■王麗新

    截至4月6日，大部分上市房企已披露2024年財報。理解頭部房企的利潤表、現(xiàn)金流量表及資產(chǎn)負債表這三張報表，對企業(yè)管理、行業(yè)發(fā)展和投資者決策都至關重要。

    參考頭部上市房企披露的標志性財務指數(shù)變化曲線來看，筆者認為，開發(fā)商已摒棄規(guī)模“崇拜”，靠經(jīng)營性杠桿驅(qū)動發(fā)展，構(gòu)建多元業(yè)務新模式。在此過程中，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的三種路徑也愈發(fā)明晰。

    第一，開發(fā)業(yè)務毛利率承壓，頭部房企轉(zhuǎn)向發(fā)力“好房子”賽道，壯大多元化業(yè)務，以期提升ROE，賺可持續(xù)的錢。

    若以行業(yè)近10年ROE（凈資產(chǎn)收益率）平均值變化曲線來看，ROE處于高位時曾一度接近12%，如今則降至3%左右，個別頭部房企ROE從20%降至不足4%。當然，這種變化背后，是供求關系等多種因素共同作用所致。隨著城市化率、人口等要素轉(zhuǎn)變，開發(fā)市場規(guī)模收縮，頭部房企綜合毛利率已從30%以上的高點下降至2024年的13%上下，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)想要發(fā)展，得走新路。

    長遠來看，在新的供求關系市場框架下，房企未來想要提升ROE水平，要在四方面修煉內(nèi)功。一是要在開發(fā)基本盤上聚焦“好房子”，提高產(chǎn)品溢價能力，拉升項目結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率；二是需由以重資產(chǎn)為主向“輕重結(jié)合”轉(zhuǎn)型，重視“輕資產(chǎn)”擴張能力，做大運營輕資產(chǎn)業(yè)務收入占比；三是做好精細化管理，運用AI等科技手段減少支出，優(yōu)化供應鏈和庫存管理能力，控制存貨減值風險；四是積極通過REITs、資產(chǎn)證券化等方式盤活存量資產(chǎn)，提升收益水平。開發(fā)商要圍繞代建、綜合運營服務等多元賽道積極轉(zhuǎn)型升級，賺“可持續(xù)的錢”。

    第二，“消化存量”回收現(xiàn)金流為第一要務，“優(yōu)化增量”聚焦高能級城市投資增厚安全墊。

    “活出彩”的前提是“活下來”。當前，一線城市及熱點二線城市樓市出現(xiàn)回暖，但市場仍存不確定性。對頭部房企而言，去庫存和補貨兩手都要抓且都要抓好。為此，開發(fā)商正在進行諸多努力。

    一方面，快速去庫存，具體實施路徑大致有四種：一是多措并舉加快對商辦、車位，以及現(xiàn)房等存貨去化，避免“好房子”集中上市沖擊存量房市場；二是通過政府收儲模式處理尚未開發(fā)且無力開發(fā)的閑置土地；三是加大大宗資產(chǎn)變現(xiàn)力度；四是注重經(jīng)營性物業(yè)運營質(zhì)量，提升該業(yè)務產(chǎn)生的正向現(xiàn)金流規(guī)模，靠內(nèi)生動力驅(qū)動發(fā)展。

    另一方面，聚焦高能級城市拿地。重倉一線及熱點二線城市，是當前很多上市房企的共同選擇。這一現(xiàn)象背后有三大驅(qū)動力，一是高能級城市近年來較多推出核心地塊，去化率高、變現(xiàn)快；二是核心城市核心板塊韌性好，資產(chǎn)保值性好；三是“好房子”工程加持下，容積率、凈高等方面新規(guī)可助力企業(yè)打造品牌IP，溢價空間可期。當然，有條件的房企仍在進行合理融資，強化公司流動性，但有息負債規(guī)模整體呈現(xiàn)持續(xù)壓降態(tài)勢。

    第三，有序壓降有息負債規(guī)模，行業(yè)資產(chǎn)負債表逐漸改善。

    在房地產(chǎn)粗放式發(fā)展時代，即便不計入表外負債，不少A股房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率仍超過80%紅線，部分H股房企凈負債率超過100%，防風險能力明顯不足。

    如今，房企對財務穩(wěn)健已有很深的認識，在標本兼治化解房地產(chǎn)風險的目標之下，大量房企通過多種途徑持續(xù)壓降有息負債規(guī)模，比如，變賣資產(chǎn)償債、推動債務重組、縮減融資規(guī)模等。綜合來看，截至2024年底，頭部房企平均融資成本、債務總額均在下降，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率多保持在50%至70%之間，較為合理。“眾人拾柴火焰高”，行業(yè)資產(chǎn)負債表有望逐漸改善。

    房地產(chǎn)風險市場化出清仍需時間。從頭部上市房企的“三張報表”，已可窺見房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的向好變化。未來，上市房企仍需保持戰(zhàn)略定力，用“好產(chǎn)品”“好服務”說話，交出讓投資者、股東及相關各方更為滿意的“答卷”，助力行業(yè)健康發(fā)展。