本報記者 吳曉璐

    8月31日，北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團首批3只保障性租賃住房REITs在滬深證券交易所同步上市交易，標(biāo)志著中國REITs市場建設(shè)又邁出重要一步。

    證監(jiān)會副主席李超在上市儀式上表示，近期，證監(jiān)會會同國家發(fā)展改革委等相關(guān)方面制定了加快推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施。下一步，證監(jiān)會將會同相關(guān)部門和單位推動十條措施的落地實施，進一步促進盤活存量資產(chǎn)，助力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟運行。

    首批3只保障性租賃住房REITs上市獲市場追捧，開盤不久悉數(shù)漲停。截至上午收盤，3只產(chǎn)品依舊封漲停板。

圖片來源：Wind資訊截圖

    證監(jiān)會：    

    基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場初步形成示范效應(yīng)

    今年5月19日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，明確提出，要推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，并將保障性租賃住房納入試點范圍。5月27日，證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點有關(guān)工作的通知》，正式啟動試點工作。從《通知》發(fā)布到首批試點項目成功上市，前后只用了三個多月時間。

    李超表示，在各方共同努力下，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場初步形成了一定規(guī)模效應(yīng)和示范效應(yīng)，探索走出了一條既遵循成熟市場規(guī)律，又符合中國國情的REITs發(fā)展之路。首批保障性租賃住房REITs試點項目的成功落地，對于貫徹落實租購并舉、推進保障性住房建設(shè)和促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)與健康發(fā)展將具有十分積極的意義；也有利于完善投融資機制，深化保障性租賃住房市場化進程，推進形成新的行業(yè)發(fā)展模式；還有利于深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進一步豐富基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品類型，為投資者提供更多元的金融產(chǎn)品。

    李超指出，近期，證監(jiān)會會同國家發(fā)展改革委等相關(guān)方面制定了加快推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施，包括：推動建立重點地區(qū)省市政府牽頭、多部門參加的綜合推動機制，加強工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；召開重點片區(qū)會，加強政策輔導(dǎo)和市場培訓(xùn)，推動形成項目供給梯隊；優(yōu)化試點項目推薦程序，研究明確工作時限，提高工作效率；在嚴把項目質(zhì)量關(guān)的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一審核理念，簡化審核程序，優(yōu)化注冊流程；明確相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提高透明度和可預(yù)期性，強化持續(xù)監(jiān)管；拓寬試點項目類型，解決“新類型”項目面臨的新問題，引導(dǎo)市場規(guī)范發(fā)展；加強專業(yè)人員配備，強化常態(tài)化發(fā)行需要的資源保障；加快推進民企REITs試點，盡快推出“綠燈”投資案例；盡快推動首批擴募項目落地；推動REITs立法，積極培育專業(yè)REITs管理人和投資者群體。

    發(fā)改委：    

    做好REITs項目推薦工作

    發(fā)展改革委投資司副司長韓志峰在上市儀式上表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動以來，政策支持力度持續(xù)加大，市場規(guī)模不斷擴容，資產(chǎn)類型日益豐富，產(chǎn)品上市表現(xiàn)良好，各方參與積極性顯著提升。3單項目成功上市，對REITs市場發(fā)展和保障性租賃住房建設(shè)都具有重大意義。

    韓志峰表示，下一步，發(fā)改委將進一步總結(jié)經(jīng)驗，改進管理，切實做好REITs項目推薦工作。一是加強前期輔導(dǎo)，做好答疑解惑工作，推動更多項目盡快具備申報條件。二是完善申報推薦流程，調(diào)動咨詢評估專業(yè)力量，提高項目推薦效果。三是指導(dǎo)督促使用回收資金的新項目，加快開工建設(shè)，盡快形成實物工作量，實現(xiàn)存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。

    住建部保障司副司長潘偉表示，發(fā)展保障性租賃住房REITs，引導(dǎo)多主體投資，將有助于籌集長期權(quán)益資本金，探索形成可持續(xù)發(fā)展的投融資模式。募集資金繼續(xù)用于建設(shè)保障性租賃住房，將有效擴大供應(yīng)規(guī)模。按照上市企業(yè)要求進行項目管理，也有利于提高保障房運營管理水平。

    滬深交易所：    

    穩(wěn)步擴大REITs試點范圍和規(guī)模

    上海證券交易所理事長黃紅元、深圳證券交易所理事長陳華平分別致辭，并表示將進一步落實證監(jiān)會黨委有關(guān)工作部署，穩(wěn)步擴大REITs試點范圍和規(guī)模，推動REITs擴募，完善配套規(guī)則機制，加強REITs市場建設(shè)，促進形成投融資良性循環(huán)。

    黃紅元表示，下一步，上交所將重點抓好幾項工作：一是緊盯重點領(lǐng)域REITs項目落地，充分發(fā)揮REITs在創(chuàng)新驅(qū)動、綠色發(fā)展、保障和改善民生等領(lǐng)域的有效作用；二是全力以赴推動REITs項目擴募，協(xié)助已上市REITs做優(yōu)做強；三是配合做好相關(guān)政策、監(jiān)管措施、制度的完善和執(zhí)行，共同推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

    陳華平表示，下一步，深交所將積極落實中國證監(jiān)會加快推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施，穩(wěn)步擴大REITs試點范圍和規(guī)模。完善配套規(guī)則，優(yōu)化運行機制，加強市場服務(wù)，與各方一道共同將REITs打造成我國主流金融產(chǎn)品。深交所將以建設(shè)發(fā)展REITs市場為契機，加快構(gòu)建有效匹配創(chuàng)新領(lǐng)域投融資需求的產(chǎn)品體系。

    首批3只保障住房REIT

    合計募資37.97億元

    Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，上市的3只保障性租賃住房REITs合計募資37.97億元。華夏基金表示，對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資者而言，不考慮REITs上市后基金份額凈值上漲的影響，投資收益率主要受REITs每年現(xiàn)金分派金額和詢價確定的REITs募集金額的影響。在不考慮杠桿的情況下，詢價確定的REITs募集金額主要參考基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評估值，因此影響投資者收益率的主要是基金每年現(xiàn)金分派金額和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評估值。

    華夏北京保障房REIT原始權(quán)益人是北京保障房中心有限公司，基金實際募集規(guī)模（不含募集期利息）為12.55億元，根據(jù)招募說明書中披露的可供分配金額測算，華夏北京保障房REIT2022年9月1日-2022年12月31日期間預(yù)測現(xiàn)金分派率為3.95%（年化），2023年預(yù)測現(xiàn)金分派率為3.95%。

    中金廈門安居REIT原始權(quán)益人為廈門安居集團，基金底層資產(chǎn)為園博公寓、珩琦公寓兩個保障性租賃住房項目，實際募集規(guī)模13億元。根據(jù)基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，基金2022年預(yù)測現(xiàn)金流分派率為4.04%（年化），2023年預(yù)測現(xiàn)金流分派率為4.05%。

    紅土深圳安居REIT原始權(quán)益人是深圳市人才安居集團有限公司、深圳市福田人才安居有限公司、深圳市羅湖人才安居有限公司，初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目為4個深圳核心區(qū)域或核心地段的保障性租賃住房項目，基金實際募集規(guī)模12.42億元。根據(jù)基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，基金2022年預(yù)期年化收益率為3.95%，2023年的預(yù)期年化收益率為3.96%。

（編輯 孫倩）