本報記者 劉琪

    始于去年下半年的提前還貸潮，近期熱度再次升高。不少銀行網點預約提前還房貸都得等上至少一個月，引發這場熱潮的原因是多方面的，包括存量房貸與新增房貸之間利差較大、居民投資收益下降等。

    在這場提前還貸潮愈演愈烈的同時，關于調降存量房貸利率的呼聲也日漸高漲。

    招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼在接受《證券日報》記者采訪時表示，適度降低存量房貸利率，有助于減輕居民住房消費負擔，減少居民提前還款行為，促進房地產市場健康平穩發展，提振居民擴大消費的意愿和能力。

    “當前，存量住房貸款面臨銀行維持收入與購房者希望減少支出之間的矛盾，銀行缺乏足夠動力降低存量房貸利率，但在購房者大量提前還貸的情況下，不同地區根據當地實際情況靈活調整存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，或有利于緩和提前還貸現象。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳靜文對《證券日報》記者表示。

    不過，下調存量貸款利率并非易事。中國銀行研究院研究員葉銀丹對《證券日報》記者表示，過去不同時間的購房人的存量房貸利率差異較大，若一刀切地等額下調房貸利率，容易帶來各種套利空間；若制定差異化下調政策，又容易帶來新的不公平，易在執行層面引發新的問題。

    在董希淼看來，金融管理部門可以加強對商業銀行的指導，通過市場利率定價自律機制引導銀行降低存量房貸利率。比如，對利率過高的存量房貸利率提供額外打折或減少加點等優惠政策，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差。

    在具體的操作上，董希淼建議，對2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔，分別采取優惠措施：利率高于6%，打8.5折或減100個基點；利率高于5.5%的，打9折或減60個基點；利率高于5%的，打9.5折或減30個基點。為方便執行，對存量房貸不區分首套、二套，只按利率高低進行調整。對有逾期記錄的借款人，原則上不享受優惠措施。允許各銀行在上述基礎上，適度增加優惠幅度。

    需要注意的是，存量房貸利率下調也將不可避免地壓縮銀行的利潤空間。

    董希淼表示，考慮到銀行近年來加大向實體經濟讓利、利潤增長壓力較大，上述措施執行期限可暫定為3年，3年之后視情況再定。同時，金融管理部門可通過市場利率定價自律機制引導銀行降低存款利率，降低負債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。

    東方金誠首席宏觀分析師王青對記者表示，從緩解“提前還貸潮”角度考慮，當前有必要適度下調存量房貸利率。在金融支持房地產“16條”落地、房企融資環境明顯改善后，接下來為推動房地產市場盡快實現軟著陸，通過引導5年期以上LPR適度下調，降低居民房貸利率是關鍵所在。