本報記者 冷翠華

    公募REITs（不動產投資信托基金）發行漸趨常態化。Wind數據顯示，今年以來截至12月3日，REITs發行數量達24只，發行總規模達511億元。在REITs的投資者中，險資是非常重要的力量，多個REITs項目中，險資積極參與戰略配售和線下配售，投資占比較高。

    受訪險資機構表示，REITs產品與保險資金的契合度高，近年來REITs市場快速發展，相關政策持續完善，多因素共同推動險資增配REITs，未來仍將積極配置REITs。同時，險資非常關注REITs底層資產質量、市場流動性等問題，希望有更多優質資產進入這一投資領域。

    戰略投資多個REITs項目

    從2021年開始試點推出REITs產品，至今已有約3年半時間。Wind數據顯示，2021年5月份至今，新發REITs共54只，發行總規模近1500億元。其中，2024年REITs發行數量共有24只，發行總規模達511億元。可見，隨著市場的逐步發展，REITs發行有提速之勢，募資功能也體現得更加充分。

    “2024年以來，在政策利好以及長端利率下行背景下，REITs二級市場出現明顯修復，一級市場發行亦有所加速，市場關注度逐漸提升。”中金公司研報表示。

    保險機構是REITs非常重要的機構投資者，在多個REITs項目中是戰略投資者。以中國人壽集團旗下的國壽投資保險資產管理有限公司（以下簡稱“國壽投資”）為例，該公司不動產投資事業部副總經理韓萌向《證券日報》記者介紹，目前國壽投資系統已參與21只公募REITs的戰略配售，業態涵蓋商業、保租房、能源、高速公路、工業廠房、產業園等，其參與REITs的方式主要包括運用國壽系統受托資金、自有資金及發起設立公募REITs戰配基金等。

    從具體的項目來看，今年多個REITs的戰略投資者中都有險資的身影。例如，11月21日，招商高速公路REIT上市，中國人壽、平安人壽、人保壽險以及紫金財險分別通過產品賬戶或自有資金成為該REIT的戰略投資方，保險公司的戰略配售和網下配售份額之和占總份額的14.74%。

    11月21日，銀華紹興原水水利REIT上市。該產品吸引了保險公司及其旗下產品賬戶共84個投資人，其中，3家為戰略投資者，81家參與線下配售，配售總份額為7472萬份，占總份額比例的12.45%。

    多因素激發投資熱情

    REITs產品與保險資金的契合度高，疊加近年來我國REITs市場快速發展，相關政策持續完善，多因素共同激發險資的投資熱情。

    前海開源基金首席經濟學家楊德龍對《證券日報》記者表示，REITs的收益相對穩定，與險資的投資屬性契合度較高，這是險資積極配置REITs的重要原因。

    韓萌表示，當前我國REITs市場快速發展，保險資金的長期限、穩收益等特征與REITs產品之間具有很強的適配性，引導保險資金發揮耐心資本屬性、參與基礎設施資產盤活意義重大。

    “公募REITs作為一種資產配置工具，具有低風險、穩收益的特點，適合追求長期穩定投資收益的穩健型投資者。”韓萌進一步表示，一方面，公募REITs與其他大類資產相關性低，能夠分散風險、優化投資組合，滿足投資者的配置需求；另一方面，公募REITs具備強制高分紅和分紅穩定的優勢，其收益中等（在免稅的政策下實際更高），波動性介于一般固收類產品和權益類產品之間，其風險收益特征使其在股債組合配置中，能夠發揮良好的分散風險和提升投資組合夏普比率的作用。因此，資產組合中應給予公募REITs較高的配置比例。

    與此同時，近年來，公募REITs市場在經歷了發行早期的過熱和市場調整期的遇冷后已回歸理性，投資人日趨成熟，產品估值定價體系也不斷完善，近期新發行公募REITs上市后股價表現相對穩健，平均分派率也有所提高。

    仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜對《證券日報》記者表示，政策變化使險資對零售地產的投資熱情逐漸高漲。其中，2023年3月份，我國正式將消費基礎設施納入REITs項目發行范圍，明確優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs；同年10月份，證監會對《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》第五十條進行適應性修訂，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。政策的支持使得零售地產的流動性增強，也點燃了險資投資該類型物業的熱情。

    還有業內人士表示，監管部門下調風險因子有助于保險公司將更多資金投入資本市場，加大了險資投資公募REITs的籌碼。2023年9月份，國家金融監督管理總局發布《關于優化保險公司償付能力監管標準的通知》，對保險公司投資公募REITs中未穿透的風險因子從0.6調整為0.5。

    未來仍有較大配置空間

    針對2025年的市場展望，中金公司調研結果顯示，99%受訪投資者表示將考慮維持或增大REITs配置，其中七成投資者考慮加大配置力度，保險公司、公募FOF（基金中的基金）以及私募機構考慮加大配置的比例皆超過75%。同時，機構整體對于現金流穩定的資產類型更為偏好。

    韓萌表示，保險公司是公募REITs重要的機構投資人，中國人壽系統內合計投資金額占據其中較大比重，但這在中國人壽總投資資產中占比又極小，因此，預計未來還有較大的配置空間。

    從行業層面展望未來，韓萌表示，預計保險資金將繼續積極搶灘優質公募REITs戰略配售、網下投資以及二級市場擇時交易，保持市場重要基石機構投資人的地位。同時，隨著多層次REITs市場的建立和完善，保險機構也將參與REITs全鏈條配置，如探索公募REITs上游配置機會，戰略布局符合公募REITs上市要求和政策鼓勵方向的Pre-REITs和私募REITs。此外，險資在角色上也不僅作為投資者，還可能深度參與產品方案設計，與發行人共同打磨產品條款。

    從投資定位來看，中金公司調研數據顯示，56.4%的受訪投資者將公募REITs產品定位為獨立大類資產，亦有三成到四成投資者將其定位為含權固收資產替代以及紅利權益資產。整體來看，經過約3年半市場發展和投資者教育，REITs作為特殊權益產品的定位正逐步得到市場認可。

    盡管REITs的投資價值被更多投資者認同，但仍有一些投資者關注的焦點問題尚待完善，以提升投資熱情，提高投資收益率。調研結果顯示，市場關注的三大焦點問題包括：約86%受訪投資者提及市場規模太小，流動性不足的問題；約50%受訪者關注估值的問題；約30%受訪者關注基本面跟蹤問題。

    韓萌也表示，險資參與REITs投資目前仍存在一些難點。一是市場流動性略顯不足，整體換手率偏低，單只REIT產品體量較小，對于承接保險資金等大體量資金的難度較大，建議簡化擴募流程、提升擴募效率，推動REITs產品通過資產收購和處置優化資產組合，提升市場的流動性。二是優質資產供給不足，原始權益人對于將體系內最優質資產裝入REITs缺乏動力，建議進一步放寬資產準入限制，協調土地年限續期等政策加快落地，鼓勵原始權益人拿出更多優質資產上市。三是險資投資REITs仍有掣肘，例如，目前受償付能力約束較大，建議進一步優化相關政策，適當降低投資風險因子，提升險資的投資意愿。