彭春來

    2025年政府工作報告將“穩(wěn)樓市”置于經(jīng)濟工作的重要位置，這一部署既是對當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的精準(zhǔn)把握，也是對經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展要求的積極回應(yīng)。報告中首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫進(jìn)總體要求，且再次強調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并提到“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在記者會上也表示，將會同有關(guān)部門堅持長短結(jié)合、標(biāo)本兼治，堅決穩(wěn)住樓市。

    縱觀近年來政府工作報告對房地產(chǎn)工作的整體規(guī)劃，“穩(wěn)”一直是關(guān)鍵詞。與往年相比，2025年延續(xù)了全力穩(wěn)樓市的主基調(diào)，但調(diào)控思路賦予“因城施策”更大力度，政策舉措更有“細(xì)節(jié)”，實施路徑更為清晰，呈現(xiàn)出諸多遞進(jìn)與革新之處。

    促需求筑牢穩(wěn)樓市基礎(chǔ)。房地產(chǎn)是居民消費的大宗支出，是暢通經(jīng)濟循環(huán)的著力點。當(dāng)前，居住消費需求已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，且愈發(fā)呈現(xiàn)出多樣化的特征。今年的政府工作報告明確了多個充分釋放剛性和改善性住房需求潛力的政策方向。

    一方面，因城施策調(diào)減限制性措施。這與此前“四個取消、四個降低”政策形成呼應(yīng)。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期以來，各地均在持續(xù)放寬限制性政策，如北京、上海已放寬郊區(qū)限購條件，“北上廣深”宣布取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。2025年，結(jié)合各地樓市運行情況，預(yù)計核心城市仍會進(jìn)一步優(yōu)化“限購”政策，重點城市將進(jìn)一步降低落戶門檻，通過“以舊換新”、購房補貼、優(yōu)化公積金政策以及降低房貸利率和交易費等措施刺激改善置換需求。

    另一方面，加力實施城中村和危舊房改造。城中村改造是挖掘購房需求的重要抓手。接下來，各地會努力實施城中村改造和危舊房改造，將在去年新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴大改造規(guī)模，穩(wěn)妥推進(jìn)貨幣化安置，讓城中村居民擁有更多的自主選擇權(quán)，實現(xiàn)早入住、早安居，同時也有利于消化存量的商品房。城中村和危舊房改造規(guī)模大，擁有數(shù)萬億元的增量需求空間，能給房地產(chǎn)發(fā)展帶來很大支撐力。

    優(yōu)供給打造行業(yè)轉(zhuǎn)型新賽道。穩(wěn)住樓市的底層邏輯是供需平衡，適銷對路。滿足需求端變化之際，供給端的調(diào)整要跟上。“優(yōu)化增量，盤活存量”是優(yōu)化供給的主旋律，也是重塑行業(yè)生態(tài)的有效路徑。

    在新增供應(yīng)方面，今年的政府工作報告指出，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。這背后釋放了三重信號，一是庫存過高的城市短期內(nèi)將縮減土地供應(yīng)規(guī)模，甚至?xí)和３鲎屚恋兀跃徑夤┬杳埽欢琼槕?yīng)市場需求，加大供應(yīng)面向改善性群體的核心地塊；三是合理優(yōu)化城市功能性用地，更加注重產(chǎn)城融合發(fā)展。

    在盤活存量方面，今年的政府工作報告指出，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。存量房收儲提出較早，但實操層面存在難點，一是收購資金從哪里來；二是收購主體和開發(fā)商價格難以匹配。從這一層面來看，給予各地政府更大自主權(quán)去盤活存量，是重大突破。這意味著2025年存量房收儲將加速，積極有為的靈活性政策，將加大盤活存量土地和存量房產(chǎn)的規(guī)模，加快去庫存和穩(wěn)房價。

    防風(fēng)險守住底線。近年來不斷推進(jìn)化解風(fēng)險工作，推進(jìn)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，推動專項借款支持項目復(fù)工，部分頭部房企交付缺口逐步收窄，保交付高峰期已過，但交付問題仍然局部存在。所以，當(dāng)前防風(fēng)險工作仍舊不能放松，仍需繼續(xù)通過白名單項目融資，防范房企債務(wù)違約風(fēng)險，推動房企轉(zhuǎn)向合規(guī)融資和精細(xì)化運營，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展過渡，這仍將是2025年推進(jìn)穩(wěn)樓市工作需要發(fā)力的重點領(lǐng)域。

    最近的市場行情表明，穩(wěn)樓市政策已取得積極效果。數(shù)據(jù)顯示，去年四季度新建商品房的銷售面積和銷售額實現(xiàn)了正增長，今年一二月份，房地產(chǎn)市場保持了止跌回穩(wěn)的積極勢頭。多層積極因素共振，房地產(chǎn)市場邁向平穩(wěn)健康發(fā)展新階段更加可期。