證券時報記者 孫璐璐
時隔近半個月,人民銀行再提存量個人住房貸款利率調整。這一次,市場有更多期待。
從央行前后兩次表態看,措辭有著微妙的變化。7月14日,央行貨幣政策司司長鄒瀾稱,“支持和鼓勵”商業銀行與借款人自主協商變更合同約定,或是新發放貸款置換原來存量貸款。8月1日央行召開的下半年工作會議則直截了當提出,“指導”商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。從“支持和鼓勵”變為“指導”,說明下調存量住房貸款利率將有實招落地。
實際上,存量住房貸款利率的下調在2008年便有過先例。央行當年發文,擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度,調整最低首付款比例。商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;對于已發放的商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平,金融機構在合理評估貸款風險的基礎上,按照原貸款合同約定條款自主確定。中泰證券研報測算,當時能享受到下調的客戶比例不到6%。
結合此前經驗以及近年的利率市場化機制,此次存量房貸利率調整,可能將通過監管部門直接發文,或指導利率自律機制引導銀行等方式,推動存量住房貸款利率更大幅度地下調。
當前,全國不少地區的新發放首套按揭貸款利率已降至4%左右,但前幾年購房者中不少人的房貸利率高達5%~6%。想讓存量房貸還款人有更多“獲得感”,需打破原有房貸利率定價,顯著縮小新發放房貸與存量房貸之間的利差。
此前銀行對于央行首次表態調整存量房貸利率多持觀望態度,就是希望有關部門發文明確,以便“師出有名”,有操作依據。畢竟對銀行而言,個人房貸屬優質資產,在凈息差不斷收窄的當下,降低房貸利率是讓利于民,且在業務嚴監管的情況下,如何突破現有房貸政策,需要監管部門予以明確指導,銀行不敢擅自“搶跑”。
需要注意的是,在市場化、法治化大原則下,監管部門的指導將更多體現為劃定存量房貸利率調整的操作邊界,至于利率具體降幅多少、惠及哪些還款人等操作細節則是各家銀行自主決定。
總體看,存量房貸利率調整是優化房地產調控政策的重要內容,隨著我國房地產市場供求關系發生重大變化,房地產調控政策基調宜從過去的防過熱盡快向防過冷轉變,相關部門應抓緊從供需兩端調整現行限制性措施,穩住房地產市場預期,促進房地產市場平穩健康發展。
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