王麗新

    6月20日，住房和城鄉建設部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，明確各地要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

    從中共中央政治局4月30日召開會議提及“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”以來，從中央到地方都在拓寬思路，積極落實房地產“去庫存”。那么，如何下好盤活存量房產市場這盤棋？

    在筆者看來，支持存量商品房“去庫存”路徑已明確，在落實過程中，需統籌協調、協同推進，形成“多子聯動”格局，構建以市場化方式消化存量房產的新模式。

    首先，鼓勵國企“收儲”已建未售新房用作保障性住房，且逐步擴大實施范圍。據筆者不完全統計，目前已有約30個城市出臺政策，鼓勵國資平臺通過“收儲”模式盤活存量房產市場。通過“以購代建”消化存量房產，可謂對癥下藥，一方面有利于保障性住房供給，促進住房資源合理高效利用；另一方面促進房企將回籠資金投入在建工程，為保交房多上一道“保險”。

    當然，在落實過程中，仍需妥善解決諸多細節性問題。一是要用好金融支持政策，比如央行設立3000億元保障性住房再貸款，平衡“收儲”參與各方資金和收益需求；二是要“因城因區”施策，合理評估房產交易價格，比如按照周邊房源進行定價，或者采用成本法確定房源交易單價等；三是做好收購主體對回購房產的處置工作，比如若轉化成配售型、配租型保障房或是用作人才公寓，未來可尋求通過發行公募REITs來回籠資金，實現項目的可持續性運營。

    其次，加大政策“組合拳”實施力度，進一步打通新房、二手房交易鏈條，激活改善性需求。無論是“去庫存”還是盤活存量房產市場，市場銷售仍是“去庫存”核心渠道，尤其在超大特大城市中，改善性需求仍有待進一步滿足。

    自5月中旬以來，多地全面放開限購、首套住房貸款首付款比例調整為最低15%（為歷史上最低首付比例）、二套住房貸款首付款比例調整為最低25%（為近年來新低）、支持住房“以舊換新”等一系列舉措，正是著眼于降低購房門檻和成本，打破“舊房難賣導致新房難買”的僵局，引導改善性需求入市。為了讓一攬子政策更好落實落細，需多部門統籌協調、聯動施策。新房、二手房、保障房、商辦資產和土地市場之間應形成緊密聯系的“生態鏈”，以此疏通產業鏈交易堵點，縮短存量房產去化周期，進而穩住資產價格和住房消費預期，為激活樓市流動性創造更好環境。

    第三，多措并舉妥善處置已出讓的閑置存量用地。盤活存量土地，是從新房供應源頭“去庫存”的重要措施。一方面，要暫緩庫存較高且新房消化周期過長的城市新增土地供應；另一方面，需以多種市場化方式盤活閑置存量住宅用地。

    盤活閑置用地大致可從三方面著手：支持企業更好地適應市場需求進行開發，比如允許企業按照程序合理調整規劃條件和設計要求；鼓勵轉讓或者合作開發，比如支持優質企業以收購并購等合作方式盤活存量土地；支持地方國資平臺以合理價格收回土地，這是當前的主流模式，多地已著手處理，回購土地或委托代建企業建設保障性住房或者人才用房。

    從房地產行業長遠發展來看，需把握和處理好消化存量房產和優化增量住房的關系。未來，在存量資產的經營、盤活、證券化等領域有望孕育出更多新發展模式，推動房地產市場穩定健康發展。