國內多個省市相繼提出支持開展保障性租賃住房REITs試點，公募REITs底層資產正加速擴容

    公募REITs市場越來越受投資者關注。8月15日，首單以民營企業作為原始權益人REIT項目——國泰君安東久新經濟產業園REIT獲得受理。

    重頭戲在今日。8月16日，首批保障性租賃住房REITs將正式發售，3只產品或引發約1220億元的機構資金搶購。至此，已上市公募REITs的底層資產，將新增保障性租賃房項目。

    首批REITs產品發行至今已有一年多，14只存續產品整體市值已超過630億元，市場業態也正在加速變化。

    機構千億資金搶籌

    今日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT等首批3只保障性租賃住房REITs正式發售。根據公告測算，這3只產品預計募資總額約38億元。至此，國內公募REITs產品數量擴容至17只。

    上述3只產品的網下詢價認購工作已于近日結束，網下詢價結果顯示首批保租房REITs再次掀起機構投資者“瘋搶”，擬認購份額數量均超過100倍。其中，紅土深圳安居REIT全部配售對象擬認購數量總和為初始網下發售份額數量的133.03倍，刷新了公募REITs網下詢價認購倍數新紀錄。而根據3只產品公告的網下擬認購規模測算，將有約1220億元的機構資金參與搶購。

    巨量資金的參與，也透露出機構投資者對這批REITs新品的青睞。其中，參與紅土深圳安居REIT的機構投資者為83家，配售對象為252個，華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT分別獲得71家、68家機構投資者的有效報價。投資者類型涵蓋了券商及券商資管、保險、公募、私募，以及銀行、信托等大部分金融機構。

    底層資產趨于多元化

    此次以保租房為底層資產發行上市，標志著國內公募REITs覆蓋的基礎設施類型及底層資產正在加速擴容。據悉，包括海南、浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等省市已相繼提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。

    首批公募REITs自去年發行上市以來，相關產品覆蓋的基礎設施類型已從一年前的產業園、高速公路、倉儲物流，擴展到了保障性租賃住房、清潔能源等。這些底層資產有的是純市場化運作，有的與民生密切關聯，有的則受政策強監管，試點資產類別多元化特點顯著。

    值得一提的是，公募REITs涉及的資產將不限于以上已有類別。根據國務院相關文件，未來盤活存量資產的重點方向，還將進一步擴大至旅游景區、老舊廠房、文化體育場館以及國有企業開辦的酒店、療養院等。

    目前，底層資產的擴容工作正加速推進。以景區等旅游基礎設施為例，據陜西省政府披露，7月13日陜西省發改委聯合西部證券召開會議討論了陜西華山景區REITs項目相關內容，并表示“將本項目做成本行業基礎設施公募REITs的標桿和示范項目”。無獨有偶，據中郵證券披露，今年6月該公司已中標重慶武隆喀斯特5A景區基礎設施公募REITs項目。

    對于目前公募REITs不斷擴容的資產類型，金杜律師事務所合伙人李文敏在8月13日首屆大灣區基礎設施REITs高峰論壇上表示，公募REITs擴容擴募應該有四個形態：一是資產的類型，業態的開放；二是主體的開放，包括原始權益人、運營管理機構；三是資產的法律形態開放；四是運營管理模式的開放。

    市場運行符合預期

    公募REITs市場運行一年多以來的另一大特點是，風險收益特征與市場需求匹配度高——底層資產的經營表現、基金分紅基本符合市場預期，呈現溢價。

    證券時報記者根據存續產品發布的公告及相關平臺統計，在14只存續產品中，有11只產品發布了分紅率，平均現金分派率為5.92%，平均分紅率為2.95%。從市場表現來看，截至8月14日，首批公募REITs產品上市平均漲幅為25.58%，流動性相對較高，日均換手率2%左右，高于境外多地REITs市場。

    “目前，全市場14單里面有6單是不動產的，8單是收益權，不動產平均上市漲幅大概是35%~40%，表現還是非常不錯的。特許經營權平均漲幅15%左右，總體來說也還可以。”戴德梁行資產證券化業務負責人楊枝在首屆大灣區基礎設施REITs高峰論壇上表示。

    楊枝認為，無論是不動產或收益權，目前14只存續產品都采用了100%的現金流折現法即收益法，這一點基本上和海外的REITs保持了一致標準，收益法影響估值的三個核心因素則分別來自收益的高低、收益期的長短、評估師選的折現率。

    行業政策亟待完善

    盡管國內公募REITs發展時間較短，但過去一年來，關于公募REITs的配套政策正在緊鑼密鼓地出臺，資產轉讓程序、稅務優惠、擴募資產等領域的政策迎來了不少突破。

    今年5月，國務院辦公廳發布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》提到，國企發行公募REITs涉及國有產權非公開協議轉讓的，按規定報同級國有資產監督管理機構批準。分析人士認為，這樣的規定很大程度上簡化了重組過程中的程序，也增加了交易的確定性。

    此外，今年1月財政部和稅務總局出臺了相關稅務政策，為公募REITs所做的資產重組提供了相關的所得稅遞延優惠政策。遞延優惠政策出臺以來，也解決了一些原始權益人所得稅及遞延等問題。

    然而，公募REITs這個新生市場仍有很大的政策完善空間，一些業內人士也對未來政策的突破與創新抱有期待。

    在首屆大灣區基礎設施REITs高峰論壇上，畢馬威中國稅務合伙人李晨重點關注了目前該領域的稅收痛點。李晨表示，就今年財政部與稅務總局出臺的相關稅收政策而言，政策出臺后，也有項目遇到了實際問題，比如戰略配售主體為非原始權益人是否適用優惠？實際監管與稅收優惠政策之間也存在一定的矛盾，相關優惠政策仍有進一步完善的空間。

    而就目前實際項目中遇到的問題，中航證券資管發展部負責人彭雷旸還對公募REITs發展過程中的信息披露制度提出了可探討的問題，即公募REITs項目根據資產的經營權、產權等特點，是否應對后續運營環節、申報環節的信息披露差異化，相關制度標準有待厘清。

    機構創新參與路徑

    從首批公募REITs解禁的機構投資者類型中，可以看出機構資金自始參與公募REITs的寬度和深度。

    根據華泰固收的數據，首批公募REITs解禁的機構投資者中，保險、產業資本占比較高，分別為31.28%、27.72%；券商自營、基金及子公司專戶、券商資管也有較高比例，此外還有一些銀行及理財子、信托、私募等機構。

    在上述機構中，銀行理財和券商參與REITs的路徑尤為多樣化。

    在以戰略配售和網下發售兩種方式參與REITs投資的基礎上，銀行理財還發行專屬主題理財產品縱深參與了REITs掘金。而券商不僅僅是活躍的投資交易機構，還擔任REITs市場重要的承做和承銷機構，深入參與到REITs場內做市、基金通做市、大宗交易等流動性服務中。

    值得一提的是，除了直接配置，有的銀行還開始量身定制REITs并購貸款產品，間接參與REITs市場。比如郵儲銀行，該行向中鐵建重慶投資集團有限公司發放了首筆公募REITs并購貸款。作為國金中國鐵建REIT的主要原始權益人及戰略投資者，中鐵建重慶投資集團有限公司需出資認購國金中國鐵建REIT項目51%份額，共計24.44億元。郵儲銀行重慶分行則向中鐵建重慶投資集團有限公司提供了金額5億元、期限7年的并購貸款，作為其認購資金的一部分，有效緩解了該公司戰配份額內的籌資壓力，釋放資本金占款。需要指出的是，這一模式適用于強主體資質、底層資產優質及可供分配收益率較高的REITs。