王麗新

    住房“以舊換新”被視為打通一二手房置換鏈條、助力房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要方式。連日來(lái)，實(shí)施住房“以舊換新”政策的城市不斷擴(kuò)容。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至6月28日，全國(guó)已有超88城表態(tài)支持住房“以舊換新”。

    在筆者看來(lái)，在政策落實(shí)過(guò)程中，力爭(zhēng)牽一線而動(dòng)全局，破除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)與換房人三方壁壘，暢通“舊房難賣導(dǎo)致新房難買”僵局，以“小細(xì)節(jié)”撬動(dòng)大市場(chǎng)，至關(guān)重要。

    首先，多方聯(lián)動(dòng)盤活二手存量市場(chǎng)，摸底“去舊”需求，激發(fā)換新動(dòng)力。住房“以舊換新”政策能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，關(guān)鍵在于能否更大范圍地滿足群眾“賣舊買新”需求，其中，老房子、小房子、老舊城區(qū)非學(xué)區(qū)房等房型業(yè)主換新動(dòng)力更足。

    完成一單住房“以舊換新”交易，中介機(jī)構(gòu)可發(fā)揮重要作用，多部門及開發(fā)商聯(lián)動(dòng)推進(jìn)是必要手段，也是加速器。一是要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、專業(yè)化住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)委托出售、租賃舊房，甚至收購(gòu)處置舊房，尤其支持國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房用作保租房、人才房或者租賃運(yùn)營(yíng)；二是讓更多熟知城市或者單個(gè)區(qū)域市場(chǎng)及掛牌房源的中介機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，有利于提高“賣舊買新”需求匹配度，縮短交易周期，同時(shí)考慮在中介費(fèi)用方面給予市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)八折以上優(yōu)惠；三是開發(fā)商要承諾買房人在較長(zhǎng)期限內(nèi)無(wú)理由退房及不承擔(dān)違約責(zé)任，為其提供換新無(wú)憂安全保障；四是金融機(jī)構(gòu)、財(cái)稅、家裝企業(yè)以及房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等，給予“帶押過(guò)戶”交易方購(gòu)房首付比例、契稅及增值稅、裝修及房屋價(jià)格評(píng)估費(fèi)等各項(xiàng)優(yōu)惠措施加持，全方位激發(fā)換新動(dòng)能。

    其次，擴(kuò)大住房“選新”覆蓋范圍，讓更多開發(fā)商旗下更多新房項(xiàng)目參與進(jìn)來(lái)，以好房子驅(qū)動(dòng)銷售。住房“以舊換新”關(guān)鍵性特征是“賣舊買新”，是針對(duì)改善性需求精準(zhǔn)施策，這意味著要想順利換新，有四個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題必須重視。

    一是，要拿出好房子才能滿足改善性需求。對(duì)開發(fā)商而言，不能把“以舊換新”當(dāng)作去庫(kù)存、去尾貨的機(jī)會(huì)，需注意，購(gòu)房者要買的新房是能改善居住品質(zhì)的好房子。二是，要擴(kuò)大新房選擇范圍，力爭(zhēng)憑借“房票”（住房置換資金以“房票”形式發(fā)放兌換）可跨區(qū)域流通換新。畢竟，新房選擇范圍小，購(gòu)房人的參與意愿就不強(qiáng)，換新受阻，會(huì)使得賣舊房動(dòng)力不足。三是，要平衡“賣舊買新”兩端新舊房源價(jià)格差距，降低換房門檻。換言之，若舊房售賣的價(jià)格過(guò)低，買新房的價(jià)格過(guò)高，相應(yīng)的價(jià)格差和貸款可能會(huì)影響購(gòu)房人的換房意愿。四是，要甄選開發(fā)商品牌及信用資質(zhì)，做好入選新房項(xiàng)目自身財(cái)務(wù)、品質(zhì)等盡調(diào)工作，消除逾期交房、購(gòu)房資金退還難保障等風(fēng)險(xiǎn)。

    再次，暢通“以舊換新”置換鏈條，需因城施策動(dòng)態(tài)調(diào)整實(shí)施細(xì)則，以“小細(xì)節(jié)”持續(xù)撬動(dòng)大市場(chǎng)。當(dāng)前，住房“以舊換新”尚處在探索時(shí)期，但政策實(shí)施力度和廣度已邁向新階段，多個(gè)城市樓市聯(lián)動(dòng)交易活躍度提升，政策效果初步顯現(xiàn)。接下來(lái)，如何持續(xù)深化住房“以舊換新”并不斷創(chuàng)新，是對(duì)有關(guān)部門及各地的考驗(yàn)。

    在筆者看來(lái)，各地需針對(duì)交易痛點(diǎn)于細(xì)節(jié)處做文章，切忌僵化照搬大城市“以舊換新”模式，要因城施策動(dòng)態(tài)完善和調(diào)整實(shí)施細(xì)則，為房地產(chǎn)交易創(chuàng)造更為友好的環(huán)境。比如，有的城市將原來(lái)的一套存量房只能置換一套新房，調(diào)整為最多允許三套房源置換一套新房。再比如，有的城市首創(chuàng)“舊轉(zhuǎn)保”模式，即國(guó)資企業(yè)統(tǒng)租存量房源用于保障性住房運(yùn)營(yíng)，并不買斷舊房所有權(quán)，而是一次性支付5年至10年的租金。

    總體來(lái)看，于當(dāng)前樓市而言，住房“以舊換新”不應(yīng)該是曇花一現(xiàn)，需發(fā)揮持續(xù)性作用，在實(shí)踐中跑出助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展之路。