盡管投資增速整體回落，銷售熱度降溫，但在A股市場(chǎng)上，地產(chǎn)股仍是當(dāng)之無愧的“香餑餑”。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至昨日收盤，5個(gè)交易日來申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)上漲5.03%，居行業(yè)板塊第一。20個(gè)交易日來，房地產(chǎn)指數(shù)上漲16.19%，僅次于綜合板塊；市北高新、張江高科股價(jià)翻倍，區(qū)間漲幅分別達(dá)到239.16%、102.46%。

    市場(chǎng)人士認(rèn)為，目前居民加杠桿已經(jīng)趨于飽和，但房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模依然很大，而且定價(jià)體系堅(jiān)實(shí)，資產(chǎn)包的流動(dòng)性及估值彈性更大，地產(chǎn)行業(yè)洗牌后估值壓制否極泰來，看好地產(chǎn)板塊的估值抬升行情。

    龍頭股機(jī)會(huì)明顯

    昨日，滬深股指窄幅震蕩，地產(chǎn)股依然受到投資者偏愛，單日漲幅達(dá)到1.09%，僅次于醫(yī)藥生物位居行業(yè)第二，華夏幸福、城投控股、華業(yè)資本、深物業(yè)A漲幅均在3.5%以上。

    對(duì)此，分析認(rèn)為，近期房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，主要由于穩(wěn)增長(zhǎng)壓力下市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策或邊際松動(dòng)的預(yù)期有所升溫，加之地產(chǎn)板塊估值較低，順勢(shì)跟隨A股大勢(shì)走出一輪強(qiáng)勁反彈行情。

    不過，統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2018年1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資99325億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速比1-9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資70370億元，增長(zhǎng)13.7%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%。

    此外，統(tǒng)計(jì)局公布銷售投資數(shù)據(jù)，銷售持續(xù)下行，房地產(chǎn)銷售面積處于階段性頂部。1-10月銷售面積13.31億方，同比增長(zhǎng)2.2%，增速進(jìn)一步回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。單月持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，10月單月商品房銷售面積1.38億方，同比下降3.1%（9月為下降3.6%）。

    在此背景下，有市場(chǎng)人士指出，無論之后地產(chǎn)調(diào)控是否放松，板塊的內(nèi)部分化都難以避免，經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境可能都更利好龍頭企業(yè)，優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)龍頭股的投資機(jī)會(huì)將更明顯。

    資料還顯示，多家房企公布今年10月份的銷售數(shù)據(jù)及拿地情況。銷售方面，多數(shù)龍頭房企延續(xù)了今年以來的高增長(zhǎng)趨勢(shì)。

    中期有望平穩(wěn)過渡

    可以預(yù)見的是，房地產(chǎn)投資仍受前期拿地費(fèi)用的支撐，同時(shí)施工面積同比增速持續(xù)提升或帶動(dòng)建安投資小幅反彈，近期多數(shù)房企拿地趨于謹(jǐn)慎，隨著前期拿地費(fèi)用對(duì)投資的支撐作用回落，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)投資增速較當(dāng)前仍會(huì)小幅下行。

    并且，房地產(chǎn)行業(yè)在2016-2017年發(fā)生大面積價(jià)值重估之后，居民加杠桿已經(jīng)趨于飽和，2018年7月底政治局會(huì)議明確提出“遏制房?jī)r(jià)上漲”，房地產(chǎn)賺錢效應(yīng)將逐步萎縮，購(gòu)房預(yù)期受到長(zhǎng)效機(jī)制影響加大、部分房企將遭遇融資、回款和還債的三重壓力。

    但是，西南證券分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模依然很大，而且定價(jià)體系堅(jiān)實(shí)，資產(chǎn)包的流動(dòng)性及估值彈性更大，行業(yè)存在結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)2019年上半年能看到行業(yè)基本面下行、下半年看到資源整合和政策寬松，地產(chǎn)行業(yè)洗牌后估值壓制否極泰來。看好之后地產(chǎn)板塊的估值抬升行情。

    中信證券也認(rèn)為，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等政策，到四季度之后進(jìn)入空檔期，變動(dòng)不再頻繁。同時(shí)，按揭定價(jià)已較之基準(zhǔn)利率存在較大幅度上浮，相信按揭利率頂部已經(jīng)到來。即使不考慮2019年存在降息可能，未來銀行對(duì)于個(gè)貸的投放也可能趨于積極。政策有望和下行的基本面在2019年二季度后形成有效對(duì)沖，在中長(zhǎng)期實(shí)現(xiàn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    該機(jī)構(gòu)建議，緊密留意政策的邊際變化，在重要的產(chǎn)業(yè)調(diào)控空檔期積極布局藍(lán)籌地產(chǎn)股，享受資金成本尤其是個(gè)貸資金成本對(duì)預(yù)期的推動(dòng)力量。維持地產(chǎn)板塊“強(qiáng)于大市”投資評(píng)級(jí)。