本報(bào)記者 田鵬

    11月28日，華潤(rùn)置地控股有限公司和招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司等2家公司公開(kāi)發(fā)行公司債券披露發(fā)布結(jié)果，據(jù)悉，2家公司通過(guò)深交所債券市場(chǎng)發(fā)行債券，合計(jì)募集資金58.4億元。

    東方金誠(chéng)高級(jí)分析師馮琳對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，與銀行貸款相比，房企可以通過(guò)債券融資與資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)對(duì)接，從而大大拓寬籌資對(duì)象范圍，增加企業(yè)籌資規(guī)模，降低融資成本；與股權(quán)融資相比，債券融資的優(yōu)勢(shì)在于可以發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用，且不會(huì)造成公司控制權(quán)的分散。

    多舉措并行拓寬房企融資渠道

    今年以來(lái)，不論是國(guó)家層面，積極號(hào)召各部門持續(xù)出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化政策措施，以適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，還是從地方層面，堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，推陳出新提升房地產(chǎn)政策精準(zhǔn)度。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注一直都是當(dāng)前國(guó)家和各地重點(diǎn)工作內(nèi)容之一。

    在這個(gè)過(guò)程中，資本市場(chǎng)作為其中不可或缺的一環(huán)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖輸出著源源不斷的支持。

    據(jù)華潤(rùn)置地和招商蛇口等2家公司發(fā)行信息顯示，華潤(rùn)置地?cái)M發(fā)行公司債不超過(guò)20億元，發(fā)行價(jià)格為每張100元，總認(rèn)購(gòu)倍數(shù)1.18倍；招商蛇口擬發(fā)行公司債不超過(guò)38.4億元，發(fā)行價(jià)格為每張100元，總認(rèn)購(gòu)倍數(shù)1.11倍，兩家發(fā)行人最終發(fā)行規(guī)模與預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模一致，顯示出市場(chǎng)反響較為積極。此外，兩只債券分別為5年期、3年期，期限相對(duì)較長(zhǎng)，能夠更好支持發(fā)行人中長(zhǎng)期資金需求。

    此外，深市首批獲批的兩單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，也為盤(pán)活商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)打開(kāi)了廣闊的空間。11月26日，證監(jiān)會(huì)以及深交所官網(wǎng)信息顯示，華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金和中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，成為深市首批獲批的兩單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

    市場(chǎng)人士表示，以消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行REITs，將有助于盤(pán)活商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量項(xiàng)目，打通重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑，提升購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)效率，吸引資金參與投資增強(qiáng)流動(dòng)性。

    “這也意味著商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模較大、擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多的企業(yè)更有可能發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，能夠參與公募REITs市場(chǎng)的房企也會(huì)越來(lái)越多。”市場(chǎng)人士表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs屬于權(quán)益融資，幫助企業(yè)獲取資金的同時(shí)，還能通過(guò)募集資金對(duì)存量債務(wù)進(jìn)行置換的方式，極大降低基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及企業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率。

    行業(yè)回暖信號(hào)持續(xù)顯現(xiàn)

    正是得益于今年以來(lái)一系列房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策措施逐漸落地顯效，疊加“三支箭”齊力共振，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際改善信號(hào)正在加速顯現(xiàn)。

    從宏觀層面來(lái)看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月份至10月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況數(shù)據(jù)顯示，10月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為93.40，下跌幅度逐漸縮小，態(tài)勢(shì)趨穩(wěn)。從銷售來(lái)看，10月份銷售金額同比降幅繼續(xù)收窄。市場(chǎng)庫(kù)存則進(jìn)一步增長(zhǎng)。10月末，商品房待售面積64835萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.1%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)19.7%。

    中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，11月份以來(lái)，各地需求端政策繼續(xù)優(yōu)化。另外，中央及監(jiān)管部門多次提及加快“三大工程”建設(shè)，配套措施有望加快落地，供需兩端政策發(fā)力，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

    從微觀層面來(lái)看，房企盈利韌性凸顯、庫(kù)存去化成效顯著、主動(dòng)性降負(fù)債效果突出等積極信號(hào)也在出現(xiàn)。

    以深市為例，在債務(wù)杠桿方面，深市房企債務(wù)水平正呈現(xiàn)出持續(xù)降低的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，深市28家房企的現(xiàn)金短債比大于1，48家房企帶息債務(wù)規(guī)模為12386.95億元，較2022年底下降4%，房地產(chǎn)公司主動(dòng)性降負(fù)債效果顯現(xiàn)；同時(shí)，房地產(chǎn)公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為57.28%，較上年同期下降2.48個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收款后的平均資產(chǎn)負(fù)債率為42.50%，較2022年底下降1.73個(gè)百分點(diǎn)。

    談及未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)走向，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹表示，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在轉(zhuǎn)型期，雖然遇到了一些困難，但未來(lái)的持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐。

（編輯 才山丹）