較小，單支流通盤基本在10億元以內，在資金追逐中易形成較高溢價，短期內高溢價可以用流動性解釋，但長期能否維持高溢價，需要向基本面尋求答案。另外，公募REITs因資產差異，收益偏差較大的，高的目前能到70%，低的在個位數。

    因此，朱培軍提醒個人投資者參與公募REITs要關注三個方面：一是要注意分辨REITs的高溢價是否有堅實基本面支撐；二是要精選資產質量更好的REITs項目進行投資；三是目前公募REITs整體估值相比發行時點有了30%左右溢價，而基本面變化幅度并沒有那么大。因此，他建議個人投資者不要盲目跟風炒作，警惕部分REITs過熱風險。

    公募REITs是險資優質配置標的

    除了現階段的配置價值及相關風險之外，朱培軍還談及了保險資金參與公募REITs的意義。

    “目前，銀保監會將公募REITs在保險資金投資分類里劃歸于不動產類，不占用權益額度，充分反映了銀保監會鼓勵保險資金參與投資公募REITs態度。”朱培軍表示。

    就險資的配置價值，朱培軍說，從保險資金屬性來看，保險機構負債端久期較長，一般能夠達到5-10年，因此在資產端樂于參與到期限較長、現金流穩定的項目中去，而公募REITs完全符合保險公司對期限和穩定性的要求，是優質配置標的。

    就如何選擇公募REITs，朱培軍說，“核心關注點還是現金流的屬性，優質現金流能夠對應更高估值，因此機構在投資過程中對行業和資產會給予更高關注。目前比較看好的領域還是包括物流、IDC、新能源等契合國家未來發展方向的優質資產”。

    具體到泰康資產的配置策略，朱培軍表示，公司在公募REITs上的策略還是圍繞配置核心資產的邏輯展開，長期持有優質資產獲取持續穩定的現金流，重點考察公募REITs的基本面情況。

    朱培軍進一步分析道，“對于核心資產，最大的價值依然在其持續創造現金流的能力，而短期博弈市場的波動并不是保險資金對于基礎設施類項目的核心投資方向。泰康資產的核心優勢在于長期參與基礎設施行業和不動產行業投資形成的對相關行業較為深刻的理解，因此去尋求并持有優質資產符合泰康資產的專業能力，所以目前泰康資產對于公募REITs的策略還是圍繞中長期持有優質資產來進行投資。”

    最后，朱培軍也建言監管機構和相關參與主體能夠制定新的官方估值方法，基于資產本身而不是市場價格對REITs的基本面價值進行實時披露，使得以長期持有為目的的金融機構能夠減輕REITS的市場波動對凈值及報表的沖擊。

（編輯 孫倩）