■本報記者 姜楠

    日前，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組、住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實驗室發(fā)布的2018年11月份《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示，經(jīng)歷了2018年前7個月的快速上漲后，大數(shù)據(jù)住房租金指數(shù)監(jiān)測顯示，2018年8月份-10月份，重點城市住房租金（不含長租公寓，下同）水平有所回落。該報告同時顯示，10月份全國房地產(chǎn)市場整體退熱，一二三四線城市均穩(wěn)中有降。報告認為，房地產(chǎn)市場的整體趨穩(wěn)，對于防范宏觀系統(tǒng)性風(fēng)險、加快房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)具有重要意義。

    課題組的樣本數(shù)據(jù)顯示，10月份142個樣本城市房價平均環(huán)比下跌0.296%，房價環(huán)比上漲的城市為58個，比6月份減少61個，占樣本數(shù)的40.8%。其中，一線城市房價環(huán)比平均下跌1.857%，跌幅比上月進一步擴大1.3個百分點，廣州、北京、深圳、上海四個一線城市房價均環(huán)比下跌；準一線城市房價環(huán)比平均下跌1.415%，跌幅比上月進一步擴大1.25個百分點；二線城市房價環(huán)比下跌0.941%，跌幅比上月進一步擴大0.209個百分點；三四線城市房價環(huán)比下跌0.118%，過半三四線城市房價下跌，118個樣本城市中，房價環(huán)比上漲的城市僅為52個，上漲城市占比44%。

    同期，29樣本城市住房租金平均環(huán)比下跌1.29%。鄭州、青島、石家莊、煙臺、杭州、天津、佛山、北京等24個城市租金漲速均有所回調(diào)，僅有中山、惠州、西安、珠海、廈門5城市環(huán)比上漲。

    報告認為，中央抑制房價上漲的決心沒有發(fā)生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進一步落實。這不僅對穩(wěn)定房價預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)放棄幻想轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，同時將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實處。

    住房資金面略有改善。2018年下半年特別是第四季度以來，隨著定向降準等穩(wěn)健性貨幣政策的實施，市場利率有所下降，首套房貸利率大幅上浮現(xiàn)象也得到改善。部分開發(fā)企業(yè)資金鏈較為緊張，為了生存采取降價促銷回籠資金策略，將對二三四線城市及一線城市遠郊房價形成向下沖擊。

    調(diào)控政策向三四線城市延伸，使三四線城市住房投資投機活動受到抑制。限購、限售的城市繼續(xù)增加，多個熱點三四線城市被住建部約談，調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市深入。2018年，全國各地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策達數(shù)百次。

    棚改貨幣化政策淡出，對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效。棚改貨幣化政策起到短期內(nèi)迅速擴大住房需求及縮減供給的作用，對三四線乃至二線城市住房市場具有較強的剌激效應(yīng)。

    基于以上因素，報告綜合推測，短期內(nèi)一二線城市房價穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進一步下降。少部分房價虛高嚴重的二三四線城市可能進入風(fēng)險釋放區(qū)域。

    因此，報告提出五點建議：一是保持貨幣政策的穩(wěn)健中性，不宜放水或大幅緊縮；二是堅持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調(diào)控政策定力、穩(wěn)定房價預(yù)期；三是建立完善住房租賃市場相關(guān)制度；四是加大政府對基本公共服務(wù)投入，多渠道擴大基本公共服務(wù)供給；五是加快推進住房供給側(cè)改革和長效機制建設(shè)。